私人住房供应减少，租赁需求膨胀：2022年值得关注的房地产趋势

新加坡：私人和公共住房市场在 2021 年迎来了蓬勃发展的一年，价格创下新高，年销售额创下几年来的最高水平。

但12 月突然推出的降温措施改变了该行业此前乐观的 2022 年前景。

随着未来一年的尘埃落定，房地产限制的全部影响将显现出来。但是，尽管这些措施的影响将在房地产市场上显得尤为突出，但 CNA 今年仍会关注其他一些问题。

截至 2021 年第三季度末，未售出的私人住宅的现有存量已降至 17,140 套，这是大约四年来的最低水平。

OrangeTee & Tie 高级副总裁 Christine Sun 表示，在过去两年政府土地销售 (GLS) 计划的土地供应放缓以跟上不确定的经济前景之后，预计 2022 年新推出的单位也将减少。研究与分析。

Huttons Asia 高级研究总监 Lee Sze Teck 先生表示，到 2022 年，大约 40 次推出可能会提供约 5,400 个单位。这低于 2021 年推出的 10,500 多个单位。

李先生表示，特别是执行共管公寓 (EC) 领域的竞争可能会更加激烈，并指出当前 EC 推出的单位可能会在 2 月或 3 月完全售罄。

购买新 EC 的人无需预先支付任何额外的买方印花税 (ABSD)，这一事实可能会刺激需求，这是在最新一轮冷却措施中进一步提高的税率。

“即使没有冷却措施，对 EC 的需求也非常强劲。第一天销售 50% 的单位一直是我们今年看到的情况。这也可能发生在 2022 年，”李先生说。

尽管当局已在 2022 年上半年确认的 GLS 站点清单下的土地供应同比增加了约 40%，但其影响不太可能这么快就显现出来。但这意味着在 2023 年及以后可能会有更多的私人物业值得期待，PropertyGuru Singapore 的国家经理 Tan Tee Khoon 博士说。

租赁市场势头强劲——仅在 2021 年前三个季度，私人住房费率就上涨了 7.1%——并且可能会继续保持增长势头。

孙女士说，这种增长是在新加坡重新开放边界的背景下实现的，这使更多的外籍人士、工人和学生能够返回该国。

施工延误也可能继续存在，迫使那些需要立即租房的人在此期间租房。她说，那些买不起房或想等待市场潜在价格调整的人也可以租房。

孙女士表示，在完工房屋供应紧张且需求强劲的情况下，明年租金可能会以 8% 至 11% 的更快速度上涨，而租赁量可能会攀升 3% 至 4%。

住房和发展委员会 (HDB) 转售市场可能不会受到降温措施的影响，该市场在 2021 年表现出色。

PropNex 的研究和内容负责人 Wong Siew Ying 指出，今年前 11 个月的销量超过 28,000 台，超过了过去十年的年度数据。组屋转售价格也在 2021 年第三季度创下新高，超过了 2013 年以来的峰值。

ERA Realty 的研究与咨询主管 Nicholas Mak 预计市场将保持弹性，因为降温措施“并未针对需求和价格上涨的根本原因”。

“主要是供应链中断导致延迟和短缺，导致（按订单建造）完工延迟，这导致买家更迫切需要从转售市场购买公寓。这些措施没有解决这个问题，”麦先生说。

他补充说，诸如收紧总债务偿还率（TDSR）等措施可能会进一步推动需求，这限制了购房者可以借贷的金额。他说，这可能会促使买家购买组屋转售单位，这些单位通常比转售公寓更实惠。

2021 年的一项重要住房公告是关于优质土地住房 (PLH) 模式，该模式对某些地区的公寓买家施加了更严格的限制。

自从引入该模型以来，人们对什么是“黄金地”提出了质疑。建屋局表示，计划每年发布大约一个这样的 PLH 站点——分析师表示，这将充实定义的细微差别。

期待 2022 年的下一个版本，ERA 的麦先生说：“当政府提供更多这样的项目并明确说明这是 PLH 时，希望他们能说出原因——然后我们可能会开始更好地了解会发生什么成为使特定 BTO 项目成为 PLH 项目的标准。”

Huttons 的 Lee 先生指出，即将建成的 PLH 场地可能是吉宝俱乐部位于大南部海滨的地块。

他说，由于租约于 2021 年 12 月 31 日到期，这块土地将归还给当局，使其很快成为可能的 BTO 站点。

分析师表示，总体而言，住宅房地产市场在 2022 年可能会不那么活跃。

PropertyGuru 的 Tan 博士表示，房地产价格将“继续走上增长轨道”，尽管会更加渐进。他说，随着买家暂停考虑他们的选择并等待卖家和开发商的反应，销售量也将受到打击。

但在持续的大流行中，需要记住的一个主要因素是可能出现更多 COVID-19 变种，ERA 的 Mak 先生说。更具传染性或更致命的变异将对经济、旅行、人力和社会其他领域产生广泛影响。

“我们不知道还会出现什么。最糟糕的情况是，它（更具传染性和更危险）......然后我们回到 2020 年第一或第二季度。”