【国际地产】新加坡房产的“投资逻辑”！购房后多久出售更合算

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在2021年底的时候，新加坡多部门联合公布了额外买家印花税的新政策调整，一石激起千层浪，引发了大家对于新加坡房地产投资的新讨论。

其实除了常见的买家印花税以及刚调整的额外买家印花税外，在新加坡的房地产交易环节，还有另一个税种——卖家印花税（SSD），也在对新加房产投资的方式产生著深刻影响。

卖家印花税是什么？

印花税有多种类型，本质是对与财产、股票或股份有关的事项进行征税，最终向新加坡税务局（IRAS）缴纳。

而与买家印花税和额外买家印花税设定的目的相似，政府征收买家印花税（SSD）也是一种调节房地产交易的措施。

与近期调整额外买家印花税一样，卖家印花税也经历了多次调整，主要目的在防止“快买快卖”。目前，新加坡卖家印花税并不是覆蓋所有的房产，会以购房时间点为标准，分情况进行征收。

支付卖家印花税金额会根据房产售价或市场估值进行计算，取其中较高者作为征税税基。此外，即便是出售住宅的部分权益，也会以较高者为准。因此，想用“阴阳合同”逃税，是无法躲过卖家印花税征缴的。

卖家印花税要缴多少？

新加坡卖家印花税最早于2010年2月推出，初期税率较低，经过两次调整和提高后，最终在2011年1月14日推出影响重大的税率及相关政策。

此后，卖家印花税在2017年3月11日进行了修订，税率会因购买时间和持有时长而变化，具体税率如下：

卖家印花税的诞生源自于政府对炒房的政策重视，而2017年的修订则源自于炒房情况得以缓解的状况。根据目前的卖家印花税政策，新购房产在3年以后，就无需支付卖家印花税。

而截至目前，旧税率的免税期已到（2017年3月10日的4年后即免缴），所有卖家都需要参照新的税率。

假设一个卖家在2019年3月11日购买了一处房产：

计划于2020年2月11日以200万新元出售，市价为195万新元。此时持有期不到1年，适用12%的税率，取最高的售价200万新元，应支付卖家印花税：200万新元x 12%=24万新元。

计划于2021年4月11日以210万新元出售，市价为220万新元。此时持有期超过2年但不足3年，适用4%的税率，取最高的市价220万新元，应支付卖家印花税：220万新元x 4%=8.8万新元。

新加坡房产的“长期投资”逻辑

无论是哪种印花税，都体现著新加坡政府构建健康房地产市场的目标。根据近10多年的房产市场价格增长变化，可以看出对应时期，所受到政策的影响：

2009年中新加坡房产开始了4年的快速攀升，此后新加坡政府快速出台一系列的调控政策：

1）卖家印花税逐步推出不同阶段的税率，2011年更调高至1年内16%；

2）贷款比例不断下降，贷款年限也开始下调；

3）额外买家印花税开始施行并进行了调高；

4）总贷款比率占收入比例不得超过60%的政策。

最终，调控政策开始发挥作用，房价增速从2010年底开始放缓，一直延续至2013年。

从2013~2018年，新加坡房价经历了较为平缓的一个时期，调控效果明显。但同时，新一波的房价增长开始酝酿。

2018年3月，新加坡的经济繁荣推动了房地产市场新的增长趋势，政府再一次收紧房产政策，通过增加买家额外印花税和降低最高银行贷款比例来稳定房地产市场。

而遭遇2020年的疫情后两年，新加坡房价仍连续多季度上涨。2021年，新加坡私人住宅价格更同比2020年大涨10.6%，创下2011年以来的最高涨幅。因此政府在2021年底紧急进行了额外印花税的政策调整，保证房产市场与经济面的协调增长。

可以说，新加坡房地产市场的潜力在于新加坡经济市场的稳定发展，以及对广大国际资本的强大吸引力。

新加坡财政部长对明年新加坡的经济进行展望，预测增长会介于3%到5%左右，而新加坡再次登上国际金融中心的竞争力第二强的消息，都为新加坡地产市场提供了长期支持。因此，可以说投资新加坡房产的关键恰恰在于长期投资。