• 02月24日 星期六

新加坡的房子价格这些年来究竟涨了多少?

新加坡的房产价格一直是人们热议的话题,上个月新加坡连涨31个月的组屋房价结束上涨,但私宅结果却好像并没有停止上涨的趋势。

新加坡的私宅价格的年增长率大约是多少?这点无疑是判断新加坡私宅是否值得购置和投资的一个很重要的标准。

新加坡的房子价格这些年来究竟涨了多少?

Kopar at Newton

单论去年(2022 年)一年而已,新加坡私宅的整体价格已上涨 8.6%(数据于今年一月份公布)。

事实上,根据这几年政府所正式公布的官方数据以及报章媒体的报导,新加坡的私宅价格于过去五年的年增长率列举如下:

● 2018 年——7.9%

● 2019 年——2.7%(乃因受到新加坡政府出台的房产降温措施影响,涨幅虽没有往年大,但还是有增长。)

● 2020 年——2.2%(乃因受到疫情的负面影响,涨幅虽没有往年大,但还是有增长。)

● 2021 年——10.6%

● 2022 年——8.6%

其实新加坡房地产市场每年的价格涨幅基本上都相当可观, 而疫情期间(过去两年)的涨幅尤其惊人。

这背后即反映了新加坡楼市之坚韧、市场根基 market fundamentals 之稳固强劲,而新加坡的房市在疫情期间全球主要城市之房价几乎全面下跌、市场普遍呈现一片衰弱景象的大环境中,却是出乎意料地反其道而行之,竟于逆境中直线上升(无论是价格或成交量),一枝独秀、举世瞩目。

以致新加坡政府不得不在前年和去年房价的年增长率超过或逼近 10%的情况下两次出台稳定房市的紧急降温措施!

如果将这五年的涨幅相加累计,足足为 32%,简单一算,每年平均增长率整整是 6.4%,若做更精确的计算,按照这五年的复合涨幅来看,则每年的平均复合增长率为 6.347%,实与先前刚提过的年平均增长率相差甚微,可视为几乎一样。

值得一提的是,根据政府已公布的数据,新加坡的私宅价格指数已从 2003 年的 588 点大幅上升至 2023 年第一季度的 2040 点,整体涨幅竟高达 247%,而据此所实际计算出来的本地私宅价格于过去 20 年的每年复合增长率,恰巧竟然也是 6.4%!

哪怕缩短所考虑的时间范围,就只关注 2019 年至今年第一季度的价格走势情况,新加坡整体私宅价格从原本的148.6 点上涨到 194.6 点,据此推算出的新加坡私宅价格在过去连续 17 个季度期间的每年的复合增长率更是高达 6.55%!

前面依据实际的计算而大费周章地讲解,目的只在于证明按新加坡房市的真实情况,新加坡私宅价格超过 6% 的年均增长率应该是相当准确可靠,不会有什么问题的。

而将这样的年均增长率放在国民收入普遍甚高(亦即房价与人均收入的比例相对来说比较低)、房产泡沫指数极低、政府通过各种调控措施力求让房价长期维持稳健健康之增长态势的市场大环境中来看,应该可说是相当可观的。

倘若将此换算成实际的房价,这又是什么概念呢?在这里简单举例说明一下。

如果一个买家曾在 2018 年初买了一套售价150 万新元的新房,单靠过去每年的实际私宅房价普涨率,即使是按较保守的 6%的估计,那套房子的价值截至去年年底已可享有约略超过 50 万新元的可观的增值额!

然而,综观整个市场的实际情况,有必要强调,上述高额大幅增值的情况其实更多地适用于尚在建造、仍未竣工交房的期房,又或者是屋龄较低且建筑设计较受市场欢迎的较新的转售公寓。

至于屋龄较高的老旧二手公寓,由于其所涉及的因素比较多(主要取决于项目当初推出市场时的开盘价如何以及其处于长期转售阶段的价格走势情况,而这又关乎楼盘本身的性质与诸多特点,其中包括地段位置、地块面积、小区规模、园区内及周边设施与生活配套之完善性、其受买家和租客的欢迎程度,等等)

因此其长远的价格走势和增值情况相对于新房来说往往会显得比较复杂,得视个别楼盘项目的具体情况而定,较难一概而论。

新加坡的房子价格这些年来究竟涨了多少?

柏皓 Park Nova

话说回来,早在 2017 年 4 月,美国摩根士丹利(Morgan Stanley)已在其一份研究报告中声称,新加坡的房价到了 2030 年将会翻倍(报告之撰写者用的乃肯定而非磋商的语气)!关于这点,可参看美国 CNBC 的报道(其链接为 :https://www.cnbc.com/2017/04/13/singapores-property-prices-to-double-by-2030-morgan-stanley.html)。

表面上看,如此大胆的预测似乎让人觉得有点不可思议,或甚至像是天方夜谭。

然而,对此做过实际的计算,按照13 年(2018 至2030)的时间跨度以及相对来说更为保守的 5%的每年复合增长率(按:据之前所得的可靠的结论实际上应该是超过 6%,确切地来说,大约介于 6.3% 至 6.5%这个区间)来计算,所得的结果,必须说,所谓新加坡“(私宅)房价翻倍(或近乎翻倍)”之说,真的绝非无稽之谈!

新加坡的房子价格这些年来究竟涨了多少?

(新加坡顶级楼盘柏皓 Park Nova 269至270平方米的4房式客厅)

不过,无论新加坡私宅的价格过去这么多年已有多少的涨幅,今后还预计会有多少增值的空间,只要一个潜在买家不及时入场,趁早购房,而是选择继续从旁观望,他就只能一直是一个不相关的旁观者onlooker 而已,无法直接参与其中,并从市场的发展和私宅价格普涨中实际获利受益,这确是令人深感可惜的事。

大多数买家(无论是新加坡人还是外国来的买家)其实都不是很了解新加坡房市的真实情况,总以为自己有大把时间可以等,可以继续观望下去,以为或许有可能等到房价降下来的万众期待的那一天……但现实毕竟是残酷的, 实际的情况是,这种等待往往是须要为此付出代价的。

这是因为,自 2013 年政府出台了有效限制买家购房能力的重大的“杀手锏”措施——总偿债率(Total Debt Servicing Ratio) 以及进一步提高额外买家印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty)以后,新加坡房市渐趋稳定,而整体私宅价格自 2017 年以后便开始稳健上涨(只不过每当有房市新政策出台时会略微下滑一两个季度而已,随后又开始攀升),几乎没有再出现过 2010 年政府入场干预以前的那种大起骤降的颇剧烈的价格走势情况,即使是过去两三年的疫情期也毫不例外,房价非但不跌,反而猛升。

因此,房价似乎不大可能如许多买家所期盼渴望的那样有朝一日会突然降下来,说实在的,这样的梦想不怎么切合实际。

考虑到新加坡的土地资源终究有限且十分宝贵,同时基于新加坡的私宅价格随着土地价(无论是政府售地或现有项目集体出售)的不断攀升而水涨船高的真实情况。

在个人经济条件许可的情况下,应该争取趁早入市购房置产,买房的基本策略应该是“buy and wait”(先买进以后再等价格随着时间涨上去),而不是“wait to buy”(等到钱赚够了、资金筹够了、时机抓准了才进场购买),白白浪费宝贵的时间,以致坐失良机,甚为可惜。须知在房地产投资的世界里,时间真的是金钱!

(本文作者:姜耀荣,土生土长的新加坡人,前文教工作者,目前在本地从事房地产经纪业务工作。结合个人对房地产的兴趣以及长期观察社会的爱好,喜欢透过房地产来看一个地方的社会文化。)

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