分析 买家看重分层地契项目创收能力 ！新加坡人置业意愿亚太第二

买家看重分层地契项目创收能力

近期推出集售的凯联大厦是受分层划分条例影响的其中一个项目。（戴玉祥产业提供）

近期推出集售的凯联大厦是受分层划分条例影响的其中一个项目。（戴玉祥产业提供）

分层地契发展项目的单位由不同业主独立拥有和管理，这个模式特别受中小企业欢迎，因为它们买下单位后不必承受租金压力，或是看大业主的脸色。

不过，拥有权分散带来一些问题，业主各有各的想法，使得管理水平较难一致。

为了维护和提高发展项目的素质，政府从今年3月中旬起，限制中央区黄金地段的商业项目重新发展时分层划分。

市场对分层地契项目还有需求吗？本期《楼市乾坤》分析这个领域近年的趋势，以及接下来的走向。

3月中起，本地中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位。这意味着受影响地区的商业项目，重新发展后将由单一业主持有，同一个项目的单位不能由不同业主独立拥有及管理。

分析师不认为新规定会给市场带来显著冲击，发展项目以分层划分（strata subdivide）在市场上出售，并不一定更能推动买气，项目本身的创收能力其实更重要。

仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部主管郑惠匀接受《联合早报》访问时指出，过去10年，在新限制条例生效前，受条例影响地段的集售成交额为260亿元。其中，唯有位于莱佛士坊30号的项目属于分层划分。这意味着分层划分与否可能只是其次。

郑惠匀说：“其余在限制区内成交的项目都没有在转售时分层划分，证明买家更看重资产的创收能力，而不是以分层划分出售的盈利潜能。”

新限制包含混合用途发展项目的商业房地产部分，主要适用于乌节路至东陵路一带的商场，珊顿道和罗敏申路一带的办公楼，以及国会大厦等国家重要地标附近的商业项目。

新限制也适用于中央商业区（CBD）奖励计划和策略发展奖励计划（SDI）下的重建项目。

据市场人士统计，位于受影响地区的项目至少15个，包括了中央商业区的凯联大厦（International Plaza）、春叶大厦（Springleaf Tower）、雅吉拱廊（The Arcade），以及乌节路一带的远东商业中心（Far East Plaza）、幸运商业中心（Lucky Plaza），以及豪杰大厦（Orchard Towers）。

零售新手要进驻一般商场相当困难，他们因此会转向分层地契商场。

图为远东商业中心，这里吸引不少年轻人入驻创业。（档案照片）

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文预期，分层划分的新规定不会给市场带来显著冲击，因为近期大部分商业发展项目，都是由采取中长期投资视野的机构投资者买下。这些投资者收购庞大面积地段也让他们在设计上有更大发挥空间。

| 拥有权分散影响商场保修 业主之间难达共识

他认为，大部分由单一业主拥有的商场一般上较具现代感，反观分层零售的项目遇到一些挑战。“分层地契商场在后冠病疫情时代要与时并进不容易，这可能导致更多业主结合起来，务实地考虑脱售选项。”

拥有权太分散可能影响商场的保修和租户组合素质，因为业主之间很难就不同事宜达到共识。不过，也一些分层地契商场长期以来吸引到售卖某类产品的店铺入驻，专攻特定客户群。例如，想要买音响和电子产品的消费者会前往雅达辉购物中心（The Adelphi）和森林商业中心（Sim Lim Square）；想要买运动用品的消费者会前往女皇道购物中心（Queensway Shopping Centre）。

分层地契商场森林商业中心汇集许多售卖电子产品的业者，为消费者提供便利和齐全的选择。

（档案照片）

尽管如此，蓝振文觉得，每名分层地契业主出租时都会以自我为中心，争取对自己最好的利益，要打造像女皇道购物中心等类似专攻特定购物群的商场，并不容易。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋整理的数据显示，过去10年有最多分层单位转手的35个项目中，只有八个位于受新条例影响的地段。他认为，新条例不会对项目的资本价值造成实质冲击，但可能会缩小潜在买家的圈子。

| 办公楼价格合理受中小企业青睐

由于价格上较容易入手，分层地契办公楼深受中小企业的欢迎，而新条例促使供应变得有限，这类房地产下来预料更加抢手。

据依斯迈观察，过去几年，有鉴于管理较不妥善，分层划分商场逐渐失去光芒，赶不上由企业管理的大型商场。但分层地契办公楼依旧受投资者的欢迎，因为它们的价格门槛较低，并具有升值潜能。对于租户而言，这些办公楼的租金肯定比向企业业主租的来得便宜。

依斯迈说：“这尤其吸引想要在市区租用办公空间，但又不需要太大空间的小型企业。分层地契办公空间为它们提供较为合理的选项。”

博纳产业整理的数据显示，位于市区核心规划区的分层地契办公楼尺价，从2020的2200元增加至2267元。

以整体中央区来看，这类房地产的尺价相当平稳，2020年暴发疫情时，尺价只是从2019年的2171元微跌至2112元，之后也维持在这个水平。

买下分层地契办公单位的另一个好处是不必担心业主会上调租金。

郑惠匀指出，一些中小企业想要拥有自家单位来设立办公室，部分原因是为了避开租金起伏不定的风险。

此外，分层地契单位比整栋大楼更容易买下，也引起高净值人士、家族办公室和私人财富公司的兴趣。

其中，新达城的分层地契办公楼备受追捧。去年10月，一名本地投资者以3308万元买下新达第二大厦（Suntec Tower 2）的三个分层地契单位；财富管理公司Brilliant Wealth Investments也在同年6月以3830万元买下这个项目的几个单位。

黄显洋透露，位于中央商业区的三星中心（Samsung Hub）九楼的分层地契办公空间，去年以5310万元卖出，尺价为4050元，创下历来最高记录。

另一方面，位于乌节和市区核心规划区的商业分层地契市场正在复苏中。这个领域的总交易额去年达到12亿元，比前一年多出50％，交易量也同比增加75％至200个。今年来的交易额为1亿元，至今有40多宗交易。

| 经济重启推高分层零售单位价格

一些分层地契商场吸引到售卖某个产品类别的店铺入驻，专攻特定客户群。

例如，图中的女皇道购物中心最大卖点就是运动商店汇聚。（档案照片）

我国经济重启推动位于乌节一带分层零售单位的价格上扬，这类单位去年的每平方英尺平均价格为6098元，创下过去10年来的最高纪录。

博纳产业（Propnex）提供给本报的数据显示，位于第九邮区（乌节、经禧和里峇峇利）的分层零售单位尺价，在2014年达到5469元的高峰之后，开始出现下滑趋势，并在2020年冠病疫情严重暴发期间下跌至3789元的低谷。不过，2021年当疫情缓解时，尺价飙升到超过6000元。

以整体中央区来看，分层零售单位的价格回弹幅度较小，它们的尺价在2020年跌至3007元，去年只是上扬至3347元，还没有恢复到2019年疫情暴发前的水平，即3504元。

博纳产业总裁依斯迈（Ismail Gafoor）指出，过去一年有不少分层地契的商业大楼推出集售，包括了源美大厦（GB Building）、水仙门中心（High Street Centre），以及凯联大厦。直到这些项目成功出售并进行重新发展，分层地契市场的资本价值预料不会出现太大变动。

另一方面，分层划分商场是本地起步创业者的摇篮，例如远东商业中心曾经是年轻人创业的偏好地点。

蓝振文说，这些零售新手要进驻一般商场相当困难，因为商场业主一般上选择拥有良好营运记录，以及品牌较成熟的租户，他们因此会转向分层划分商场租店。

世邦魏理仕：仅次于韩国 新加坡人置业意愿亚太排名第二

冠病疫情改善之际，新加坡投资者买入房地产的兴趣更加强烈，置业意愿在亚太区中排名第二，仅次于韩国。

根据世邦魏理仕（CBRE）发布的2022年亚太区投资者意向调查，亚太区中，韩国投资者的净买入意愿比率最高，为38％。新加坡紧跟在后，比率为32％，日本排名第三，比率为29％。

报告指出，由于整体投资欲望预计保持强劲，亚太商业房地产的投资成交额今年可能上升5％到10％，达到1500亿美元（约2090亿新元）。如果预测成真，这将是本区域历来的最高纪录。

这项调查在去年底进行，共访问了535名亚太区投资者，从中了解他们今年的房地产投资部署策略、领域和市场。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚接受《联合早报》访问时指出，调查也发现，多达74.4％寻求海外投资机遇的本地投资者表示，今年将比去年作更多投资。

宋明蔚说：“对这些投资者来说，物流领域仍然最具吸引力。许多国家过渡到把冠病当作地方流行病，并且恢复旅游，不少投资者也锁定办公楼和酒店领域。”

筹资成本低、利率处于低水平，以及资金流动颇高等因素，让东京连续第三年成为最受投资者青睐的跨境投资市场。上海跃升两个名次，排名第二；新加坡则退一个名次，排名第三。

另一方面，我国去年海外房地产投资461亿美元，较一年前增加105％，创下10年来的最高纪录。这些投资包括了待开发的地段。

宋明蔚说，有鉴于国内市场有限，新加坡投资者把眼光投向海外，以扩大增长机遇。与此同时，这也让投资地域和领域的组合更加多元化，进而增加回报或收益。美国、中国、澳大利亚、英国和日本都是热门的投资地点。

莱坊（Knight Frank）新加坡私人办公室主管龚顺伟指出，澳洲一直受到本地买家的青睐，尤其是有孩子到当地念书的家庭，以及想要买第二套或度假屋的国人。接近四分之三的国际买家在澳洲买房时，会考虑价格在100万澳元（约96万新元）的房地产。这类价位的房地产一般上位于墨尔本、黄金海岸和布里斯班。

此外，澳洲已重开边境，莱坊预计从今年中到后期，到当地买房的本地和海外买家会增加。它提醒，尽管澳洲房地产市场具透明度，潜在买家仍应该做好准备。例如，国际买家在购房之前，必须向澳洲外国投资委员会（FIRB）寻求批准。

高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜认为，我国对外投资今年预料提高，因为如今投资者可以实地考察投资项目，做好尽职调查。至于到中国投资，当地政府政策存在一些不确定因素，投资者可能有所保留。