配合降温措施双管齐下 政府增加组屋及私宅供应

建屋发展局宣布，下来两年每年推出多达2万3000个预购组屋单位，较今年多35％。此外，明年上半年政府售地计划下将推出五幅正选名单地段，共可建造2785个私宅单位，使私宅供应量环比增加40％。

政府在（12月15日）深夜推出系列房地产降温措施后，宣布将提供更多私宅和预购组屋，包括下来两年将组屋供应增加35％至每年2万3000个单位，双管齐下从供应和需求着手维持房价和市场稳定。

国家发展部长李智陞表示，政府推出一套涵盖供应和需求两方面的全面措施，以稳定房地产市场，并确保国人仍然买得起房子，特别是大多数居住在政府组屋的国人。

他在记者会上说：“虽然冠病疫情持续带来许多不确定性，我们仍决定现在采取行动，以减少自我强化循环（self-reinforcing cycle）所导致的私宅和组屋转售市场价格上涨风险，这将影响住房负担能力。”

为满足预购组屋需求，建屋发展局昨天宣布下来两年每年推出多达2万3000个预购单位，较今年的1万7000个单位高出35％。若有需要，该局也准备在2021年至2025年间共推出10万个预购单位。

国家发展部也宣布在上半年通过政府售地计划（GLS）推出五幅正选名单地段，共可建造2785个私宅单位，私宅供应量环比增加40％。若与去年同期相比，供应量增加超过七成。

整体而言，上半年政府推出13幅地段，包括八幅备售名单地段，总共可供应6500个私宅单位，较去年下半年的6860个单位，少了约5％。

政府深夜出台的新一轮降温措施，则从抑制住宅需求过热来确保房价不会超越经济基本面。

系列降温措施包括，购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高5至15个百分点、将总偿债率（TDSR）顶限收紧至55％，以及将建屋局组屋房贷的贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV），从90％减至85％。

李智陞表示，政府仔细衡量降温措施推出的时间点和影响范围，确保它不会影响住宅市场的稳定和可持续性，另外重要的是，措施要优先满足真实的自住型买家，特别是第一次购房者的需求。

若不加以调控 房价可能会超过经济基本面

他也说，如果政府不加以调控，房价可能会超过经济基本面，增加了之后出现不稳定修正的风险，对许多家庭不利。借贷者还会因下来几年利率可能上扬，面临偿债成本大幅增加的风险。

本地私宅和组屋转售市场近来走势强劲，私宅价格自2020年第一季以来上涨约9％，组屋转售价更上升约15％。

李智陞表示，房价对收入的比率（HPI）仍低于历史平均水平，但明显处于上升趋势。而且私宅或转售组屋的交易量走高，预购组屋需求又继续强劲，一些转向转售组屋市场的买家因而担忧房价不断上扬。

他说：“我们了解到国人的焦虑，尤其是首次购房者，他们可能担心预购组屋竞争激烈以及组屋转售价格的上升。因此，我们显著增加组屋供应量，以满足他们的需要。”

政府将继续密切留意本地住宅市场，对房价收入比持续上升的风险保持警惕。李智陞提醒，在明年和接下来利率可能上升的背景下，购房者应采取审慎态度，确保家庭能偿还房贷。

分析师下调私宅价格上涨幅度

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清表示，政府推出降温措施是为了避免买家过度借贷，以及确保房价以可持续速度上升。

她估计新措施会引发市场反射反应，接下来六个月私宅交易量将放缓。明年私宅价格将会从之前预测的上扬6％至9％，调低为零至上扬3％。

至于转售组屋市场，她认为新措施的影响相对不显著，估计转售价格会从之前预测上扬8％至11％，调低为上扬5％至8％。