锦江生态带or怡心湖？城南顶流之间的较量

众所周知，城南历来是成都高端板块的“兵家必争之地”。

从金融城到锦城湖，从大源到华府，再到麓湖、天西、兴隆湖板块……

相互成就、相互竞争，正是城南板块价值水涨船高的底层逻辑，在高端齐头并进的同时，不可避免的交锋无处不在。

怡心湖和锦江生态带，更是城南购房者对比的热门板块。

怡心湖/锦江生态带实拍图（图源网络）

规划兑现，一路之隔的C位之争

一条剑南大道之隔，将怡心湖和锦江生态带划清界限。一面作为天新“首熟区”，为天府新区开疆拓土；一面作为湖区“迭代版”，为成都湖区迭代正名。兵家之争，无问西东。

2014 年，天府新区确立“一城、一区、一带”规划，包含成都科学城、中央商务区（现为天府总部商务区）、锦江生态带三大区域，并称“天府新区三驾马车”。锦江生态带用地主要发展现代服务业、大型生态主题公园和高端居住配套，历经八年发展，板块醇熟度毋庸置疑，已开业和建设中的主要商业体就有5个，也被誉为天府新区“首熟区”。但遗憾的是，早期很多设计规划实际上还是不够合理，以交通配套为例，板块内虽有5号线、6号线等多条地铁经过，但站点距离板块核心居住区均比较远，且接驳公交车班次较少。

2015 年，怡心湖规划落定正式进入大众视野，以新加坡滨海湾为蓝本，规划打造“产业功能+居住功能+城市功能+生态功能”兼备的产城湖3.0，高于锦城湖 1.0、兴隆湖 2.0，其打造能级前所未有。历经七年的发展，总投资约780亿的规划兑现，俨然一幅世界湖区的成都版城图。

据悉，怡心湖C区形象展示节点目前已初步亮相，设置休息区/互动区/观景区等多重人文空间，实现城市景观有机融合。同时C/D环湖市政道路项目青兰沟斜拉桥主体施工完成、同位素及药物国家工程研究中心落址、日航酒店封顶……从产业到交通从形象到配套，怡心湖板块正以肉眼可见的磅礴之势，兑现着城市的未来。

从规划而言，怡心湖板块虽然在生活氛围上略显不足，但在未来的城市功能性与板块打造上更值得看好。

怡心湖实拍图

主流圈层，城南湖居顶流

曾经的城南锦江生态带，因限价、小户型多等因素，无疑是购房者眼里的“香饽饽”，巨大的置业红利驱动价值，加之小户型较低门槛，催生出不少网红神盘，“上车即正义”成为当时主流的置业观。另一方面，自2019年后，区域内新房逐步售罄，土地呈现断供，对应的高端改进产品开始断档。因此板块逐渐形成了刚需为主的居住格局。

怡心湖作为后起之秀，主要以新房为主。随着成都第三轮土拍尘埃落定，龙湖、保利、越秀的屡次出手，更让怡心湖板块大出风头，而且区域的最高清水限价已经达到27000元/㎡，如果算上精装，其单价即将来到3字头时代，居住更偏向改善型。

怡心湖实拍图

环境宜居，生态湖园资源为稀

整个锦江生态带，东侧有锦江生态带滨水步道，北侧有已呈现的南湖生态公园，南面为体育文化顶级赛事公园，宜居指数很高。

而总面积约12000亩的怡心湖片区，不仅拥有包含怡心湖、瞪羚湖、天府体育公园、怡心城市公园等在内的“两湖七公园”生态自然景观。更注重景观与城市的联系性，将区域内的湖泊、水系、湿地、绿地等资源有机串联，实现城、景、人完美融合，因此从整体生态环境来看怡心湖板块的宜居属性，还是略胜一筹。

怡心湖实拍图

成长性PK ，下半场谁是赢家？

从二手房市场环境来看，锦江生态带二手住宅成交价多在1.8-2.3w/㎡之间，成交总价中位数约246w，在天府新区各板块中属于中偏上水平。因为“成熟早”，早期很多楼盘也已经进入到了二手房市场，加上投资占比大，所以最近两年二手房会集中出货。供应量增加，供过于求，后期价格表现会更加疲软。

反观怡心湖板块，目前二手房均价2.5W，虽然板块起步晚，高屋建瓴的系列产业配套还未“完全成熟”，但一个个利好正在路上，它的发展后劲还很大！

图片来源：房天下

以绿城诚园为例，其2018年的成交价格1.6w—1.8w/㎡，现在的贝壳二手房挂牌价均价已达到3w/㎡，这还仅仅属于起飞前期。

图片来源：贝壳二手房

每一个板块的成熟需要经过若干阶段，锦江生态带与怡心湖，二者之间一个“城熟期”一个“城长期”，论置业各有优势，而论发展后劲及价格成长性，显然后者更胜一筹。

怡心湖实拍图

怡心湖岸，神级平层的卷王之王

在当下城南最热的怡心湖板块，要论谁能C位出道，必然当属龙湖·御湖境。项目坐镇怡心湖板块C区C位，享全维资源配套，外湖内园双中庭、全2T2纯板式大平层等规格，说它是“今年成都楼市最具产品竞争力的大平层之一”，不算夸张。

项目实拍图

为赋予业主宽松且舒适的公共空间，御湖境在规划之初就摒弃了货值更高的“高低配组合”，7栋13-16F板楼小高围合布置，降低建筑密度，生成集中开阔的公共空间，且景观面积达到约19000㎡，这几乎是对有限土地资源的极限挖掘。

项目实拍图

公共空间营造也是别具匠心，入场即奢造双层主会所。虽然近几年主会所概念渐渐从高端市场隐匿，但不是主会所不流行，而是房企迫于资金压力，压缩成本后的结果。单凭这套配置，就足矣让客户对产品感到满满诚意。

项目实拍图

然后是风雨连廊，有风雨连廊就已胜过99%的高改盘，毕竟配置风雨连廊的盘百里不挑一。但御湖境不满足于此，精选亚马逊绿石材作为连廊景墙，灯光背透与天然石材配合，质感甚至超过不少豪宅的室内装修。

项目实拍图

所谓“以小见大”，龙湖御湖境强大的产品力，从公区布局及打造就可以略知一二，也再一次诠释了什么是真正的奢宅。

龙湖·御湖境，300万级建面约143㎡的湖居大平层，值得入手！

建面约143㎡户型图

该户型实际使用面积可达到约131㎡，2T2户，加上全明独立私家电梯厅，使用面积更是达到约141㎡，约7米宽开敞景观阳台、独立生活阳台、实现约14米开窗面……关键还是清水交付！

建面约143㎡样板间实拍图

总价300万起，在寸土寸金的怡心湖，御湖境实现7栋小高层围合布局，纯2T2板式湖居大平层，享外湖内园，一条中心景观轴和双中庭，超百米楼间距。下楼就是主会所和风雨连廊，143㎡四房更享豪宅配置，可以说强到天边，我愿意称它为“300 万级成都最强四房”。

项目实拍图

结语

成都改善看城南，城南首选怡心湖，作为上承金融城、右链麓湖豪宅区的“黄金板块”，怡心湖的崛起成为必然。而位于城南怡心湖这样高能级、高潜力板块的龙湖·御湖境，可以说是城南改善置业的天选机遇。单价仅1.96 万起，建面约143㎡湖岸大平层；总价约 420 万起，建面约 175-196㎡臻装大平层，错过难再！