新加坡房价暴涨，却有4500多人卖房后无法偿还CPF公积金

在新加坡，使用公积金CPF偿还房贷是件很普遍的事。

公积金包含一个普通户头（OA），里面的钱可以用于购买新加坡房产。不管是建屋发展局（HDB）建造的组屋还是私人住宅，不管是新房、二手房还是正在建造中的房屋，都可以使用公积金支付。

图源：Endowus

因为新加坡居民每个月都要强制缴交公积金，而里面的钱在退休之前又暂时拿不出来。

因此，使用户头里面的钱支付部分房屋首付或是偿还房贷，是一笔相当划算的买卖。

不过，随着新加坡购房市场火热，房屋价格也在持续攀升。从2020年7月以来，新加坡房地产价格已经连续几个季度处于上涨态势！

新加坡房价指数，数据来源：CEIC

与此同时，转售组屋的价格增速，也创下了10年新高，百万组屋层出不穷。2021年，新加坡总共卖出了261个百万组屋，比2020年多了两倍！

尽管疫情十分严重，组屋供应也在持续增加，但新加坡转售组屋的价格依然坚挺。

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因此，新加坡政府在去年12月，临时公布一波新政，通过增加购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）、收紧总偿债比率（TDSR）以及降低建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV），对房屋市场调控降温。

只不过，随着转售市场的火热，很多新加坡人卖房后，却遇到了无法全额退还所使用的CPF资金的问题。

来源：海峡时报

为什么会这样？因为公积金，其实是新加坡政府用来为所有人强制储蓄养老的一项计划。

因此，政府虽然允许民众从中支出资金，用于住房、投资和高等教育，但一旦买房者使用CPF里面的钱买了房屋，并在之后转卖，那他们就必须将这段期间使用过的钱，再补回CPF户头，继续进行储蓄。

图源：雅虎新加坡

所以说，当他们转售组屋后，卖房的钱无法全额进入自己的银行账户，得先交还给CPF一部分，包括这期间产生的利息（每年2.5%利率）。

不过，据《海峡时报》了解，2020年没有一位转售组屋者需要用现金补足公积金，因为这些案例中的绝大多数都是以市场价值出售的。

在公积金局的相关框架下，只要是以市场价值出售房产的房主，即使是房屋的售价，不足以全额退还已使用的公积金资金和应计利息，那也不需要用现金补足。 可以说是相当人性化了。

图源：CPF

随着转售市场越来越火爆，2020年共有4580人无法全额退还CPF，比2019年的3960人，以及2018年的3380人都要多得多。

这也从侧面映证了新加坡转售市场的火爆现象。难怪政府去年要紧急入场调控。

图源：新浪

不过，针对这些无法全额退还的前屋主，他们在购买下一套房屋时，将比其他人拥有更少的资金用作购房用途，有利有弊。

对此，国大房地产与城市研究所所长Sing Tien Foo教授，在接受采访时，对此表示相当担忧。

他认为，不必用现金不足CPF短缺，可能会为这些卖房者带来短期利益，但实际上，一些老年人可能会在未来大受影响，为购买房产和偿还贷款的公积金减少而苦苦挣扎。

他接着补充到，在新加坡个人能获得的贷款年限，会随着年龄的增加而缩短。

因此，在公积金不够充足，而贷款年限更短的情况下，一旦这些老人们打算在日后购置房屋，给自己带来一个居家之所时，将不得不面对使用更多的现金（也就是养老金）来买房。

加上他们每月的分期贷款也会比其他人更高，这将进一步压缩他们平日的生活质量。

位于油池的新加坡第二个垂直甘榜项目专为老年人打造，图源：MKPL Architects

当然，相对而言年轻人比较不受影响。

第一，年轻人只要他们有一份正当工作，每个月存的CPF基本上足够支付贷款。前提是他们购买的是普通二手组屋，而不是那些百万新币以上的天价组屋。

第二，年轻人的工作时间还有很长，即使是他们之后转卖了组屋，购买下一栋房产时也能获得较长的贷款年限，他们有足够时间存钱还房贷。

再加上新加坡公民在购买房屋时有各种政府津贴，因此房贷压力对他们来说，不会太大。

示意图，图源：Ohmyhome

随着房地产降温政策已经开始实施，或许在2022年，转售市场会暂时遇冷，大家会先观察一阵时间再决定是否入手。

总而言之，新加坡政府还是以“居者有其屋”作为核心理念发展其住房政策。

在新加坡工作生活，可以相信的是，住房问题并不会成为太多人面临的困境。