城南“江湖”暗战，9个项目谁会站在食物链顶端？

保利、龙湖、首开、新希望、越秀，绿城、华润、中铁建……8家品牌房企，9个项目城南论剑。

文／成都商报-红星新闻记者 符小晓

进入11月，众多开发商纷纷提出“抢收”计划，冲指标，抢销量。论硝烟味最重的，当属天新两大板块之战。

锦江生态带、怡心湖，一条剑南大道之隔，一江一湖两大顶流板块，从10月份开始迎来新项目集体亮相高峰期。同场竞技者都非等闲之辈，前面所述的8位行业大咖，先后推出9个全新项目，而这些新项目的市场表现，将决定谁才是顶流板块真正“话事人”的地位。

9个项目扎堆

聚焦300-400万级改善置业人群

保利和颂、龙湖御湖境、首开天府琅樾、新希望锦粼湖院、越秀曦悦府，绿城桂语江澜、华润天府幸福里、华润建发天府和鸣、中铁建西派融城。这9个项目，对很多购房者而言，都在一个名单体系里，简单概括这个名单有三个关键词：城南、品牌房企、新盘。

区域项目现状

在这9个项目中，目前已经有5个项目取证在售，3个项目将在年内取证，1个项目上市时间待定。虽然亮相、取证有先后，但几乎可以视为同一阶段入市，加上9个项目的开发企业都是成都楼市里的中流砥柱，豪华军团项目扎堆的地方关注度自然很高。

这9个项目有一些共同点：几乎都是去年底或今年初拿地，四季度为强销期；且都在天府新区临近的两个板块，容积率基本都在2.0；定位都偏首改，有部分高端供应，高低配离场变少，洋房和小高层成为主流；产品设计有创新，定价都在2万左右。

区域项目分布

这些共同点给市场释放这几个信号：

1、首先9盘扎堆制造的虹吸效应。要到天府新区看房，怡心湖、锦江生态带是一定要看一看的，毕竟项目多，一次性就可有多项对比。两个板块抱团供应，给其他区域形成销售压力。

2、其次140㎡，总价300万左右的产品成为区域市场主流。新希望·锦粼湖院高层住宅，主力产品建面约141㎡；保利·和颂高层建面约104-132㎡，小高层建面约143-150㎡，清水限价21500元/㎡；龙湖·御湖境小高层产品，建面约143-197/㎡，清水限价22000元/㎡；绿城桂语江澜现房销售，有89㎡和139㎡两个户型；天府和鸣面积区间约90-162㎡，清水均价约21114元/㎡。

这意味着首改和再改需求，都将集中向这些区域迁徙。

保利、龙湖、首开、新希望、越秀项目位于怡心湖，产品定位偏首改和再改；而绿城、华润、中铁建项目所在的锦江生态带，除西派融城，其他项目面积段略小，偏刚需。

但对购房者而言，这两个板块的差异或许还体现在其他细节上。

都是顶流

怡心湖PK首熟区该如何选？

怡心湖和锦江生态带，都是经历过房地产市场砺练生存下来的板块，从零开始到如今规模，变化也就短短几年时间。

虽形成板块时间不长，但现在来看，这两个板块却已经具备不同的板块特色：

锦江生态带，天府新区“首熟区”，成熟、人多、配套齐。作为天府新区总部商务区旁重要的生态居住配套，锦江生态带已经担负起了当年规划落笔给予的重任，现在的锦江生态带，主要发展现代服务业、大型生态主题公园和高端居住配套，板块醇熟度毋庸置疑。

万科里、中海环宇坊、中海水街以及红星美凯龙等商业配套已经呈现；教育方面天府新区A学区有优质的配套支撑；同时距离华西医院、天府新区人民医院等配套也很近。

中海锦江城实景

怡心湖，环境好、整体规划完整、未来城市界面更高端。怡心湖规划以新加坡滨海湾为蓝本，打造的是“产业功能+居住功能+城市功能+生态功能”兼备的产城湖，目前集中开发的是怡心湖C区，在ABCD四个功能区中，C区是“数字科创生态区”。

怡心湖现状

C区已启动12条道路和2个公园绿地的建设，已有电子科大产业园（天府园）、感知成都中心、中国镭谷等多家产业园入驻。怡心湖已经实景呈现，日航酒店已封顶预计明年达到投运条件。

从当下兑现速度和程度看，锦江生态带呈现度更高，生活配套更成熟，但怡心湖板块在规划上的优势更凸显区域价值，未来城市界面更高端。

其实谁当区域话事人对购房者而言并非焦点，热火朝天的天府新区两大顶流板块已经准备好各种不同特色的项目，等待购房者的投票。你会买哪里？最中意哪个盘？评论区写下你的选择。

记者观察：

这是成都楼市2023年竞争格局的预演

如果我们之前关注锦江生态带和怡心湖的PK是从区域距离和不同特点进行比较的话，那么今年楼市出现的一些新变化给了我们全新的观察角度。目前涉及到“江湖”PK的8个开发商中，保利、龙湖、中铁建、华润、越秀5家是今年成都土拍市场的活跃力量。

据记者统计，在今年成都一至三批次的土拍中，这5家企业参与拿地19宗，耗资227亿元（部分地块为与其他企业合作），且几乎都在5+2区域及龙泉、双流、郫都等中心区域。如果算上最早布局锦江生态带的中海，这6家企业明年将会在成都多个区域捉对PK。

此外，这两大区域的竞争存在一些变量。在今年第三批次集中供地中，锦江生态带的一宗103亩的地块因为开发难度较高而流拍，而该地块的清水限价已经达到3万+,这可能将提高市场对于锦江生态带这个板块的价值预期。而在怡心湖，今年空港置业和空港兴城这两家国企也在怡心湖拿下四宗土地，也就是说明年怡心湖的竞争可能会更加激烈。