发达国家中没经历过房价暴涨的，只剩下日本

日本是发达国家在本轮房价行情中，唯一没有暴涨的国家。

我们来看一下这个图，上面深红色线是房价涨幅，下面浅色线是可支配收入涨幅，这里我们主要看上面的深红色线：

2021年第三季度相比2019年，加拿大房价涨了38%，新西兰也涨了37%，澳大利亚涨了31%，美国涨了22%，德国涨了20%，法国涨了百分之十几，英国涨了13%，中国也涨了一点。

日本也涨了，但是日本涨的是最少的，这说明了什么？

低通胀的罩门

放在全球，日本本轮房价的涨幅甚至都没有中国多，因为中国2019年还在涨。日本是整个发达国家在本轮行情中涨得最少的，只有2%、3%左右。

它是一个漏网之鱼，人均GDP3万美元之上的国家唯一没涨的。

回看亚洲其他发达国家，韩国是暴涨20%以上，新加坡也是暴涨10%以上。

所以，GDP3万美元以上的国家，只有日本房价没涨，这是日本的问题。

各位，这里就是机会。因为什么？因为日本人1.25亿日本人他们不知道，他们是站在过去20年看日本。

但是在2022年一切全变了。欧美暴涨，全球大通胀，日元狂贬，日元的避险属性没有了；另外，日债开始崩塌，日债危机论又来了；日本通胀也开始崛起，之前每年都是通缩（下图深红色的这条线）。

比如通缩是往下掉是-0.1%，正的百分之零点几，现在2.5%了。

各位，1.25亿日本人站在过去20年看日本，就是一个房价不涨，谁买谁傻X。

他们的问题就在于站在过去20年看日本。可是，2022年全球变了，为什么这么说？

第一，过去20年日元很稳定，你现在日元崩塌了，日债崩塌了。

第二，过去20年你是通缩，现在通胀2.5%了，马上再高到3%，你看它怎么可能不被扰动？

第三，所有的发达国家房价暴涨，就日本还没经历暴涨。

我们作为宏观研究者，作为全球的资产配置者，一定要站在全局看问题。你要知道趋势在哪里，就这一切变化必将扰动整个日本的变化，必将打脸的1.25亿日本人。

此时此刻，日本人对他们房价的判断，就像当年1,000万重庆人认为重庆不涨，1,000万西安人认为西安不涨一样的道理。

日本的通缩即将终结了。年初的时候，美国的通胀占到了7.9%，现在是8.6%，然后德国是5.1%，然后英国是5.5%，去年年初的时候，美国7.9%了，英国5.5%了，德国5.1%了，但是日本只有0.5%，日本通胀就是起不来。

看好多年之前，比如2000年~2002年，日本都是在下跌，是通缩，物价不涨下跌，所以一直从1991年到2001，到现在30多年时间，日本房价才逐渐上行。

低欲望、断舍离、小确幸，你知道吗？日本全用这种东西在为自己找理由。

日本房价也跟物价一样，都是不涨反跌的，所以他们已经习惯了他们国家这么个尿性。通缩让人的行为方式都变了。

放在美国、英国通胀也是保持在1%~2%，所以过去它俩没有什么太大变化，现在我一下子干到8.6%，你也已经2.5%了，一切在发生着变化。

蝴蝶在扇动着翅膀，但是日本人还没感觉到。

所以你要去体会一下，整个日本的大环境发生重大变化。从物价常年的不涨下跌，到物价大涨。去年日本通胀是0.1%，今年3月通胀已经干到了1.5%，4月份干到了2.5%，5月份2.5%……7月份2.4%。

放在过去整个20年，一直是百分之零点几的这么一个水平。

你想想，通胀对日本的整个的物价、房价的扰动会是怎么样的？日本央行在等什么？在等4%、5%这么一种关口。

这种关口到来的时候，日央妈必将转向，窗口期立马关闭。

现在赌我们去买房子赚什么？赚汇率之外，这帮日本人还没缓过来劲，赚通胀还没干到3%、4%。一旦干过之后，还有你的机会吗？

同事的朋友说，千万不要到日本买房，把钱送给日本，促进日本经济发展。

这种认知是很low的。哪需要你的钱？非洲需要你，东北需要振兴，西北需要振兴，你去买好不好？需要你去做实干才是需要，促进当地经济发展，这是很伟大的抱负。相反，嘴炮没有意义。

我在这努力直播，平时努力，我是希望我们的孩子、我们的父母能够过得更好一点而已，没有那么大的梦想。

当发生很多不确定性的时候，我们唯有现金流，唯有对冲策略，能够有更多的安全感，能够穿越周期而已。投资8个字——长期核心，分散投资。持续学习对冲策略。

我们做这一切是干嘛？不就在做分散吗？我们在做这些在干嘛？不就在做对冲策略吗？

所以，你不要把自己显得那么重要，去促进日本的经济，我们这点投资对一个GDP体量全球第三的国家，影响没那么大。

海外资本抢注日本

所以，现在为什么美国人在买，然后新加坡去买，中国香港过去买，是干嘛？

人家都是见过世面的要去抄底日本的。

国内的投资基金正在流入日本房地产，包括上市不动产投资信托、私募基金在内的，截止到2020年6月底，已经超过了44万亿日元，创出了历史新高。

受低利率困扰，日本本地和境外投资者都看好收益率稳定的日本房地产。我接下来要讲的就是近两年外资的一些投资动态。

2021年3月，全球私募巨头黑石集团以600亿日元从收购近铁集团控股公司（GHD）旗下的8家酒店，分别位于京都市和大阪市等地。这是美国黑石2021年3月份做的一个选择。

两个月后，新加坡政府旗下的REIT丰树北亚商业信托斥资约400亿日元取得日本惠普总部大楼。

今年，中国香港的基汇资本——一个独立的不动产基金，斥资2000多亿日元买下日本租领物件24个。

根据CBRE统计，2020年海外对日本房地产的投资额比上年增加24％。在世界整体跨境房地产投资资金减少19％的背景下，对日本的投资意愿并未减弱。

各位，这是2020年的数据，这是2021年的新闻。

而最近CBRE又做了个统计，2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续3年突破1万亿日元。海外投资者占到整体交易额的约3成，成为主要买家。

注意，CBRE的数据是在日元狂贬之前的，但我相信它会更夸张。

基于一个逻辑：发达国家全涨了，日本没涨，同时日元狂贬15%，两相叠加，外资大举涌入日本。

所以2020年上半年数据延续到现在，日本的房子不好抢了，所以各位这是窗口期。你要知道，现在去买入日本房产，比2021年的1.1万亿日元都占便宜。因为房价还没大涨，但是汇率占了15%的便宜。

不说了，最起码我们知道，资本是最聪明的。

巴菲特2020年也涌到了日本，“批量买入”伊藤忠商事、三菱商事、三井物产、住友商事和丸红这5只日本商社股，而那是疫情期间。

薛蛮子是在2019年去买的日本，但是薛蛮子买的是京都的民宿，也没有现在买合适。

他好像有涨15%，你现在汇率就能赚15%，再加上米宅帮你选，拿着稳定租金后续还看涨。

为什么是2022年的日本

最后我总结一下，为什么是2022年？为什么是日本？

日本是全球发达国家中做对冲的好选择，做稳定性、确定性资产投资的最佳上选。我可以说出七点现在所构成的条件

第一，人民币兑日元24年以来最高的位置。

第二，2019年~2021年本轮人均GDP3万美元之上的发达经济体全部暴涨20%之之上，唯独日本没涨。

第三，这是一个每年全国新建住宅只有不到8万套的国家。对比以下，2021年重庆新房成交了21.7万套，2021年武汉成交了21.4万套，2021年杭州成交了18万套。

第四，这是一个过去10年稳步小幅上涨的国家，我指的是房价。

第五，日本央行即将转向，现在是难得的汇率窗口期。

第六，这是个典型的存量房市场，典型的存量房市场，二手房成交量占到了七八成，新房每年供应量只有不到8万，类似于厦门岛内，类似于上海，类似于北京。典型的存量房，租售比更安全。

第七，外资持续涌入，市场还没有被完全改写，但其实正在被改写，不过还有时间。

所以，大家懂得都懂，赶紧行动起来，好房是不等人的。