需求依旧强劲 EC买气与价格料不受房市降温措施影响

执行共管公寓（EC）向来深受组屋提升者的欢迎，即便推出房地产降温措施也预料不会影响买气，分析师看好这类项目的价格明年保持坚挺。

明年料会有三个新EC项目以及约1800个单位登场。由于大部分买家是首次购屋者或已卖掉手上的组屋，最新一轮的降温措施对他们的影响相信不大，分析师预期EC市场的需求依旧强劲。

此外，发展商早前标地时不惜出高价，加上建筑成本居高不下，明年EC项目的价格应该会持续走强。

橙易产业（Orange Tee and Tie）研究与咨询部主管孙燕清提供给《联合早报》的数据显示，从2019年到今年至今，新EC项目的每平方英尺售价一直维持在1100元水平以上。今年来的尺价为1175元，稍微高于去年的1114元。

今年共有三个EC项目推出市场，分别为Parc Central Residences、Parc Greenwich，以及Provence Residence，为市场供应1600多个住宅单位。孙燕清说：“大部分EC买家是首次购屋者，或他们在拿到单位时已卖掉组屋，因此不会受到新降温措施太大负面影响。”

在这轮措施中，新加坡永久居民买第二套房子须支付的额外买方印花税（ABSD）调高多达10个百分点至25％，买第三套则上调到30％，外国买家须支付的ABSD一律调高10个百分点至30％。总偿债比率（TDSR）顶限，从不可超过收入的60％，收紧至收入的55％。

政府强调，新出炉的降温措施是要优先照顾到真正要买房自住的买家，尤其是首次购屋者，确保国人可以继续负担得起住屋。

购买EC跟预购组屋一样得面对一些限制。例如，申请者至少一人须是新加坡公民，另一人则须是新加坡公民或永久居民，总家庭月入不可超过1万6000元。

据了解，EC的价格一般上比新私宅售价便宜20％到30％。

明年预计推出三个EC项目，包括位于义顺的North Gaia、未来登加新镇的登加绿苑径（Tengah Garden Walk），以及淡滨尼62街的新项目。其中，North Gaia可能率先在3月或4月登场。

新EC单位售价明年将保持坚挺

博纳产业（Propnex）总裁依斯迈（Ismail Gafoor）觉得这三个项目都会很受市场青睐。他说：“中央区以外（OCR）未出售的新私宅供应减少，这将支撑属于大众市场的项目的需求。”

他也认为，新EC单位的售价明年将保持坚挺，平均尺价可能介于1150元至1250元。这是因为发展商之前以高价标下EC地段，以及建筑成本和材料价格持续上升。

7月招标截止的两幅位于伦多中路（Lentor Central）和淡滨尼62街的EC地段，各吸引到九方竞标，反应热烈。其中，淡滨尼地段刷新了EC地段的土地尺价，价格相当于容积率每平方英尺659元。

至于EC转售市场，ERA产业研究咨询部主管麦俊荣认为，转售价将在明年第一季稍微放缓，主要是买家暂时采取观望态度，但之后可能延续上升趋势。这是因为新一轮降温措施其实没有解决最根本的问题，即供应链中断导致建筑工程延误，不愿久等的买家还是会投入转售市场。

合登房产集团（Huttons Asia）研究部主管李思德持相同看法。尽管政府计划在明年推出多达2万3000个预购单位，但这对转售价起不了多大影响，因为建筑业碰到的瓶颈依然未解决，需求仍会大于供应。