SMU NEWS 亚洲房地产市场在疫情中回弹

Asia's property market

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当新加坡政府在2021年底推出新一轮房地产降温措施时，民众们并没有感到意外。在经历了疫情熔断和限制后，2021年的新加坡房地产市场创下新高，私宅和公共住房领域的销售迅速反弹。

2021年12月，新加坡政府宣布新加坡公民必须为其第二套住宅地产支付17%的额外买方印花税（ABSD），为其第三套及以后的住宅地产支付25%的额外买方印花税，高于之前的12%和15%。同时，新加坡政府收紧了总偿债率（TDSR），规定贷款购房者的每月还款额不得超过其收入的55%，而此前规定的比例是60%。其中，外国非永久居民购买住宅房产的额外买方印花税从20%上调至30%。

新加坡管理大学李光前商学院金融学副教授 Song Changcheng 指出：“降温措施是双向的。我们认为 ABSD 的大幅增长，主要动机是为了减少投资者的需求，无论是本地投资者还是外国买家。而 TDSR 的调整，则这意味着人们不能像以前那样多借款，从而减少了需要杠杆的买家需求。同时也为了确保债务人有能力偿还借款。因为如果利率上升或者抵押人失业，造成违约率上升，反而会对金融体系构成风险。”

尽管这些限制措施在当地房地产市场引发了涟漪，但 Song 教授认为政府近期的举措并不会导致房价大幅下跌。根据历史先例，ABSD 早在2011年首次引入就是为了冷却住宅市场，并在2013年和2018年上调。尽管2013年的措施导致房价指数下跌10%，但是在2018年调整后，房价仍保持平稳。

2021年的房产市场让人联想到2018年，都是在措施出台前的一年，房价上涨约10%，因此 Song 教授预计会出现类似的结果。

“2018年和2021年的政策非常相似，政府增加了 ABSD ，只是影响了投资者，并非新加坡人和首次置业的永久居民。所以从这个意义上说，我的预测是房价将更加稳定，而不是像2013年那样大幅下跌。” Song 教授补充道。

因此，房地产投资者可能会考虑到住宅市场的高 ABSD 率，特别是在利率上升和商品及服务税（GST）实施之前，选择探索商业地产。例如，数据中心（用于存储计算机系统和 IT 设备的建筑或指定物理空间）已被列为财产资产类别。

Song 教授指出：“因为受到疫情的影响，各个行业的数字化需求都在增加。”2020年在新加坡交易所（Singapore Exchange）上市的三家拥有大量数据中心资产的房地产投资信托基金的平均总回报率为20%。到2021年，托管、存储和计算云服务的市场价值有望达到1,630亿美元。但 Song 教授也提醒大家，由于数据中心的价格已经飙升，投资者应进行彻底的研究和计算，以确定是否有投资风险。此外，疫情形势的改善也可能对数字化产生抑制作用。

Song 教授还指出，另一个受到疫情积极影响的商业地产则是物流地产（仓库、配送中心和仓储设施）。例如，由于网上购物的趋势增加导致对冷链物流的更大需求。“电子商务早在疫情之前就已经出现上升趋势，但随着疫情和网上购物变得更加普遍，自然而然增加了对仓储设施和物流中心的需求。”

预计到2030年，新加坡将有25%的人口达到65岁或以上，因此对退休和养老院的需求也将加大。与此同时，因为需要制造 ART 测试、新冠疫苗和其他安全设备，也增加了对制药实验室和洁净室的需求，尤其在许多制药公司将总部搬到新加坡建立之后。例如，2021年5月，与辉瑞合作生产新冠疫苗的疫苗制造商 BioNTech 在新加坡设立了其东南亚总部和区域制造中心。

从长远来看，新一轮降温措施是否会对房地产市场产生重大影响，仍有待观察。但可以肯定会让购房者感到不安，所以在2021年12月房屋销量下降了58%。然而，由于今年的销售额创下8年来的新高，新加坡的 GDP 增长了7.2%，因此房地产投资者需要继续了解自己投资组合的其他选择，从而抓住机会保持领先。