了解真相后，你还会在江宁买房吗？

前券：干货江宁板块：

江宁（1）

江宁（2）

前言

本篇文章包含了两个新城，地理位置上，都位于南京的东部。这两个新城也都属于江宁区的重点发展板块。

一个是以“科研”为创业园区的新城，另一个是以“旅游度假”为发展重点的温泉新城。

两个新城各有千秋，有什么值得我们探究的呢？那么就请和我们一起揭开他们的神秘面纱。

• 第一卷：滨江--禄口
• 第二卷：东山--百家湖
• 第三卷：汤山--麒麟

宏观总览

• 汤山新城

▲汤山新城效果图

汤山雄踞南京东部，江宁区东北部，距主城约25公里。距离上海和杭州均为两个半小时的车程。

汤山的城市功能作用相当于南京的“后花园”、“绿肺”。

以特色温泉和江南山水为基础，以轻松健康的新时代生活为主题，以与时俱进的悠久文化为皈依。

形成以温泉沐浴、健康养生、休闲娱乐、生态观景、历史人文为主要特色的功能完善、形态丰富的高档温泉主题旅游休闲新城。

汤山新城规划遍邀世界顶尖城市规划团队联袂设计，澳大利亚GHD都市系统、新加坡国立大学、美国易道等大师团队的精锐思想在这里激情碰撞，最终形成汤山温泉新城无出其右的瑰丽蓝图。

汤山新城总体规划60平方公里，其中18.14平方公里的启动区诚如一颗璀璨美钻，闪烁着动人光芒。

商业配套

百联奥特莱斯（已开业）

▲汤山奥特莱斯

汤山百联奥莱*是继上海青浦、杭州下沙、武汉盘龙、江苏无锡之后的百联第五家奥特莱斯，也是第一家2.0升级版奥特莱斯，是一个以销售国际、国内著名品牌折扣服饰为主，集零售、餐饮、娱乐、休闲、旅游多位一体的大容量多功能的品牌直销购物广场和时尚生活体验中心。

*提醒：屏幕前的女读者们，南京便宜到爆炸的奢侈品包包腰带一般在汤山奥莱or东郊砂之船奥莱哦，别说我们没有告诉你哦!

景枫商业广场（已拿地）

▲景枫商业项目及已拍地块分布*

景枫也正式进驻江宁汤山，效果图还没有发布。

景枫商业项目紧靠汤山奥莱，东至经十四路（规划道路），南至纬十二路（规划道路），西至圣汤大道，北至泉都大街，实际出让面积7万平米左右。

景枫商业地产项目紧靠南京汤山百联奥特莱斯广场，由于地块属于零售商业用地，未来会打造商业广场、超市等，进一步推动汤山旅游度假区商业配套的完善，不断丰富区域商业氛围。

*G91地块为汤山地王，楼面价14171元/平

交通配套

s6号线总投资168亿，起于马群站（与地铁2号线换乘），经麒麟、汤山至句容，线路全长约35公里左右。

此外，s6号线也是宁镇扬一体化中重要的一步，起到了“承西启东”的作用。

教育配套

在教育配套上，未来将规划幼儿园4所，小学2所，初中1所。

• 麒麟新城（科创园）

麒麟新城核心区

麒麟科创园成立于2010年7月，规划总面积83平方公里，现在实际规划建设范围46.15平方公里，位于南京东部的紫金山、青龙山之间，是南京市直属园区、江苏省高新技术产业开发区、国家智慧城市试点和江苏省科技服务示范区。

麒麟新城核心区

园区定位于以南京麒麟科技城为核心，积极打造科技生态宜居新空间的产城融合新区。

新城总体功能定位：全国科技研发、成果转化、创新型经济建设的先导区和示范区、世界知名的低碳生态科技城。

麒麟新城规划范围

近年来，麒麟新城土地市场情况：

2016年-2018年1月止共成交4宗涉宅用地，总出让面积约27.14万方，总建筑面积约73.64万方，总成交价152.6亿元，楼面均价达到20722元/㎡，平均溢价率120.71%。

商业配套

麒麟荔枝广场（未开业）

▲麒麟荔枝广场效果图

荔枝广场*是江苏广电总台打造的文化传媒特色的商业综合体，位于沧波门南街与运粮河西路交汇处。

项目由600亩生态IP乐园与大型购物中心组成，建筑面积21万㎡，商业体量13万㎡，将成为南京城东单体最大的购物中心，将填补城东没有大型商业的空白。

*荔枝台也进军房地产了，但主要以商业地产为主。已在鼓楼、麒麟、仙林等板块拿地。

其中，鼓楼荔枝广场位于玄武区北京东路4号，是由江苏广电全国首个商业地产项目，仙林荔枝广场位于仙林南大科学园内，项目地上建筑面积约30万㎡，总投资约60亿。

沣麟广场（未开业）

▲沣麟广场效果图

沣麟广场于2014年12月12日，被南京江宁本土开发商--沣麟公司以5.51亿元底价拍得。

资料显示，沣麟广场建筑面积40.7万方，将建设集甲级写字楼、住宅、精品商业于一体的城市综合体。

交通配套

麒麟新城规划区域内涉5条轨道交通线路，分别为轨道交通2号线（通车）、8号线（规划）、10号线东沿线（规划）、16号线（规划）和17号线（规划）。

此外，麒麟现代有轨电车一号线也已与二号线马群站无缝对接，全线8.95公里，共设置13 个站，沿线覆盖百水芊城、南湾营、花岗保障房、麒麟镇、麒麟保障房、上坊保障房以及麒麟园区CBD等人口集聚区。

微观选盘

• 汤山新城

汤山作为休闲度假胜地，住宅用地和商业用地指标非常少，所以我们通过宏观总览和上图的思维导图可以看到住宅和商业综合体寥寥无几。

老破小住宅中，汤水雅居、鑫泉苑等单价只有15000左右，而且低于这个价格的房子还有一大把。

东湖丽岛、养龙山庄是别墅*项目，面积在200-300平左右，双拼or三联排，四五百万-七八百万/套。

居住人群主要是中老年为主，缺乏活力，小区环境和空气都比较不错，临湖而建，非常适合颐养天年，含饴弄孙。

*别墅：我们一直把别墅列为“重资产”项目，为什么是重资产？

流动性几乎忽略不计，很多别墅放到“发霉”都难以割肉，稍微有些投资常识的人都不会碰这种物业。如果你在金陵饭店点菜炒一本子、德基ysl买一柜子的话，闭眼买。

但是，别墅抵押的话，可以融一些钱。

汤山地王（汤山玉兰公馆）：G91地块的楼面价：14171元/平

汤山几年没有宅地出让，G91地块可谓是解渴汤山楼市。安居集团以7.65亿下江宁汤山G91地块，楼面价14171元/平。成为汤山板块地王。

• 麒麟新城（科创园）

世茂的楼盘是麒麟的CEO盘，无论是刚需还是多买几套租别人，都不是一个明智的选择。

南湾营、百水芊城、花港幸福城等等都是拆迁安置房，除了花港幸福城，生活气息还是比较浓重的，有直达新街口的公交，还有轻轨直达地铁马群站。

百水芊城等安置房建筑品质一般，准老破小。

花港是近两年交付的新小区，我们也去考察过，整体比较新，按照第三代住宅标准建设的，小区整体环境要比其他老安置房要好。缺点就是人气不足，空置率很高，主要是因为交通不便。

中海的盘虽然在麒麟属于比较贵的，但是附加值并不高，我们也比较喜欢，同样是品牌，显然中海更具魅力。

位置感上，麒麟其实和马群，傻傻分不清的。

马群是江南的“天通苑”，鸡犬升天，尘土飞扬，人、车流量很大，房子还是比较好租的，但是消费人群比较偏中下水平，所以租金不高。

总结

我们的意见：汤山不具有投资价值。

汤山的产业特性非常强，目前支柱性产业就是以温泉度假为核心发展路线。

刚需的话，也就养老需求了。

此外，汤山适合民宿。

汤山的消费者中，以江浙沪皖群体居多，特别是上海和浙北，上海和杭州开车到汤山都大概两个半小时，不用长途跋涉，节省时间玩的欢，可劲儿造。

特别是小情侣夫妻或一家人，说说笑笑温泉泡在一起，再定个民宿*，二人世界荷尔蒙爆棚，家人间增进感情。

*民宿承担的功能不应只是“居住”特性，其实还有影视剧广告场地拍摄、轰趴等等功能，但是南京影视剧广告、轰趴市场需求并不大。北京、上海、深圳的市场已经被挖掘。

▲home party场地布置

麒麟无论刚需还是投资，我们建议：可以买。

首先，它单价足够低，买入门槛低，首付少，下跌更不可能。

其次，其次是什么？如果3秒回答不出来，估计你把我们教你的“城乡结合部”买房课程又还给我们了。

马群-麒麟这个地方，得益于城市化进程，后期会”进化“为主城区。

最明显的栗子就是：交通。常言道：要想富先修路。

▲马群--综合交通换乘中心

马群综合交通换乘中心连接2号线、麒麟有轨电车、绕城公路、宁杭公路，处于城东重要的交通枢纽位置--麒麟枢纽、马群枢纽。

形成三条轨道、一条有轨电车、地面公交、短途城际、小汽车、出租车、非机动车等多种交通方式集于一体的综合换乘枢纽。从麒麟方向来自宁镇沪苏常的车辆进入中心后，一上楼即可乘坐地铁便捷地进入主城。

每天24万人次的换乘，提供800个停车位及2000平方米非机动车停车场，公交场可容纳500-700辆公交车停车。

同时，马群也是地铁宁句线的换乘站。

这么超大型的交通枢纽中心，难道会一直是城乡结合部吗？