预期 业界高管看好未来半年房产行情 ！新私宅尺价2k+将成新常态

报告：业界高管预期 未来六个月房地产行情更好

我国重开边境以及进一步放宽防疫措施后，今年第一季的房地产行情比前一季改善，业界高管预期未来六个月的行情会更好。不过，通货膨胀和利率上升或影响业者的乐观情绪。

| 房地产综合行情指数 从前一季5.4升至6.1

新加坡国立大学房地产（房地产系和房地产与城市研究院的统称）联合发布今年第一季房地产行情指数（Real Estate Sentiment Index，简称RESI），反映整体房地产行情的综合行情指数（Composite Sentiment Index）从前一季的5.4，上升至6.1。

今年第一季的当前行情指数（Current Sentiment Index）环比上升0.5至5.9；未来行情指数（Future Sentiment Index）也环比增加0.8至6.3。

指数以0至10来评分，衡量受访业者对市场的乐观或悲观程度；指数超过5代表市场行情乐观，低于5则表示市场行情正在恶化。

就各领域的表现来看，除了黄金地段住宅房地产领域，多数受访高管认为房地产市场今年第一季的表现比六个月前好。多数受访者也认为，未来六个月的房地产市场表现会更好。

最新调查显示，酒店或服务公寓的表现最佳，第一季净值达77％，其次是办公楼，为67％；黄金地段住宅房地产是唯一负净值的领域，即负8％。

国大房地产与城市研究院副院长李乃佳说，新加坡全面开放边境，业者对未来行情变得乐观。“然而，石油和其他原料成本激增，可能会加剧通货膨胀上升的情况。利率上升对房贷和其他债务融资的影响会更大。”

参与调查的高管当中，近95％认为通胀与利率上升以及建筑成本上涨是未来六个月可能面对的两大风险。有79.5％把全球经济放缓视为潜在风险，远高于前一季的44.7％。认为建筑成本上涨是潜在风险的受访者比率，也从73.7％增至94.9％。

另外，把“融资和债务市场流动性收紧”列为风险之一的受访者比率，则从65.8％稍微减少至约64％。而担心政府进场干预为楼市降温的只有25.6％，低于前一季的39.5％。

李乃佳指出，投资房地产向来被视为对冲通胀的好方法。市场对房地产的需求增加，这或抵消政府实行房地产降温措施和上调房地产税，以及地缘政治紧张局势和供应链中断等不确定因素带来的负面影响。

分析师：除非土地价格建筑成本下跌 新私宅尺价逾2000元 将成楼市新常态

新私宅市场近期因几个新项目推出而开始升温。鑫丽嘉园本月初正式开卖，首个周末以2150元平均尺价卖出近八成单位。上周末开卖的丽福苑卖出超过75%单位，至少223个单位的平均尺价为2387元。

在强劲市场需求的推动下，本地新私宅价格节节攀升，两个新推出项目销售尺价均超过2000元，却依然吸引许多买家。

下来位于宏茂桥和杨厝港一带的市区外项目，尺价预料也将创下超过2000元尺价的地区新标杆。

受访分析师说，除非土地价格和建筑成本下跌，否则新私宅尺价超过2000元将成为楼市新常态。

新私宅市场近期因几个新项目推出而开始升温。鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）本月初正式开卖，首个周末以2150元平均尺价卖出近八成单位。上周末开卖的丽福苑（LIV＠MB）卖出超过75%单位，至少223个单位的平均尺价为2387元。

预计下月推出的宏茂桥新项目AMO Residence，以及第三季推出的杨厝港伦多中路（Lentor Central）项目曲水伦庭（Lentor Modern），分析师预测这两个项目的平均尺价将超过2000元。下半年陆续推出的新项目，销售尺价预计超过2000元，而核心中央区的更可能超过2700元。

房地产公司Stacked Homes根据市区重建局整理数据显示，自去年第一季以来，新私宅平均尺价已升至2013.92元，较2012年第一季约1200元，涨了67％左右。

此外，2000元或以上尺价的新私宅占比过去几年大幅增加，在2018年只有约10％的新私宅尺价达2000元或以上，今年迄今比率升至近50％。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时指出，新私宅尺价高涨主要是发展商的土地成本升高，这是因为市场土地供应短缺，发展商为填补土地库存而高价购地。

例如AMO Residence的地段去年招标时，吸引15方争夺，最高竞标价为容积率每平方英尺1118元，较分析师预测的890元至1000元高出至少一成。

麦俊荣说：“如果发展商标地尺价1000元，他发展的项目就得卖尺价至少2000元才可能回本获利。而且，发展商还得计入其他潜在成本，如不可退还的5％额外买方印花税（ABSD），以及利率上扬导致借贷成本增加等。这些成本最终都转嫁给买家。”

合登房产集团（Huttons）研究主管李思德认为，除了土地价格外，建筑成本猛涨是推高新私宅价格的一大要素。

受全球供应链干扰和冠病疫情措施影响，建筑成本显著增加，发展商把上涨的成本转嫁给买家，以致新私宅售价更高。

他说：“除非部分地价和建筑成本减少，否则新私宅尺价升至2000元将是大势所趋，并成为下来的楼市新常态。”

| 分析：市场存在不确定因素买家应考虑宏观经济情况

随着市区外的新项目都趋向2000元尺价的心理价位，李思德预计一部分买家或许会转向地点较优越，价位差距不大的市区项目，另一部分买家则会转向转售私宅市场。

不过，他提醒，转售私宅单位一般面积较大，按总价而计未必显著低于新私宅，转售私宅也可能面对维修保养、设施较旧等问题。

为满足强劲私宅需求，今年上半年通过政府售地计划（GLS）推出五幅正选名单地段，共可建造2785个私宅单位，私宅供应量同比增加超过七成。

上周，市区重建局在伦多（Lentor）地区一口气推出三幅地段供发展商投标，预计总共可提供1265个单位。分析师指出，这可能促使发展商谨慎出价标地。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清认为，新私宅卖2000元尺价的趋势是否会延续下去，取决于政府今年下半年和明年的土地供应情况。如果政府的土地供应仍然有限，私宅价格可能会居高不下。

另一方面，她呼吁买家谨慎考虑当前宏观经济发展情况，因为全球经济还存在许多不确定因素。

她说：“如果全球经济急剧放缓甚至出现经济衰退，本地楼市将不可避免地受波及。”