新加坡房市话你知降温等于降价吗

12月15日深夜11时45分左右，不少新加坡人已经进入梦乡。然而就在此刻，新加坡政府突然宣布推出房地产新政策，且从十几分钟后的16日零时开始生效。几家欢喜几家愁，那晚不知成了多少人的不眠夜。

当时我也准备睡下了，突然收到我贷款顾问的信息：“政府刚刚颁布了降温措施，你也品一品”。听到降温措施，我先是愤怒，这大半夜的人都要睡了，现在大脑又不得不开始高速运转。一字不落的看完新政策，我顿时分不清是现实还是梦境，有些不可置信：“嗯？就这样？”，比我之前担心的降低房屋贷款额度（LTV）或者团灭信托（Trust）以及夫妻公寓转名后各买一套房（Decoupling）的措施可温和多了啊。心中大石放下之后，紧接着是一点欣喜，降温是情理和意料之中，迟迟不发动的话，市场难免焦虑。新加坡政治环境向来稳定，新政落地后，至少说明中短期内不太可能会再有其他大动作了。

碍于篇幅有限，这里就不赘述此次的降温措施具体为何物了。如果还不了解的话，可以参考以下的总结。

在看过朋友圈里一片鬼哭狼嚎，以及各路公众号或者专家转载我于降温次日发的小感慨之后，我决定先好好过个圣诞节，观察一下市场的应激反应，再来认真而又尽量简短的表述一下我对这场降温的想法。观点或许有些迟到，但绝不会缺席。希望本文可以从不同的角度，特别是市场可能没有看到或想到的方面，帮助大家还原新加坡房市的全貌也对未来的走向形成一个更完整的预期。

01 温故而知新

历史总是在重演。这并不是新加坡政府第一次干预房市也不会是最后一次。过去的24年里，新加坡房市总共经历过大大小小16轮降温和8轮救市升温措施。上一次被形容为“重拳出击”的降温发生在2018年。在当年的7月5日傍晚，政府突然宣布调低房屋贷款额度（LTV）和提高额外买家印花税（ABSD），且于7月6日生效。本以为市场并无太多时间可以反应，然而实际情况还是出乎了意料。那晚，新加坡出现了多年难得一见的奇观，数千名买家一窝蜂地涌入待售楼盘，开发商也延长办公时间，导致在降温措施生效前的短短几个小时内，买卖双方迅速签订购房合同，小岛上一晚卖出了上千套房产。

等一等！我不禁想问，如果降温会带来降价，为什么这几千位买家要连夜排队，不等第二天降温措施生效，房价下跌后再买房呢？我想，答案已经不言而喻了。

不过因为大量原本打算在未来几个月内观望或者购房的买家在降温前夜都买好了房，短期内的买气和需求难以快速累积，加上部分买家因为支付能力下降（2018年的降温措施对所有人一刀切，第一套房首付的要求从20%提高到25%），不可避免的导致了2018年末至2019年初房产交易量下滑了几个月后才再度反弹。

上周政府选择“半夜鸡叫”的模式公布新政，很显然是吸取了上一次的经验教训。此轮新政发布后十多分钟便生效，完全没有给任何想抢跑的人连夜购房的机会。积压的需求无从消化，以及大部分人的购房能力也并未因新政而发生改变（下一节我会详细说明），因此我合理的推测这次交易量下降的冷静期将会比2018年来的更短暂一些。

即使新政会导致一小部分人推迟购房，但市场也会在一定程度上自我调节，被动的接受以及习惯新常态。从过去几十年的历史来看，大多数时候房价的每一轮峰值都远超上一轮，且除次贷危机外，每一轮房价的调整幅度都十分有限。2018年降温措施颁布的几个月后，大家除了摸摸鼻子，接受了购房多准备5%的首付之外，饭照样吃，班继续上，房价并没有发生太多实质性变化。

02 谁的奶酪被动了？

好消息是新税率对首次购房的公民和永久居民（PR）刚需买家并没有变化。反观新加坡财政部长黄循财在降温措施公布后的发言：“我们追求房地产市场稳健和可持续发展，房价要根据经济基本面而定”。对任何国家或城市来说，房地产都是牵一发而动全身，和大量行业息息相关。新加坡政府从来没有说过要房价下跌，让全民资产缩水，而是在保护刚需的基础上，希望房价涨的稍微慢一些，稳一点，不要脱离经济基本面。

我们不妨回想一下，2018年降温之后，你我身边买第2或第3套房的人有多少？个人最高贷款额度真的用到一分不剩，月供占收入一半以上的有多少？疫情之后，来新加坡置产的外国人又有多少？所以恐慌过后，我们可以冷静复盘，被这次降温措施真正影响到预算和购买能力的人到底能有多少？是否足以撼动整体房价？我想，你心中大概也有答案了。

03 新加坡房市的泡沫会不会因此破裂？

当然不会。因为如今的新加坡房市本就没有什么泡沫。任何市场泡沫化归根结底都始于原本的长期投资者，在极高的短期利益驱使下，忽视资产本身的价值，一窝蜂的变成了只想要赚快钱的短期投机客。但是过去几年，现在和未来，因为交易成本和3年卖家印花税的原因，没有人可以靠频繁交易新加坡房产赚快钱，大家都必须要做时间的朋友。

若你经历过2018年的降温便会知道，本地人负债率很低，对房产的持有能力极强。虽然这一两年来房价有上升势头，但是房价与收入比例仍然低于历史平均水平。因此新加坡的房市相对健康，房价的支撑主要来自于大量没有受到本轮降温措施影响的本地第一套房买家，其中至少有一到两成的人是全款购房。这部分买家完全不受贷款政策或是利率波动的影响，也不会因为无法支付房贷而被迫抛售。

04 题外话：如果明年加息

会不会让房价下跌？

如果新加坡的利率走高，一部分在海外投资的本地资金必定会回流新加坡本土以寻求更稳定的投资收益。使在新加坡投资成为寻求资产保值甚至升值的好方法。从宏观经济的角度来说，加息背后的根本原因是经济复苏和通货膨胀而不是房价。但通胀带来的更高的土地，人工和建筑成本最终会反应在房价上。

放眼全球历史数据也和以上观点大致吻合。2004年到2006年间，美联储曾连续加息，将联邦基金利率从1%上调至5.25%。但这一期间美国房价恰好是上涨最快的，当时纽约，旧金山，洛杉矶等热门城市房价涨幅甚至高达五至八成。而同期新加坡的银行间隔夜拆借利率也从0.4%飙升至3.5%，本地私宅价格指数上涨了将近20%。

05 现在的市场还有机会吗？

我想危机就是转机。降温不等于降价，只是暂时降低房价增长的速度。

作为一个深耕新加坡多年的房地产爱好者，我总爱和身边的人分享，在新加坡买房置业如果想要取得比较满意的结果，有两个重点，只要抓住其一即可，若两者同时出现，那便是可遇而不可求的机会：1）产品性强（转售市场上有不少潜在买家愿意支付溢价，指名就要接你的盘，比如红山的Principal Garden），可替代性低（除却巫山不是云，便宜一点也不行）；2）开发商或者卖家因为某种原因（例如定价失误，政策变化，急售）愿意让利，便宜卖给你。

伴随着降温措施的公布，也为了避免集体出售潮（拆迁）过热，政府同时宣布了明年会适当增加土地的供应量。有些人可能会问，通过拆迁取得的土地和政府售地有什么区别呢？有区别！最大的区别之一是会不会产生永久产权的土地和新房。

新加坡自建国以后，政府就再也没有推出过永久产权的地皮供开发商招标，政府出售的土地都属于99年的租赁地契（也称为99年地契，非永久产权）。长远来看，永久地契的供应量不仅不会增加，反而还可能减少，因为一些永久产权的土地可能被政府征用或者开发商收购后再以非永久的形式出售。如果没有永久产权的公寓被集体出售，那么未来几年市面上就很再现新的永久地契房产。因为本轮政策的调整，永久产权且不太旧的房产在未来几年会是一个更加稀缺的产品。

新加坡每个地区的房产定位精准，布局合理，既因地制宜又与花园城市的绿化和谐相处。从房产的角度来说，新加坡被分为三个主要区域，也被称为“细分市场”（Market Segment），分别是：核心中央区（CCR: Core Central Region），其他中央区（RCR: Rest of Central Region）和中央区以外（OCR: Outside Central Region）。每个区域各自的边界和定位都非常清晰。

疫情以来，随着人们居家办公时间延长，对通勤的需求降低，很多人愿意用时间换空间，从市中心搬到了郊区（OCR），导致OCR的房价涨幅在三个区域中遥遥领先。但是如果你和我一样乐观的相信，疫情终将会过去，世界一定会好起来。待到那一日，在新加坡黄金地段求租和自住的需求都很可能随着经济一起强劲复苏。

当然，产权和地段从不是决定房产值不值得购买的唯二因素。正常来说，在新加坡同一个地点的公寓，条件（屋龄，定位，学区，质量，设施，户数等等）相似的话，永久地契通常会比非永久地契的房价高出20%左右，这是一个比较合理的价差。但是当黄金地段的永久地契高端房产与市区边缘甚至郊区的非永久产权房价相差无几时，这不是正常的，是价格错配！

所以现在还能买什么？我的选择是定价合理的，优质开发商出品，位于黄金地段，永久地契，中大型楼盘。比如：

Leedon Green 绿墩雅苑

· MCL和仁恒置地两大高端住宅开发商联手出品。

· 新加坡最高级私宅区的永久产权，占地约3万平方米。

· 本地顶级名校南洋小学学区房，花拉路+荷兰村双地铁房，著名的新加坡植物园近在咫尺。

· 真正的低密度，高绿化。开发商毫不手软的把小区内70%以上的土地面积保留为园林景观和娱乐设施，住宅区仅占不到30%。

· 以大自然梯田地貌为灵感，将大量的绿植和丰盈的流水融入到小区建筑设计之中，观赏度与舒适度并存，让你仿佛置身顶级度假胜地。

· 好产品从不缺买家，降温措施便是最强的压力测试。新政落地后的仅一周多，绿墩雅苑依然从容不迫的售出了7个单位。

我的推荐：开发商的定价模式很有意思，每一种户型里面积最大的单位和进阶户型的入门款差价很窄。例如一房半（140多万到180多万）vs两房（160多万起），两房半（230多万到250多万）vs三房（260多万起），带私人电梯的豪华三卧（370多万到400多万）vs豪华四卧（410多万起）的总价差别都不太大。如果贷款为75%，那么25%首付的自备金差别就更加微不足道了，但是功能性和升值潜力明显皆为后者更好。

Amber Park 安珀苑