超深度分析在新加坡买组屋和买公寓的本质区别，让您买房少一些纠结

“下一套房子该买公寓还是组屋 ” 这是客户最常问我的问题。他们往往是一批有能力在公寓和组屋之间做选择，但又没到闭着眼二话不说就能砸个大公寓豪宅回家的小伙伴们。还有一批人是想买公寓但又舍不得卖掉组屋 ，如果要保留组屋买公寓的话无奈又没办法承受高额的ABSD。经常就会在公寓和组屋之间患得患失，毕竟看着身边朋友们一个个往公寓挪，有的已经开始做起了包租婆，会时不时纠结自己该不该入公寓 。

买公寓还是组屋取决于每个人的具体需求，不是一两句就可以帮他们下决定的，需要具体情况具体分析。但在这之前，我想如果大家能彻底搞清楚组屋和公寓的区别，或许是每个小伙伴以后做出买房方向选择的重要基础，能够避免很多纠结。

这里 我就不介绍组屋和公寓长什么样之类的基础知识了 ，如果哪位 小伙伴不清楚的话，可以私聊我或者 谷歌 一下就知道了。今天我着重介绍的是买组屋和买公寓的本质差别。

1.房屋所有权不同

组屋 ：

在组屋的房契上，赫然写着”Lessor”是HDB, 而你的身份是 “Lessee”。英文理解的话，真正的屋主Lessor是建屋局，而买房的你作为 Lessee仅是租客而已，租了您家里的使用空间99年 ，并没有真正的产权。

李显龙总理在2018年强调说组屋是新加坡人的全民资产，并不能称之为长期租约。那是因为政府规定超过 7年租约的租客就会注册进房产证内 ，在租期内成为排他性主权人，行使屋主一样的权利。所以总理说的是这个理，组屋相当于99年租期，买家是有房契的，怎么算都是屋主。

所以组屋买家称为屋主和租客两种说法都是对的 ，个人肯定是屋主，只能拿到空间使用权，而土地和 房屋产权都在政府🤕️，真正的业主是政府。

公寓：

公寓是政府把整块地出售给了发展商，发展商再卖给业主，所以小区内所有的业主一起拥有了这块地，房屋的所有权当然也是业主的。不仅如此，小区内的所有设施比如电梯，游泳池，停车场等等 ，业主们都有份。

总结：即使都是99年地契，组屋所有权属于政府，公寓所有权属于屋主自己。

2. 未来 Enbloc拆迁和获益不同

基于房屋所有权的不同，组屋的拆迁个人没法决定也没法预测，从1995年有记录以来遇到拆迁的组屋只有5%！说直白一点就是政府收回自己的地重建，“买卖”双方都是政府，他爱拆不拆，跟商业收购没有丝毫关系，跟房屋年龄也没有直接关系。即使你在等组屋拆迁，运气成分非常大，规则也不一样。 有人说，政府会给一笔钱，还会再建个新组屋按照BTO价格卖给拆迁屋主呀 ！没错，拆迁单位之前的租约还没完，屋主是不是有责任给换个房啊。

而公寓土地是业主们共同拥有的，当房龄 30-40年左右，房子虽因折旧贬值 ，但 土地 升值很多。如果业主同意（80%-90%）集体出售的话 ，就能找到买家（开发商），纯粹商业行为，业主们拿到一大笔钱，开发商拿到土地，皆大欢喜。

3. 是否可以套现（Cash Out Refinance/Equity Loan）

如果拥有一套组屋，随着每月的陆续还贷，积压在房子上的总金额就会变多，这笔投入进去的钱是没有办法随时套现的，除非把房子卖掉。不管是自住还是出租，压在房子里的本金越来越多，而产出（租金或者自住成本）几乎没有变化，从投资理财角度看来，是越来越不划算。而如果买公寓的话，是可以在房价上涨的时候或者剩余贷款越来越少的时候，重新让银行评估房产价值，套现出来用于创业、投资或者应对紧急情况。 能申请出来的现金部分是70%-80%的房屋现有市场价值 —剩余贷款—用掉的 CPF. 比如2000年80万买的房子，现在估价160万，70%-80% x 160万 -剩余贷款 -cpf就是可以申请的现金贷款额度。

4.是否可以去名 （Decoupling）

组屋购买的时候一般是以家庭为单位购买，不管是owner还是occupier身份，整家人 都会被绑定5年内不可以卖掉，也不可以买下一套，也不可以整套出租。夫妻两个人都是屋主的，也没有办法去掉其中一个人的名字用来做其他房产投资。也就是意味着不管世界怎么变化 ，5年内全家人的房产规划和投资是完全被切断的。眼看私宅项目价格越来越贵，很多屋主都干着急。但如果是买了公寓的话，随时都可以买卖，不受限制。两个屋主也可以随时做去名操作 ，腾出一个人名用第一套房的买家税购买二套房产，而且马上可以当上收租婆/收租公。

总结：本篇不是来对比 组屋公寓谁好谁坏，应该买谁，而是要帮助大家彻底搞懂两个产品的根本区别，让纠结买房的朋友们更容易判断哪个适合自己。总的来讲，组屋更偏向于"房住不炒"，而公寓的优越在于其保值增值的金融属性。