买房自住vs投资？专家建议你考虑这几点

无论你是买房自住，还是用于投资，新加坡近期房价涨速料放缓，有助于你在下一波房价更快升温之前买到理想房产。

新加坡政府

2021年12月中重磅出击，深夜推出房地产降温措施；

2022年2月预算案期间，又宣布将调整房地产税；

3月中又通知房地产业者，今后中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位…

一连串措施让大众不免深思：新加坡房地产市场接下来的发展如何？对买房自住的业主以及买房投资的投资者分别有什么影响？

图片/商业时报截图

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文，在3月31日发表于英文报章《商业时报》的特刊中表明观点：

新加坡房地产市场基本面健康、保持稳健。组建新家庭的需求，乃至边境开放后增长的需求，无疑都将推动人们对居住空间的需求。疫情的影响以及混合工作的兴起，也促使人们提高了对个人生活空间的需求。

我们认为，大致上房价还是可承受的。大多数买家是首次购房者，他们无需缴纳更高的额外买家印花税，还可以贷款高达75%，利率又相对较低。调高的房地产税也并非让人望而却步，对市场不会产生重大影响。

对于买房自住或投资，蓝振文也在文章中清楚说明了要考虑的一些要素：

买房自住

买房自住，尤其是买婚房，可能是一个复杂的过程，间中掺杂了家人情绪化的一面。

当然，买房的至理名言：位置，位置，位置。这句话仍然适用。

不过，也要考虑个人的需求和偏好。比如，是选择靠近市中心的繁华地段？还是首选那些不是市中心，但是设施便利，绿化较好的地段？

家庭结构和人生阶段也很重要。是否靠近学校？工作机会多的地方？还是靠近父母？在不同阶段有不同程度的重要性。

如果你喜欢望出去风景较好，能看到海景或者河景，那只有一部分房产能满足你的需求。

除了上面这些，房产项目的设计和特色也应该是衡量的因素。

每个项目的设计都是很主观的，不一定符合你的要求。而且有些人可能喜欢有更多设施的公寓，但这意味着物业成本也会较高。

在两个相邻的房产项目之间，买家一般倾向购买价格较低的项目。

然而，由于购买的单位是长期居住，因此还应考虑其他内在因素。

例如，有些人可能会重视房产项目中绿化做的好，或者偏爱综合发展项目。随着居家办公成为常态，有阳台、美景或绿化不错的项目，越来越受人钟爱。

此外，开发商的记录也很重要。至于是从开发商手中买新单位，还是从二手市场买转售单位，很大程度上都要看一个家庭对空间的需求。

如果买房子的预算是确定的，那么购买比较旧的单位通常面积略大，不过新项目通常空间利用率很高，而且会融入现代化设计和设施。

考虑到疫情期间很多工程延误，另一个比较实际的考量是几时能交房，如果没有必要马上入住，当然可以买期房，但如果急需入住，就要从二手市场买现房。

不过，值得一提的是，目前在新加坡市场，未售出的现房还是很有限的。

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文也特别提醒购房者，要考量的另一个重要因素就是退场策略。

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这一点很容易被忽视，尤其是对于购买婚房的很多年轻人来说，买房子的时候会想这将是永久居住的家，但现实可能不太一样。

“购房者应该顾及家庭规划需求，并考虑退休/遗产分配，以及在下一次考虑换大房子或换小房子前，理想状况下将在这里住多久。”

买房投资

投资者的购房考量与自住型业主大不相同。

虽然前面讨论的一些因素，比如位置、设施是否便利、是否靠近学校，对租赁市场有重要影响。

不过，房地产投资者需要将财务投入回报分析与其他主观因素分开。

从国家全局来看，新加坡的宏观经济基本面，以及政治稳定、法治严谨，可确保这个城市国家仍然是一个有吸引力的房地产市场。

在强大的国库支持下，新加坡经济在经历了短暂的衰退后，去年强劲反弹。

至于最新一轮降温措施带来的影响，包括外国人购买任何住宅，以及新加坡公民和永久居民购买第二套及更多房产，需要缴付更高额外印花税的影响，需要根据投资者的目标和回报需求等进行考量。

对大多数投资物业而言，较高的房地产税可能会使净租金收益率减少多达 1 个百分点。

实际上，对于大多数年值在不超过 4万新元的投资物业而言，可能会使净租金收益率降低 0.5 个百分点或更少。

一方面，受资本增值驱动的投资者可能会更加谨慎，或扩大视野以实现目标回报。

另一方面，如果投资收益达到他们的门槛并为其投资组合提供多样性，那么以收益为中心的投资者更有可能从容应对降低的投资收益。

随着更多的外籍人士、学生和工人有望返回新加坡，近期的租金市场备受看好。

了解政府的主要经济目标可以帮助投资者确定房地产增长领域，以增加投资成功的几率。

根据国家去中心化战略，区域中心有望发展并创造更多就业机会和住房需求。

同样，在建新政府组屋项目的市镇，在满足 5 年最低居住期后，将出现升级换房需求，这对私宅市场是个好消息。

购房好时机

戴玉祥产业咨询有限公司对新加坡房地产市场保持乐观。

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文认为，未来几个月房价涨速放缓，为自住业主和投资者提供了一个很好的时机，让他们在价格更快回升之前寻找到理想的房产。