永恒的话题：永久产权 VS 99年产权

话说在新加坡，关于永久产权VS 99年租赁产权的争论永无止境！据小Li飞刀观察，大部分国内来的朋友都对新加坡的永久产权有着天然好感，可能出于对国内70年产权的不安？当然新加坡本地人特别老一辈也更是对永久产权（freehold）的房产情有独钟。

所以无所事事的我这次就来818细节分析下吧。

我们都知道，关于房产的重要功能就是保值和升值，所以就从这个角度来对比永久产权Freehold VS 99年租赁产权Leasehold。

对比1：究竟99年产权升值快还是永久产权升值快？

直接上图近十年（2009-2019）全新加坡公寓交易平均尺价数据：黄色的永久产权，蓝色的99年产权，对比如下：

哇~是不是挺惊奇？

新加坡99年产权的公寓近十年尺价升值超过永久产权呢（86.7% VS 60.8%）。

结论1：在过去的十年中，99年产权公寓的总体升值速度更快

虽然我们都知道，对比同等位置和屋龄的99年公寓，新加坡永久产权的公寓通常有着10％至15％的溢价，难道这是他们升值速度不如99年产权的重要原因？

而我思考的角度是：整个“永久VS 99”争论的本身就是个很抽象的概念？

从投资的角度是不是更应该关注公寓的地点、设施、质量、维护管理、租金收益等更重要的因素呢？

下面我们来看对比2：新加坡的“Enbloc狂潮”是否有助于永久产权物业升值？

从理论上讲，永久产权公寓在集体出售（Enbloc）交易中应该显现其价值，也就是或者更高的价格，因为其租约没有耗尽，而且业主们不会有被迫出售的情况。

我看到过去十年，特别是2017/2018年是个新加坡Enbloc集体出售市场的高峰，尤其当不少中资背景开发商2017年涌入市场之后，相当火爆。

此后政府于2018年7月5日采取降温措施，集体出售放慢了脚步，当时政府对房地产开发商征收了25%+5%的额外买家印花税（ABSD）。

为了了解集体出售市场上永久产权公寓是否真正显现优势，我们来观察下这个时期永久产权VS 99年的价格差距。

我们可以看到，在2017年，永久产权公寓与99年租赁产权公寓之间的差距有所缩小，2017年期间仅比99年产权溢价约12.2%。这一差距在前一年为13.6%，在后一年稍扩大为15.4%。

结论2：在Enbloc集体出售激增的时期，永久业权公寓升值似乎不如许多投资者所期望的那样多。

那么回顾过去几年的Enbloc市场，对比3：究竟是永久产权还是99年公寓更受开发商欢迎呢？

小Li飞刀用了手上的数据做了个表格

貌似永久产权FH在集体出售的数量上完胜？没错！

一方面因为新加坡政府出售地皮GLS没有永久地契的，另一方面要考虑到土地大小、地点、单位数、总收购金额等条件，这么直接比较数量不一定公平。

如果我们仔细比较地价、售价、后续产品受欢迎程度等，会有不同结论嘛？

这次就先不展开讲这些，有兴趣可以私聊: rammztein

结论3：开发商似乎更喜欢Enbloc（集体收购）永久产权的公寓

编者按：此结论只限于2018年10月18日之前，因为URA之后修改了公寓重建条例

有兴趣的衍生阅读前文分析：还在等Enbloc？先洗洗睡吧

对比4：下面我们再选几个特定地点来进行比较

如上所述，公寓地点、设施、便利程度等因素可能比地契更重要。因此，为了更公平地比较，让我们看一下新加坡乌节路D9地区的永久地契和99年公寓的尺价表现

之所以使用这个位置，是因为乌节路是一个相对较小的区域，并且大多数公寓（永久地契或者99）共享相同的便利设施（比如乌节路的中心位置和生活便利）。而且该地区的许多公寓建造标准都较高。

这是过去十年的尺价表现对比，黄色的是99年，蓝色的是永久产权：

我们惊奇的发现，在乌节路D9地区99年产权比永久产权公寓升值略多。

99年产权的价格每平方英尺上涨了近80％，而永久产权的单位仅上涨了约66.2％。

聪明的读者可能会指出：豪华公寓与大众市场公寓完全不同嘛。所我们再来选择非核心区域的永久产权和99年产权公寓进行了比较。

我们这次挑选了东海岸D15，一方面该地区的公寓特别多，另一方面第15区内的公寓在整个区域共享附近的海滩和美食天堂。

结果与我们刚刚在D9区看到的情况类似：在东海岸D15，与永久产权相比，99年产权物业的平均尺价升值更高！这次十年间两者差距约为15%。

结论4：不管是核心、非核心区域，99年产权公寓升值都可能超过永久产权

怎么样？是不是颠覆你的想像呢？

所以最后结论是什么？也许不应该让地契/产权对您的投资决定产生太大影响？

即使对于对价格升值“不感兴趣”的买家（还真有这种买家-_-|||），我也认为不该“无脑”选择永久地契。从成本考虑，要为永久产权支付额外10％到15％的溢价是不是值得？

此外，你还需要考虑这间公寓值不值得持有一辈子？

不少经验表明：在99年公寓的的剩余地契成为“问题”之前，许多屋主早就出手卖出了。。。比如要搬去其他区域生活、孩子们成家搬走后想换个较小的房子等等。在这些情况下，你是不是无缘无故为永久产权公寓支付了更高的价格呢？

综上所述：

1. 在过去的十年中，新加坡99年地契公寓的总体升值速度更快

2. 在新加坡的Enbloc周期中，永久产权物业升值并没有明显体现

3. 开发商倒是更喜欢集体收购永久产权公寓（2018年10月之前）

4. 不管是核心、非核心区域，99地契公寓升值都可能超过永久产权

5. 你真的考虑好要多付15%溢价买永久产权公寓嘛？