观察｜探寻主城三大价值洼地

先厘清两个概念，价值洼地和价格洼地。价格洼地是空间形态上的，而价值洼地是时间形态上的，指的是一个区域的土地和项目价值在现阶段被市场所低估，未来可能有爆发的潜力。

为什么探讨的是成都主城？

原因很简单，成都市委、市政府5月25日印发的《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划（2021—2025年）》中（下简称“行动计划”），中心城区在“三个做优做强”中排在了首位，产业中心转向主城区成为趋势。

“行动计划”要求，“聚焦高端要素运筹、国际交流交往、现代产业支撑、文化传承创新、时尚消费引领等核心功能，推动城市有机更新、产业转型升级、宜居品质提升、治理效能增强，加快实现由中心集聚向辐射带动转变。”

那么，主城区都有哪些值得关注的价值洼地？从板块区位、产业规划、未来供地空间，四川知道认为以下三个价值洼地，值得被重点关注。

锦江区|白鹭湾板块

白鹭湾板块，泛指白鹭湾新经济总部功能区及其相邻周边地块。

如果单纯从价格上看，白鹭湾已经不便宜了，去年率先入市的绿城凤栖鹭鸣，精装单价26132-34550元/㎡，那么为什么说它是价值洼地？四川知道认为，白鹭湾拥有三重优势，为未来价值的再爆发提供了支撑。

1、全新的产城模式。

白鹭湾新经济总部功能区是锦江区三大产业功能区之一，其产业对标新加坡纬壹科技城、深圳湾科技生态园等国内外一流科技园区。

▲白鹭湾科技生态园效果图

目前，起步区的白鹭湾科技生态园，是成都“建圈强链”中20条重点产业链之一，已引入成功开发及运营深圳湾系列园区的深投控负责，按其独有的产业生态5.0模式运营，产业发展方向聚焦“人工智能”。

据悉，项目投商团队已在北京驻点，重点招引与智慧商贸、智慧医养、智慧城市、智能制造领域存在深度融合关系的人工智能企业；预计投运5年后，将实现300亿元以上年产值，贡献税收20亿元以上。

2、可供连片开发的土地。

白鹭湾板块的核心，是占地3650亩的白鹭湾新经济小镇，其首期用地1195亩，总投资约200亿元，建设80万方高品质产业空间、32万方住宅及配套。

从《2021锦江土地投资指南》的土地出让计划可以看到，白鹭湾板块土地存量2080亩，加上旁边的潘家沟片区，以及金融城东片区，可供成片开发的土地存量达到4098亩，这在主城四环内，特别是寸土寸金的城南，极为罕见。

▲2021锦江区土地投资指南

6月1日，成都市规划和自然资源局发布了“锦江区环城生态区高威体育公园片区控制性详细规划（第5版）局部用地控规修改方案公告”，对原暂不明确用地性质的66.55公顷土地进行了调整。

根据公告，调规涉及9处商用地、3处住宅用地、2处服务设施用地和1处中小学用地，这些都将丰富白鹭湾板块的配套。

值得注意的是，新经济小镇只是白鹭湾新经济总部功能区的起步区，总部功能区的总规划面积11.2平方公里，达16800亩，未来将与成都金融城融为一体，产业配套要素高度聚集。

3、高端项目、大牌房企集聚。

2021年12月，白鹭湾板块首次放出住宅用地，而且一次放出4宗、合共216.6亩，楼面地价15500-16300元/㎡，清水最高限价27400元/㎡，竞得房企包括锦江统建、建发、深投控，以及金茂，被业内称为白鹭湾F4，起点极高。

目前，白鹭湾F4已经全部公示了产品规划，确定案名的有锦江金茂府和建发·天府养云，四个项目绝大部分是6F的洋房或叠拼产品，或将在下半年入市，加上已经发售的绿城·凤栖鹭鸣，主城又一高端居住板块已经呼之欲出。

从公示的规划信息看，虽然四个项目都主打低密，但其产品又各有侧重，突出了差异化；如建发·天府养云，是建发新中式二代产品在成都的首秀，展现“空、象、简、朴”的禅境中式之美；而锦江金茂府，仅案名的亮相已经将市场的期待值拉满，作为成都的第二座金茂府，据悉其将在配置上再次升级。

而据最新的土地调规显示，新涉及的3块纯住宅用地容积率均不高于1.5，且建筑高度要求不高于20米，低密属性的确定，已经决定了未来的产品形态。待土地上市，势必吸引更多大牌房企进入，推高区域价值。

金牛区|凤凰山板块

金牛区凤凰山板块，紧邻三环外侧，妥妥的主城范围，但因为有军用机场和老城北的历史原因，不但地铁一号线北向止步于韦家碾，更因与新都区界犬牙交错，让很多人甚至以为新都大丰和凤凰山是一个板块，不受市场待见多年。

金牛区作为主城六区中常住人口第二、人口密度倒数第二的区域，有着主城最多的未开发区域，在机场搬迁消息实锤后，凤凰山板块也将迎来腾飞契机。

1、凤凰山机场确定搬迁。

根据建设公园城市示范区“行动计划”，在“做优做强中心城区”中，专门提及了“加快推进成都太平寺机场、凤凰山机场搬迁，推动增量空间高标准建设”；另据金牛区凤凰山街道办事处的回应，新机场正在修建，部队已将机场搬迁列进计划，修建好后启动搬迁。

2、主城最大待开发板块。

机场搬迁后，凤凰山板块将释放大量优质土地，约达四万亩之巨，拥有主城区内最大的待开发用地。

▲金牛区2022年供地计划

上图是金牛区2022年的供地计划，涉及凤凰山板块的住宅用地仅有两块，面积合共只有60亩，但其中两点值得关注，首先当然是一片空白机场地块，其次是凤凰未来新城。

根据金牛区的规划，“凤凰未来新城”片区，将与凤凰山机场片区融合发展，聚焦未来社区、未来人群、未来消费、未来产业发展需求，高品质谋划未来发展新高地，加快打造引领营城方式变革、重塑金牛发展辉煌的“天府之冠”。

3、为城北再造一座新城。

白纸做画，最大的优势就是“新”，一切皆有可能。

目前整个凤凰山的格局已经打开，以前制约板块发展的交通已不再是问题，有已经开通的地铁3号线、5号线，有在建的地铁27号线。而且，我们从中建三局官微发布的这张工程线路示意图看，凤凰山板块未来将有地铁1、9、18、27号线形成的丰富轨道路网。

▲地铁27号线工程线路示意图（中建三局）

另外，凤凰山板块的产业潜力巨大，中心城区唯一省级的金牛高新技术产业园区，其“一区三园”中的“三园”都在凤凰山板块周边，包括中铁轨道交通产业园、“北斗+”产业园、人工智能产业园，聚集了以天奥电子、康弘药业、腾盾科技、众合智控为代表的一批高新技术企业集群，正加快建设高端总部新城、都市工业新区。

▲金牛高新技术产业园规划、交子智谷实景

除产业园外，北三环外侧的建材市场已成行成市，吸纳了宜家、富森·美家居、红星美凯龙等行业巨头；绕城外，又有成都国际商贸城等专业批发市场。

新城最怕是等配套，除了前述的交通，凤凰山音乐公园、凤凰山体育公园都已实景呈现，而且都是城市级的地标；大丰则有丰富的商业配套，包括龙湖锦宸天街；还有军区总医院，九年一贯制的成都市铁路中学校梧桐校区等优质配套，未来完全可以支撑新城的崛起。

4、潜在的巨量改善需求。

沿北星大道进天回，两侧拔地而起的楼宇已有一种大城即视感。但从地产角度看凤凰山板块，其周边无论是天回、大丰、驷马桥，还是动物园板块，包括全新推出的项目，绝大多数还是以刚需、刚改为主，承接了大量的主城外溢需求。

随着新政的松绑，市场释放了大量的改善需求，特别是凤凰山板块这样刚需集中的区域，在产业、配套、交通完善的基础上，未来巨大的换房需求，将成为区域价值跃升的动力之一。

成华区|北湖+熊猫城板块

成华区是成都近两年土拍最大的“地主”，按区规划和自然资源局2022年工作计划，要“依托城市更新激发存量土地活力，加大节约集约利用土地力度，提升土地要素优化配置，计划供应土地1000亩左右，完成2022年供地率65%的市下目标任务。”

▲熊猫国际旅游度假区规划

在今年首轮集中供地上，成华区上架8宗土地，约354亩，涉及北湖、杉板桥、动物园等片区，其中北湖的两宗地由人居竞得，面积126.1亩，加上去年成交的260亩用地，北湖板块的开发用地已近386亩；而随着成都熊猫国际旅游度假区从规划到开始建设，让这一板块看点十足。

1、世界级文旅大IP，独一无二。

北湖板块，是成都熊猫国际旅游度假区的一部分，虽然整个度假区规划总面积35.36平方公里，涉及成华、金牛、新都三个区，但最核心的“大熊猫繁育研究基地”、北湖生态公园，都在成华区。

▲成都大熊猫繁育研究基地熊猫塔

有熊猫这个独一无二的大IP，同时又是成都首批创建的25个未来公园社区之一，北湖+熊猫板块有了其它文旅项目无法逾越的高度。目前，仅成都大熊猫繁育研究基地年吸引游客已达千万人次，作为全球唯一的熊猫都市乐园，规划建设成都熊猫国际旅游度假区，就是成华区实现流量变现的破题路径。

▲北湖生态公园 王效

2、北湖生态公园已部分呈现。

成都人亲水，所以高端项目往往伴水而生，如浣花溪、东湖、锦城湖、兴隆湖，包括后起的东安湖，有湖景资源的板块，价值天然高人一等。

北湖，其历史与成都建城史一样厚重，传说秦相张仪筑成都，于城北取土留下大坑，蓄水而成的万岁池，也就是今天的北湖，杜甫、范成大都曾为其赋诗。不过因为种种原因，北湖板块在短暂的火热后蹉跎多年，直到去年部分湖区开放，才又重新回到市场的视野。

3、头部房企纷纷抢进北湖。

去年至今，除中国铁建是持续深耕外，新进入的房企包括了首开、华侨城、人居和金地，聚集效应已经呈现。

华侨城与中国铁建展开合作，项目案名北湖揽樾，容积率仅1.52，主推3F创新叠和8F洋房叠拼；金地则与首开合作，项目案名鹭鸣北湖，主推3-8F洋房产品。两个项目都已在近期取证，为区域人居改善开了一个好头。

▲北湖板块房企布局

据悉，人居两宗地块都有不低的商业占比，体量将达6.3万方，未来会成为板块内重要的生活配套。

4、城市更新赋能区域价值。

成华区在近年城市更新中取得了相当不俗的成绩，有了猛追湾、东郊记忆的成功案例，二仙桥、八里庄、青龙场，包括熊猫基地和北湖板块，通过城市有机更新，逐步消除老旧工厂、市场、仓库、铁路等束缚，用特色化的城市风貌营造，因地制宜引入首店、夜娱、夜游、美食等新消费场景，既保留了历史印记，又激发了经济活力，整个城市界面焕然一新，更促进了区域价值的提升。

在做优做强主城的指引下，以上三大板块因为有着产业、规划、土储等多重优势的叠加，具备了在未来成为“爆款”的可能，四川知道将持续保持关注。

至于主城还有哪些价值洼地，欢迎在留言中与我们交流。