【新加坡房地产】买 “EC” 到底值不值

执行共管公寓

Executive Condominium

执行共管公寓（EC）自 1990 年代以来，一直是新加坡房屋景观的一部分。每当新的 EC 项目进入市场，它们往往会受到高度的追捧。需求强劲的一个重要原因在于它们较容易负担，比私人公寓便宜得多。

作为一个公共住房与私宅的混合体，由政府提供大量津贴的EC旨在满足“夹心阶层”人士的需求和愿望，这些人的收入超过购买组屋的收入顶限，但在经济能力上却又难以负担私人房产的费用。

可以肯定的是，EC 单位虽然物有所值，却也有附带条件。首先，不是每个人都能从开发商的手中购买EC 单位。我们博纳销售员将能带你了解购买EC资格标准的更多信息，别忘了与他们取得联系哦。

再者，EC需满足5年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP），在此期间 EC 持有者将无法出租或出售该单位。 MOP 期限后，单位可以转卖给新加坡人，而EC项目10年后才完全私有化，这意味着它们到时候也可以卖给外国人。但这些规则几乎无法阻止符合条件的买家进入 EC 市场。

EC 值不值得买？

经济实惠的私宅入场点

正如前国家发展部长许文远在 2013 年恰如其分地指出，购买 EC 就像是以卡福顺的价格买辆红旗轿车。的确，EC提供了购买“侍私宅”并同时享有政府津贴的机会。根据收入水平，新加坡家庭的房屋津贴可能高达S$30,000。

对比中央区外（OCR）新 EC和非有地私宅新盘的中位数单位价格（median unit price）趋势，数据显示，在2020 年 EC比大众市场公寓便宜近 39%。尽管 EC的价格于 2017 年开始攀升，由于土地成本较高，它们仍然比私人公寓便宜得多。在截稿时，EC 的价格通常在每平方英尺S$1,100 以上左右。

在为 EC 定价时，开发商意识到买家的收入不得超过S$14,000 的家庭月入顶限，并且他们需要遵守 30% 的偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）。 MSR 是指买方每月总收入中用于支付所有房地产贷款的部分。收入顶限和 MSR 将共同影响 EC 的可负担性——定价过高，开发商有可能将许多潜在买家挤出市场。这也有助于保持 EC 价格相当稳定。

未来资本潜力

在购买任何房产时，入场价格在决定未来转售时的收益甚至损失的前景方面起著直接作用。对于 EC而言，一些买家认为，开盘时相对更实惠的售价可能会为未来的上涨提供一些潜力，因为 EC 单位随后从第 11 年起就能作为私有化项目在转售市场上出售。

自然，大多数人都期望低买高卖，但这永远无法保证，并且在很大程度上取决于转售时的市场和经济状况。虽然如此，许多 EC 业主通过转售房屋获得了可观的利润。 2020 年，一些最大的 EC 交易来自爱士百乐之居（Esparina Residences）、嘉轩园（The Tampines Trilliant）、1 Canberra 和碧山苑（Bishan Loft）等项目。点击此处查看转售 EC。

在 2020 年按价格排列的前 5 宗EC转售交易中，碧山苑的两宗交易为其业主带来了超过S$100 万的利润。一间位于25楼的单位在被持有约 19 年之后，于4月份以S$175万的价格转售，资本收益接近S$110 万。与此同时，碧山苑 15 楼单位的业主在 11 月出售单位后，获得了超过S$110 万的利润。嘉轩园几位业主的资本收益超过S$530,000，持有期相对较短，约为 8 年。

虽然近年来新推出EC的价格确实有所上涨，但私人公寓价格也一直保持稳健并且正在缓慢增长。鉴于新推出 EC 的入门价格较低，当 EC 完全私有化后，仍有机会在未来几年获得可观的收益。届时，EC转售价格可能会受到周围私人公寓价格的支持。

事实上，一些在开盘初期购买 EC 项目的人可能已经坐拥纸上收益，因为随着销售势头的增强，价格通常会上涨。例如，Rivercove Residences EC 的中位数单价在 2018 年第二季为每平方英尺S$973，但在 2021 年第一季就上涨至每平方英尺S$1,143，并出现了七个买卖禁令。根据市区重建局房地产资讯系统的买卖禁令，Hundred PalmsResidences EC于2017 年第三季的中位数成交价格为每平方英尺S$843，但在2020年第三季，其中一间单位就以每平方英尺S$1,195的中位数价格售出。

以经济实惠的价格坐拥私人公寓生活

对于许多新加坡人来说，购买 EC 是一种能享受公寓生活体验，同时又不会在预算方面有太大负担的方法。此外，那些从组屋升级的人在购买 EC 时无需支付高额的额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称 ABSD)。

从长远来看，一些买家可能会觉得购买 EC 使他们更安心，因为他们有机会将发展项目集体出售，或申请补足 99 年的租约，以应对未来需要面对的租赁衰减问题。

如果您正在考虑购买 EC，除了之前推出的项目（例如 OLA、Parc Canberra 和星水嘉园 Piermont Grand）之外，今年还有几个新项目任您挑选。Parc Central Residences in Tampines 于1月开盘，出售了其 700个单位中的约 60%。鉴于今年大众市场供应有限，坎贝拉连路（Canberra Link）的 Provence Residences和芬薇巷（Fernvale Lane）的 Parc Greenwich 也将吸引人们的关注。