别墅还有鄙视链？外国人真不能买？读完这篇全面了解新加坡别墅

对新加坡房产有一定了解的朋友大概都知道新加坡的住房主要分为三大类别，组屋、公寓和别墅，也叫有地住宅(Landed)。组屋是政府修建，保证“居者有其屋”的国民保障住房；公寓则是面向大众市场的私宅单位，其限制最少，受市场影响最大，也是广大新移民及外国买家最为了解的住房种类；而别墅处于新加坡住房的金字塔尖，因其门槛高，受众小，限制还不少，所以鲜少有人关注。随着越来越多同胞在新加坡事业有成，迎娶白富美，走上人生巅峰，也有越来越多的人开始关注别墅项目，特别整理这一篇带大家最全面了解新加坡的顶级住宅 — 别墅项目。

别墅是居住体验和投资的保障，更是身份的象征。新加坡的别墅虽已是一般人望尘莫及的存在，但也分为三六九等。

按房产类别，可以分为独立洋房、半独立洋房、联排别墅角头单位、联排别墅一般单位等，按字面意思应该就不难理解。

按地契年限可以分为永久地契、9999年、999年、99年等类别，其中以永久地契最为普遍、99年也有一些，其他年限比较少见。

按土地性质可以分为Landed和Strata Landed两种。Landed是指这块地和上面的建筑都是你的，当然你也得自己负责这块地皮上的各种建设和维护，“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”讲的就是这种地契。Strata Landed大概可以翻译称分段地契，是指这个别墅产权是你的，但地是公有的。Strata Landed主要适用于别墅群，与公寓小区的概念类似，一般会请物业公司统一管理。对于入门级别别墅买家来说，Strata Landed是相对不错的选择，相比于Landed动辄几万到几十万的维修费用，Strata Landed只需要每个月付几百块的物业费，好比买了个保险。

如同Hermes看不上LV, LV看不上Gucci, Gucci看不上Prada，Prada看不上Coach一样，新加坡的别墅里面，优质洋房 (GCB)看不上独立洋房(Detached), 独立洋房看不上半独立洋房（Semi-D）,半独立洋房看不上联排别墅角头单位（Corner Terrace）,联排角头看不上一般联排单位（Terrace House）,一般联排单位看不上与其他住宅混搭的别墅单位（Cluster House）。此外，从地契上看，永久地看不上99年的；从位置上看，武吉知马的别墅又看不上Telok Kurau的别墅。

如果说别墅是新加坡住宅的金字塔尖，那GCB就是那尖尖上的明珠，王者中的王者。GCB必须是独栋别墅，且占地面积必须超过1400平方米(约15070平方尺)，并且最高只能建2层楼！

还有还有，也不是随便找一块足够大的地建个屋子就能叫GCB的，那顶多只能算个土豪。全新加坡一共只有39个GCB特定区域，他们分布在第10、11、20、21和23邮区。如果有在下面这些地方居住的朋友请联系我，我想和你交个朋友。

近年来发展迅猛的Grab、Secretlab、雷蛇等公司老板也在今年纷纷购入GCB，跻身新贵行列，从交易额也能看出，这个阶级的门槛之高。

《联合早报》2021年10月12日报道

新加坡的别墅最大的特点就是稀缺性，既然是金字塔尖，其体量自然是最小的。新加坡的别墅住宅只占总住宅单位的5.1%。

过去十年，新加坡的别墅数量一共只增长5%。作为对比，非有地住宅在过去十年增长了61%。你只要看看那些集体出售的项目就能体会，比如Normanton Park, 老项目一共488间单位，en-bloc后新推出的项目一共1870个单位（含店铺），直接翻了2倍多！

正因为供给十分有限，又多是永久产权，新加坡别墅的保值增值能力绝对是一流的。据统计，过去15年来，新加坡别墅的增值幅度达到262%，远超价格低廉的组屋和流动性强的公寓。而考虑到其总价本身较高，所以资金收益的绝对值更是可观！

今年以来，新加坡房市涨势凶猛，别墅行情更是首当其冲，一路向北。下面是几组别墅小区的价格走势，稍微年代久一点的都涨幅超过一倍了，Belgravia Villas 2013年高点开盘，如今也实现了超5%的涨幅。

新加坡的别墅区是有严格划分的，下图所示的粉红色区域是特定别墅区，这些区域只可以建别墅，不可以建其他建筑，这主要是保障住房者的居住体验以及整体美观；而下图的黑色区域则是非特定别墅区，这些区域虽也有很多别墅，但因为可以建其他建筑，所以会出现不少蘑菇楼，就是在别墅矮层建筑群里突然耸立一个高楼公寓出来，相信住高文(Kovan) 和Telok Kurau的朋友会深有体会。

别墅群里拔高楼

特定别墅区还有细分，有的地块只能建2层楼高，有的可以建3层楼；有的只能建半独立(Semi-D)及以上规格的，有的可以建联排及各种别墅，如下图所示。

通常来说，外国人是不可以持有新加坡的别墅的。所以，下次当你看到或听到某某明星/名人在新加坡买了大别墅，你可以会心一笑，来句“哦，我明白了。”绝对装X满分。

不过，我还是觉得不要装这个X为好，因为有几种例外，外国人是可以在新加坡买别墅的。

1． 圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）的别墅外国人随便买

贴心（Jing Ming）的新加坡政府考虑到很多富豪习惯了住别墅，又想在新加坡安家投资，专门在圣淘沙开辟了一块地出来给富豪修大House。

升涛湾于2003年推出，这块圈出来的富人区包含有400多套别墅和几个公寓项目，地契都是99年的。除了外国人可以买，这里的一线海景和私人游艇码头也是独特的卖点。

关于Sentosa Cove可以单独写一篇，有兴趣的朋友留言告诉我。

另外，我刚去看过一套被银行征回拍卖的别墅，7700多尺，要价1100万，是目前里面性价比较高的单位。

2. 公寓小区里的别墅单位可以买

不是每个人都会被圣淘沙的游艇码头所吸引，如果有外国买家想买更接地气的别墅，就可以考虑公寓小区里的别墅。

像Seahill公寓里的3层楼的town house，紧邻游泳池，精装修也才400多万。

不过这种别墅也是且买且珍惜，政府已经加强管制，新的公寓已经不能再修Strata Landed别墅了。

3. Profile好的买家可以申请买

Profile好的买家，通过申请，晓之以情，动之以理，也是有可能在新加坡买到纯正别墅的。要不然你真以为戴森是换新加坡国籍了吗？

新加坡政府有个部门叫Land Dealing Approval Unit (LDAU)就是专门处理这种外国人买别墅申请的。

至于什么叫Profile好的买家呢？这里就不展开讲了。

4. 其他方法

聪明的投资者总是有不同的门路的，欢迎各路大神来一起探讨。

1. 11 Brighthill Residences

11 Brighthill Residences位于第20邮区，是今年10月刚推出的永久地契别墅项目，开发商SILVER EDGE11将修建6个半独立式洋房，总占地面积16,475sqft/1530平方米，每个单位占地面积约2,500sqft - 3,XXXsqft，两种户型分别是2- Storey Semi-D with attic and pool （2个单位）和2- Storey Semi-D with attic, pool *and basement*（4个单位）。

这个单位独特卖点包括：

占据光明山高地，风水好，视野佳

步行4分钟可到Upper Thomson MRT

步行7分钟可到Thomson Plaza及周边设施

爱同小学1公里内

配备入户电梯

配备2-6个停车位

2. 7BJB

特此申明：这个项目不在柔佛！不在JB!

这两套半独立洋房，由知名豪宅开发商Soh Internationl开发建设，地处碧山中心地段，算得上地理位置最优越的别墅了。

主要卖点如下:

永久地契

占地面积2800平方尺，建筑面积7077平方尺

3.5层楼高，5个卧室

配备入户电梯

配备6个停车位

公教小学、莱佛士书院都在1公里内，妥妥顶级学区

步行可达碧及玛丽蒙地铁站以及Junction 8商场

其他生活设施应有尽有

靠近自然保护区，空气清新

项目请来了本地顶级设计工作室Edmund Ng 操刀主持设计。Edmund Ng被评选为新加坡50大最具影响力设计师，设计获奖作品无数，他的作品包括巴淡岛梦帝国度假村等。

这次为7BJB精心打造的设计也是时尚感满满，以黑白为主调，打造简约大气而奢华的高级感。

室内的布局则在实用性和设计感上达到完美平衡，各个房间合理布局，错落分布。

3. Belgravia Ace

Belgravia Ace是知名开发商Tong Eng集团在Belgravia别墅开发三部曲的最终章。之前推出的Belgravia Green和Belgravia Villas都已售罄，此次推出的Belgravia Ace是这三块地里最大的，达到26990平方米，这次的项目主打半独立洋房，多达104套半独立洋房和3套联排别墅将在2022年1月面世。相较于普通半独立别墅的左右分布形式，这个项目的半独立洋房则是背靠背分布，所以从前面看，他就是独立洋房！

相比于城市发展集团、长春集团等公寓开发商，Tong Eng集团可能稍小一点，但他仍然是本区域顶级的开发商之一。

Tong Eng在本地的开发项目除Belgravia系列之外，还包括View at Kismis, Goodwood Grand等项目，实力也不容小觑。

说回Belgravia Ace，它地处第28邮区，这里之前一直处于发展的洼地。政府此前已经规划的区域中心发展地段包括巴耶里巴、裕廊湖区、榜鹅、南部滨水区、兀兰及实里达等地区，如今除了实里达外其他地段都已经腾飞，房价也随着高涨，实里达似乎成为遗忘的角落。但新加坡政府一项以超高的执行力著称，计划好的事情都将逐步完成，只是时间早晚问题。随着航空基地的规划陆续实施，这里的发展潜力仍然巨大。

总结起来，Belgravia Ace的卖点如下：

永久地契

占地面积大，居住密度低

104套半独立洋房可供选择

专属别墅区，生活环境绝佳

入场价格低，区域发展潜力巨大

品牌开发商旗舰项目，质量有保障