新加坡私宅：2021年推出更多大众化私宅项目

本地房地产市场今年预料将推出更多大众化私宅项目，占比约四成，分析师预测这类项目的价格将保持坚挺。

与此同时，高档私宅市场也预料会受最新一轮的房地产降温措施影响，今年价格可能持平或下跌。

据业内人士统计，包括执行共管公寓（EC）在内，今年将有三四十个新私宅项目推出。此外，今年预计有三个EC推出，包括位于义顺的North Gaia、未来登加新镇的登加绿苑径（Tengah Garden Walk），以及淡滨尼62街的新项目，可满足政府组屋提升者的需求。

合登房产集团（Huttons Asia）提供给《联合早报》的数据显示，从单位数目来看，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）占41.3％，代表中档私宅的其他中央区（RCR）占37.4％。至于代表高档私宅的核心中央区（CCR）预料登场的新私宅则最少，仅占21.4％。

集团执行长叶润明认为，买家应该会关注单位数量超过100个的项目，其中位于贝阁雅通道的Belgravia Ace可能是今年最大型永久分层地契的有地住宅项目，预计供应107个单位。少有新项目推出的蔡厝港一带则可能在第一季迎来建有105个单位的雅诗轩（The Arden）。

分析：核心中央区市场料面对一些逆风

他估计，今年预计有5509个新单位推出市场。

博纳产业（Propnex）总裁依斯迈（Ismail Gafoor）指出，其他中央区和中央区以外私宅项目的价格较具韧性，是因为这类项目的未售供应在下降，加上买家主要是首次购屋者和政府组屋提升者，他们较不受新一轮降温措施的影响。

依斯迈说：“核心中央区市场可能面对一些逆风，这个市场比较依赖投资需求和外国买家，而这正是上调额外买方印花税（ABSD）打击的领域。”

今年整体私宅价格预料上涨3％至5％

在这一轮的降温措施中，新加坡永久居民买第二套房子须支付的ABSD，调高幅度多达10个百分点至25％；买第三套则上调到30％，外国买家须支付的ABSD一律调高10个百分点至30％。总偿债比率（TDSR）顶限，从不可超过收入的60％，收紧至收入的55％。

依斯迈预测，今年有8100多个新单位推出，稍微低于去年的8400多个。

价格方面，中央区以外非有地私宅的房价今年可能上扬3％至5％，其他中央区非有地私宅的房价上升2％至4％，核心中央区非有地私宅的房价则下滑2％或持平。整体而言，私宅价格今年预料上涨3％至5％。

至于去年的表现，近来少有的霸级项目鑫悦府（Normanton Park）相当畅销，1862个单位中卖出1473个，或接近80％已售出。康宁河湾（CanningHill Piers）和Paris Ris 8也深受市场青睐，分别卖出84％和88％。

橙易产业（Orange Tee and Tie）研究与咨询部主管孙燕清预计，位于淡滨尼62街的EC项目、伦多中路（Lentor Central）和宏茂桥1道地段的私宅项目接下来将受到市场关注。

这些项目的地点具吸引力，而且发展商之前开出高标价，售价可能刷新个别地段的尺价纪录。

分析：新项目预计农历新年后登场

孙燕清认为，受降温措施冲击，发展商或会暂时延后推出项目，但农历新年过后尘埃落定时，新项目应该会加紧登场。

不过，包括EC项目在内，今年推出的新单位数量会减至近9000个，较2019年和2020年的数量少了约17％至20％。她预测，整体私宅价格今年可能持平或上涨最多3％。