楼市咽得下更强降温苦药吗

本地私宅价格连续八个季度上扬，分析师预计，发展商第二季将推出更多新项目，市场可能回温。

一旦楼市需求回温甚至过热时，当局必然会再出手开出更多降温苦药，包括开出截然不同药方。

如果说降温措施是一剂降火苦药，那为楼市第一季表现“把脉”结果显示，这剂苦药的药效并不强，楼市依然有一丝亢奋热象。

根据市区重建局最新发布的数据，今年第一季价格环比上扬0.7％，虽然低于前一季的5％增长，但比之前预估的0.4％稍高，这也是本地私宅价格连续八个季度上扬。

分析师预计，发展商第二季将推出更多新项目，市场可能回温，今年私宅价格预料上升2％至5％，延续去年上扬10.6％的涨势。

对比2013年1月和2018年7月上两轮降温措施，前者导致隔年私宅价格下跌3.5％，新私宅销量跌超过44％；后者导致私宅价格连续两个季度下滑，累积跌幅虽仅0.3％，至少扭转当时楼市猛涨9.1％的凌厉走势。

老实说，政府这次开出的降温“药方”剂量更重、范围更广。可是它产生的药效似乎越来越弱。显然的，政府这几轮降温措施换汤不换药，所采取方式大致相同，使得本地楼市如同打了两剂疫苗一样，如今抗体水平提高，越来越能适应变化，也越来越强韧。

大量完工私宅 料一两年内“杀”到

楼市离不开供应和需求关系，私宅价格为何久久不降，主要还是供不应求。

过去两年，因疫情关系，许多住宅工程项目延后完工，造成楼市供应量短缺，供不应求情况下，私宅价格居高不下。

不过，随着疫情逐步平稳和入境限制放宽，这些延误项目预计在下来一两年完工。

事实上，接下来楼市将迎来一波私宅完工潮，从现在至2024年估计有超过4万个单位完工，较疫情前高出近一倍。这主要是2017年多个集体出售项目重新发展的结果。

大量私宅“杀”到，必定会对整个出租市场和楼价带来上升阻力。特别是不少完工私宅是超过1000个单位的霸级项目如聚宝园（Treasure at Tampines，2203个单位）和鑫悦府（Normanton Park，1862个单位），这些项目不乏投资型买家，项目完工后他们预料会把手中单位出租或卖出，以赚取盈利。可是租赁或转售市场需求是否足以“消化”激增的供应量呢？更有甚者，当这些人争相调低租金或转售价，它可能形成房价螺旋式往下跌。

不少发展商也说，私宅价格节节攀升的另一个原因是建筑成本增加。因通胀和地缘政治关系，建筑材料、运输和人力成本近期上扬，他们“迫于无奈”只好把成本增加转嫁给买家。

然而，建筑成本只占项目发展成本的两成至三成，私宅价格上扬主要还是地价不断高涨，而这又归因于发展商标价雄心勃勃。像约两个月前武吉巴督西8道的执行共管公寓（EC）地段招标截止，在降温措施影响下，该地段仍吸引九方竞标，还刷新EC纪录。

为取得新地段，发展商大胆砸钱，最终却是买家高价“买单”。长远来看，这将对楼市稳定发展带来负面影响。

高通胀低增长等因素 引发“完美风暴”担忧

通胀所引发的另一个问题是房贷利率调高。目前，全球央行为对抗高通胀，纷纷调高利率。本地房贷利率从疫情时的约1.4％，如今悄然上升至2％以上水平。

疫情前，全球利率正趋向正常化，本地房贷其实处于2.2％至2.6％的水平，理应继续走高。只不过疫情这只“黑天鹅”打乱了利率走势，造成过去两年全球超低利率环境。现在这个局面已不复存在，反之，随着高通胀这只新“黑天鹅”的出现，房贷利率预计回升。

房贷利率就像汽油价格一样，总是升得快、跌得慢。在疫情和俄乌战争等重大事件影响下，房贷会升多高，谁都说不准，要知道2006年全球金融危机前，本地房贷利率是在4.5％左右的水平，上世纪90年代末房贷利率一度还升至8％至9％水平。即使从历史水平来看，过去30年的房贷利率平均超过3％。由此可见，房贷利率高于现在水平应是常态，而非异常。

宏观经济的高通胀、低增长，加上本地完工的新私宅单位进入历史高峰期，种种因素不禁让人担忧这会不会引发一场“完美风暴”？

讽刺的是，房贷利率走高竟然成了一些房屋经纪的销售手段。他们趁机鼓吹买家赶快买房借房贷，以免房贷利率上扬而“遭殃”。这无疑是在巨浪席卷前，还鼓励人们说：到海边游泳吧，否则巨浪拍岸后就没机会游了。

楼市走势变化莫测，彭博社上月报道，亚太区几个房价最贵的城市现在都出现降温趋势，香港、雪梨的房价开始下跌，前者从去年8月的纪录高点下滑7.3％，后者连续两个月下跌，显示高利率和经济逆风因素导致买家选择场边观望。另外，中国房价持续下跌，低迷形势暂无终结迹象。而在亚太区外，美国和英国主要大城市房价还在上扬，但有分析师提醒，住房市场已估值过高，劝投资者见好就收。

相信政府正密切留意著全球经济局势，以及本地与全球楼市变化，一旦本地楼市需求回温甚至过热时，它们必然会再出手开出更多降温苦药，包括开出截然不同药方。2013年1月，政府推出新一轮降温措施，全面调高ABSD，私宅需求依然旺热，促使它该年6月出台了TDSR。

良药苦口利于病，楼市因“吃得太多”导致火气过盛，而苦味就是去这个火气的。这剂降温药方或许非常苦，但如果把它想像成是一道健康苦瓜汤，就不觉得苦，可能还觉得苦味中含有一种凉凉感觉。就不知道楼市还咽得下这剂苦药吗？