潘石屹真跑了？美国黑石或600亿全盘收购SOHO中国

3月10日，港股SOHO中国突然被极速拉升，大涨37%。

来源：雪球

大涨背后是有消息传出：美国规模最大的上市投资管理公司黑石集团，正与SOHO中国进行私有化谈判。黑石的报价为每股6港元，交易价值40亿美元。据新浪财经报道，这次股权收购款与债务合计的收购总代价（总资产值）或将超过600亿人民币。

相比SOHO中国股价大涨，另一个话题更能勾起人们的兴趣，潘石屹清仓了，清仓之举也频频被外界戏称“潘石屹跑了”。

如果去年10月传出的80亿美元的交易顺利完成，SOHO中国几乎完全清空内地自持的商办资产。在那一个月后，潘石屹公开释疑：老是说我跑了跑了，这都是谣言。

但时至今日，潘石屹始终没能洗清“李嘉诚第二”的嫌疑。过去几年，SOHO中国通过出售资产套现293.41亿元，接近300亿元，出售的资产包括上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、上海虹口SOHO等。

去年传8处核心资产全部出售

上一次SOHO中国因出售资产进入大众视线的，还是去年的10月30日。

那天，有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。午后SOHO中国股价大涨，一路走高，盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时报2.7港元/股，涨幅17.9%。

31日早间，SOHO中国在港交所发布公告：公司不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料。

据财新网报道，SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产，目前第一笔交易接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

消息人士还透露，SOHO中国还有五个意向在售项目。这“八大金刚”总价值人民币500亿-600亿元，计划所有交易在未来两年内完成。

所谓的“八大金刚”是指北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。其中，丽泽SOHO目前还处于建设中。

八大金刚之一：望京SOHO

出售计划引发了SOHO中国的股价上涨，但也引发了评级机构对SOHO 中国的评级下调。去年10月31日，汇丰将SOHO的评级从原来的“买入”下降至“持有”评级，目标价维持3.1港元。

同时，在汇丰看来，过去10年SOHO中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳，假如出售资产计划失败，在现有的资产基础下经营上行空间有限，而公司的共享工作空间业务在第三季发展步伐也较慢。

卖卖卖已不是新鲜事

汇丰说SOHO中国“在现有的资产基础下经营上行空间有限”，也就是说其发展前景已经不太大，这并非空穴来风。

近几年，SOHO中国频繁出售资产。潘石屹“卖卖卖”已经不是新鲜事。

2014年，SOHO中国卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业面积，总价82.8亿元。

2015年，又通过股权转让的形式，SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星，总价84.93亿元。

2016年，SOHO中国又卖了上海SOHO世纪广场，总价32.2亿元。2017年，SOHO中国进一步卖掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积，总价85.8亿元。

到了去年，在传出出售“八大金刚”之前，就有消息称SOHO中国已经把共享办公的相关资产SOHO 3Q打包转让了。

但是SOHO 3Q可是潘石屹曾经最为看重的业务，潘石屹曾说：“我做事情特别聚焦，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务，其他的业务我都不会做”。

曾经，潘石屹还打算在2019年将SOHO 3Q分拆上市，但是没有等到SOHO 3Q上市之日，却传出被出售的消息。筑梦之星内部员工之后也表示确有此事。

一路卖卖卖之下，SOHO中国的资产持有量持续减少。但其实早些年SOHO中国也曾辉煌过，可2012年宣布转型，从“开发销售”转为“自持租赁”后，便扑了空，业绩下滑，或许这才转而走上抛售物业的路。

被质疑为“潘跑跑”

2010年，银河SOHO当年卖出146亿，成为单体项目的全国销售冠军，潘石屹把它们卖给了包括西北煤老板和江浙民营老板在内的全国客户。

巅峰时期，SOHO中国的利润能与住宅开发商千亿营收产生的利润相当。

2012年，SOHO中国营收153亿，净利润约105.85亿。同一年，万科营收首次破千亿达到1031.2亿元，净利润为125.5亿元，而当年万科的销售额是1412.3亿元，全球第一。

也正是在这一年，SOHO中国宣布转型，计划以售转为租来抓住市场机遇，但却扑了一场空。持有出租模式并未持续很久，2013年SOHO中国净利润下降至73.88亿元，随后在2014年开始了又一轮整售，此后卖的动作一直未停。

根据公司历年财报，2014年—2018年，SOHO中国净利润表现不稳定且下降明显，分别为40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元、47.33和5.65亿元。

显然，SOHO中国错过了这几年中国房地产的发展机会。恒大、碧桂园等房企抓住市场红利，利用杠杆将销售额做到几千亿，净利润达到三四百亿，远超SOHO中国。

从SOHO中国业绩数据上看，潘石屹确实没啥可留恋的。更让潘石屹下定决心的，恐怕是不断上升的空置率，办公室租不出去，钱自然不好挣。

有数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的空置率同比上升40.9%和20.6%；上海2019上半年优质写字楼空置率同比升至18.0%，三季度空置率高达20%。而潘石屹的望京SOHO空置率也在12%以上。

那么，出售资产的数百亿资金转移到哪呢？

媒体报道，潘石屹家族有大笔投资海外资产，特别是爱在纽约扫楼。

2011年，潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，虽然张欣没有透露交易金额，但这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

同时，潘石屹之子潘瑞目前正在英国攻读雷丁亨利商学院房地产博士学位，并在当地成立了EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。一家三口都在海外密集布局地产项目。

值得注意的是，天眼查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累计注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

图片来源：天眼查

人们常说，资本的首要是来去自由，但看到潘石屹清仓中国资产的时候，一些人心中却很不是滋味。他们在意的是，先富带动后富，结果先富的带着钱跑了。话又说回来，能不能跑，看的是本事，想不想跑，看的是本心，如果身在曹营心在汉，跑只会是迟早的事。

文章来源：易简财经 作者：简小编