年轻人快回来！深圳迎重磅土地政策，学习新加坡模式有土地供应了

炒楼客真的慌了，深圳房价未来的走势基本确定，今年上车的炒楼群已经哀嚎一片。

10月11日，国务院通过一方案，将深圳的农用地转建设用地审批权，下放给深圳市政府。也就是说，除永久基本农田外的普通农用地，如果想要转化为建设用地，深圳可以自行审批。这意味着很多土地的性质可能会改变，深圳缺少住宅用地的问题，将从根本上得到了解决。

2020年5月，深圳市整体写字楼的空置率大致是27%左右，居四大一线城市之首，住宅用地则一直维持着紧平衡。北上广深中，深圳土地面积最小，全市总面积为1996.85平方千米，大致相当于上海的1/4，北京的1/8，深圳在如此狭小的土地上，却创造了比广州还多3298.5亿的GDP。

深圳秋天的街头

深圳实际管理人口约2200万，并且每年均有40万以上的新增人口，70%以上的人口住在城中村，“握手楼”随处可见，上下班高峰期地铁排队数百米成为常态。

即便是土地如此捉襟见肘，也还是将50%的土地用于生态绿化，不允许被开发。

剩下的土地，30%作为工业用地，用于筑巢引凤吸引企业落户深圳的谈判筹码。一道“红线”，一道“绿线”，占去了深圳80%的用地。

仅存的20%土地，还要切一大块给商业，一小块给医疗、教育、市政道路建设。也就是说，深圳最终能用于住宅开发的土地，不过是总面积的10%左右。

土地拍卖

住宅用地太少的根本问题没解决，造成房地产市场的供需一直偏紧，房价自然居高不下。

在9月时，深圳市住建局的相关负责人就明确表示：“新加坡是深圳学习的榜样，深圳未来住房比例将达到‘6:4’”。也就是说，未来深圳会投入建设大量的廉租房和平价商品房，60%的市民会住进公共住房，40%的住房则实行商业自由定价。

笔者当时就曾分析，新加坡模式不可能原套搬过来。因为深圳的人口一直在流入，投入大量资金来建设廉租房，将会是一个财政包袱。而且深圳存量土地稀缺，土地所属权关系错综复杂，想要拿出相当部分的住宅用地来建廉租房，基本就是“巧妇难为无米之炊”。

深圳福田

不过，计划赶不上变化，没想到住宅用地问题这么快就得到解决，由此可见国家对特区的建设还是大力支持的。深圳这么迫切的要解决高房价问题，不能忍受房价长期的涨下去，实在是到了不得不“刮骨疗伤”的地步。

2018年，华为出动40辆8吨货车，共计60车次，外加1500辆客车（大巴70辆），满载着2700名员工，将终端业务、企业数据中心从深圳搬迁至东莞松山湖。深圳是华为的出生地，若不是到了“不得已”的时刻，华为又怎么会下定决心花费巨资搬迁。

深圳华为，仰或是东莞华为？

此后，不断有年轻人选择逃离深圳的表述出现。特别是今年以来，很多年轻人回家过年后，因为疫情的原因，就再也没有选择回到深圳。深圳的写字楼空置率达到历史顶峰的27%，并且未来三年时间，还会有600-700万平的新楼进入楼市，写字楼面积几乎要翻倍。

与此同时，工厂出现了用工荒，高薪难招人，频频发生一个岗位挂几个月招不到人的情况。即便是从地铁的客流量来看，2020年深圳实际管辖的人口，可能会出现历史上从未有过的净流出。那些不坚定的“深漂”，最终还是走了，不带走一片云彩。

深圳地铁

2020年5月选取的周三、周四，上班日的地铁流量统计（均不含港铁（深圳）所辖4号线客流）：

2020年5月13日（周三），深铁所辖7条运营线路，总客运量为408.2万乘次；

2020年5月14日（周四），深铁所辖7条运营线路，总客运量为407.2万乘次；

2020年5月20日（周三），深铁所辖7条运营线路，总客运量达441.5万乘次；

2020年5月21日（周四），深铁所辖7条运营线路，总客运量达411.1万乘次；

拥挤的地铁

2019年11月选取周三、周四，上班日的地铁流量统计：

2019年11月28日（周四），深铁所辖7条运营线路，总客运量为526.6万乘次，最大出行量站点为车公庙站，共计7.5万乘次。

2019年11月27日（周三），深铁所辖7条运营线路，总客运量为520.6万乘次，最大出行量站点为车公庙站，共计7.4万乘次。

车公庙

相比2019年，当前深圳地铁每天的人流量爆减100W左右。相信生活在深圳的朋友，不管是从日常挤地铁的直观感受，还是吃饭、购物、逛街可以明显的感觉出来，深圳人流量降低了很多，不少年轻人选择了用脚投票。

占深圳外来人口比例大省的湖南、湖北、江西等省份，二线城市长沙、武汉的快速崛起，也将深圳的吸引力再次拉下一个台阶。

深圳东门人流量锐减

高昂的房租，每天花费近一个小时的交通时间，永远挤不上去的4号线地铁，吃不完的猪脚饭，还不完的房贷，这些都是深圳年轻人生活中的痛点。“时间就是金钱，效率就是生命”，深圳口号变成了空话，背负着高房价的深圳犹如一个臃肿的胖子。

但是，深圳终究还是国家的亲儿子，建设先进示范特区不光是“口嗨”而已，岂能让高房价绑架了经济发展？这不，要地给地，只要经济发展搞起来，土地你可以自己去折腾。

房价破20万/㎡的后海

2010年之前，深圳被一张铁丝网一分为二，关内和关外实行不同的法律法规，关内才是真正的特区，而当时关内的面积仅有395平方千米。

从1978年设立特区到2010年，395平方千米土地早就被消耗殆尽。特区政府想办法让部分产业搬迁到关外，但企业是百般不情愿。关内关外虽仅有一步之遥，但却是两个世界。

直到7月1日，国务院批准，将宝安、龙岗合并进深圳特区，享受特区的权利。铁丝网被拆除，深圳特区的面积一下子增加了1600平方千米，面积一下子扩大4倍有余。

大量写字楼准备入市

10年之后，深圳的土地资源又变得异常稀缺了，很难找出成片的工业用地，有什么发展计划都因为土地稀缺而变得异常困难。这不，“只要思想不滑坡，方法总比困难多”。

凤岗镇、清溪镇、塘厦镇、惠州市惠阳区和大亚湾，这些地方哪天被划入了深圳特区，纯属意料之外，情理之中。深圳作为示范特区，又岂能因为土地问题而影响经济发展。

如果这些土地还不够用，那还可以将惠州的11599平方千米纳入特区，东莞也有2460.1平方千米，只要中央愿意，深莞惠都可以在一起。

深圳福田CBD

所以，深圳土地稀缺是一个伪命题，当影响到经济发展大计后，就会被毫不犹豫的解决掉。深圳也是准备投入大量资源解决住宅稀缺问题，决心日月可鉴，房价的走势方向将会在3年内变得明朗。

只是不知道那时候的年轻人，还会不会怀揣着一颗“深圳梦”来闯荡。