狮城私宅价格上涨　中等收入家庭更难负担

数据显示，以新加坡受雇家庭的月入中位数和各类型住房平均价格来计算，住房价格近年来持续上涨，私宅价格与中等收入家庭的收入差距拉大，供应短缺和购地成本上涨，造成新私宅售价越来越高于转售私宅，组屋价格仍处于可负担的范围。

非有地私宅去年的价格收入比为15.3，高于2020年的14.1，也超出2013年上一个高峰的14.9，是2011年以来最高。执行共管公寓的PIR则在去年达到10.4，超越2010年前一个高峰的10.3，为历来最高。

根据新加坡国立大学城市与地产研究院提供的最新数据，以受雇家庭的月入中位数和各类型住房平均价格来计算，非有地私宅去年的价格收入比（Price-to-Income Ratio，简称PIR）为15.3，高于2020年的14.1，也超出2013年上一个高峰的14.9，是2011年以来最高。供应短缺和购地成本上涨，造成新私宅售价越来越高于转售私宅。

PIR越低，意味着住房价格对中等收入者来说越可负担，反之则越难负担。

数据显示，执行共管公寓的PIR在去年达到10.4，超越2010年前一个高峰的10.3，为历来最高。有地私宅去年的PIR为24.9，高于2019年和2020年的23.5，为2010年以来最高。

根据新加坡统计局的数据，新加坡受雇家庭去年的月入中位数为9520新元（约万令吉）。

虽然私宅价格与中等收入者的收入差距拉大，新加坡国大房地产与城市研究院院长程天富受访时指出，多数新加坡人居住的组屋仍处于可负担范围，即PIR低于5。

据他统计，四房和五房式预购组屋去年的PIR为4.5，与2020年大致相同，但比2019年冠病疫情前的4.1高。

四房和五房式转售组屋的PIR则从2019年的4.1上扬到去年的4.7，是2014年以来最高。

程天富说，组屋转售价在过去7个季度因为冠病疫情而显著上升，一些人在购买转售组屋时可能面对负担压力。

同一时期，预购组屋价格并没有显著上涨，但在过去两年申请预购组屋的人大增。”

程天富指出，预购组屋工程延误导致部分需求移向转售组屋市场，推动转售价上涨。转售组屋供不应求，许多屋主不出售房子，在市场上的房子也可能不符合买家要求。

新加坡国大统计的PIR不包含新加坡政府提供的住房津贴，若加上津贴，组屋更可负担。

美国的城市改革研究所和加拿大的公共政策前沿中心上周联合发表的报告，指新加坡去年的住房价格中位数倍数（median multiple）从前年的4.7上升到5.8，在全球最难以负担的住房市场排名因此上升三个位置，在93个市场当中排第53位。这份报告以新加坡私宅价格为评估数据，并未纳入组屋价格。

程天富指出，私宅占新加坡住房总量的20％，若只用私宅平均价格计算，无法反映新加坡人整体的住房可负担能力。

联昌私人银行经济师宋生文受访时也说，新加坡人的住房以组屋为主，以中位数收入来衡量，转售组屋价格虽然显著走高，整体仍处于可负担范围。

对于执行共管公寓（EC）的PIR达到历来最高，宋生文预期，随着经济增长，新加坡人整体收入上扬，新加坡政府接下来预计会调高目前购买EC的1万6000元月入顶限，让EC买家的负担能力跟上价格走势。

全球进入利率上扬的环境，过去两个月，新加坡利率也显著上扬。

程天富警惕，房贷利率接下来几年预计会攀高，贷款者将面对更大经济压力，须仔细规划财务以确保有能力支付房贷。

宋生文指出，相对于其他许多国家，新加坡政府更积极采取宏观审慎措施以及出手为房地产市场降温，这确保整体家庭债务处于可控水平，更有能力应对利率上扬的冲击。