沣东楼市又爆发？精装1万起！房企罕见“让利战”

撰文=燕十三

备注：大西安中轴线-擎领城市未来发展

PART1-水火相济

2018年12月，最后20天，市场已经趋于理性，在狂风漫卷退潮之后，究竟什么样的产品能够赢跑市场，已经十分清晰。

在这个关键时刻，房企的“硬实力”极为重要，优质的地段，新颖的规划，出彩的设计，每一项都可以为项目加分，成为决胜年末的制胜法宝。

但市场总是扑朔迷离，又令人满怀焦虑。12月第一周西安楼市摇号情况已经说明了一切，摇号时代还没有结束。此次，中签率最低14.82%，甚至于某盘登记量过高，导致官方网站瘫痪，摇号被迫延期登记时间。市场虽然转凉，还没有天寒地冻，瞄准有投资潜力，居住价值较高的楼盘，适时考虑。

沣东新城，作为西咸新区五大功能板块之一，拥有高起点规划、大产业进驻，是大西安拉动发展的新增长点。沣东新城原有土地很大部分就是未央区、长安区所辖，因此，几十年发展沉淀，沣东新城要比其他新区更醇熟一些。

备注：沣东新城-总部示意图

因此，如果将沣东新城视为“新区”，它就是西咸新区之首，大西安新CBD所在；如果将沣东新城视为“熟区”，它就是高新区扩张区域，所谓“未来高新”。

PART2-投资领跑

沣东新城是西咸新区最靠近主城区的板块，因此，沣东新城与高新链接之处，一度被视为“泛高新”板块，高新区的产业和人口溢出，沣东新城首当其冲，也是西咸范围最容易被市场接受的一个新城。

但沣东新城显然不满足于做“未来高新”，根据大西安“三轴三带多中心多组团”的城市发展格局，沣东新城是西安三大轴之一的“科技创新引领轴”的核心区域。

为了高标准打造新城，沣东新城规划“一轴、两带、五板块”，分别是：新长安大轴线、沣河生态景观带、自由贸易经济发展带、大西安新中心板块、昆明池生态旅游板块、周镐京和秦阿房宫历史文化板块、三桥现代商贸板块、现代物流与先进制造业板块。

备注：中央商务区板块配套规划

沣东新城内容庞大，159.3平方公里之内汇聚了大西安新CBD、国家自由贸易试点板块、关中重要湖泊（10.4平方公里）、城市珍稀河流（1200亩沣河湿地公园）、周秦汉历史遗迹、城市级商贸中心、物流和先进制造......

截止2018年1月份，沣东新城已引进重大项目130余个，其中世界500强企业18家、中国500强企业30余家、高科技企业30与家，总数量占到西安全市重点投资的三分之一。

目前，已经确定总部落位的有国家开发银行、阿里巴巴菜鸟、香港嘉里、瑞典宜家西安总部、中兴深蓝、中国华能、华润西北。除此之外，还有华侨城、万科、保利、西电、新加坡奥斯乐、新加坡丰树等投资近千亿投资（非地产类）。

如此重量级的资本注入，即便是主城区也难得一见，可以说，按照产业投资增速来看，沣东新城可以赢跑西安主流行政区（派出单位除外），再加上土地资源充裕，沣东新城已经成为了开发商去抢滩的重点新区。

PART3-抄底中南

但令市场不解，最近沣东新城显然“低调”了不少，不是招商引资放慢，而是楼市新盘供应太少！

2016年沣东新城楼价启动以来，市场一直有“五年看浐灞，十年看沣东”的说法，一大批购房者为沣东新城投资。近期沣东新城楼盘供应明显“乏力”，在售品牌项目不超过五家，房源变得稀缺，与市场需求不匹配。

备注：沣东自贸产业园-实拍图

进入十二月份，阳光城、绿地、蓝光已经过了密集推货期，新启动的项目只有一个中南·上悦城，即将开盘。

中南·上悦城，位于沣东新城太平路附近，属于沣东自贸区板块，地块处于沣东自贸产业园北侧，距离地铁1号线后卫寨站直线距离2公里，是中南置地进入西安后第6个项目。此前，一年来中南置地项目长期盘踞西安楼市月度销售榜单前列，此次，中南·上悦城的出现，引起了市场高度关注。

备注：中南上悦城-整盘效果图

该项目与中南樾府、中南青樾不同，属于城市综合体，土地包括2宗住宅、商服用地和1宗商服用地，共计274亩。首批次推出的是北侧地块，规划有住宅、商业，产品规划有高层、洋房。

必须要强调一点，作为一个“纯新盘”，中南·上悦城继承了中南置地一贯推盘风格，一大批新鲜房源低价推出，实现“低开高走”，加快销售进度。据悉，此次，推出的房源价格比备案价格优惠两千块。如此推盘手法，刚柔并济，既满足了市场对于沣东新城新盘的渴望，又起到了销售优惠之效。

备注：中南上悦城-营销中心实拍图①

因为蓄客周期较短，市场上对于中南·上悦城项目了解还是不够，简单来总结以下，大概有五点需要关注：

其一，中南·上悦城，低密度社区，容积率2.5，产品以洋房、小高层为主，品质与中南樾府一致。不仅公共空间开阔，景观营造高端，揽景视野极佳。

其二，中南·上悦城，复合型社区，项目集商业、住宅、公寓等物业，打造复合型业态，能够满足业主一站式消费需求，这是此前中南社区所没有的。

其三，中南·上悦城，创新型社区，中南置地“健康TED社区”系统，采用海绵城市生态小区设计，通过雨水收集和净化系统，还有透水铺装，实现社区雨水资源循环利用。

其四，中南·上悦城，景观型社区，景观一分为二，北地块“一环两门三境”，一环，即是600米健康环形跑道；两门，即是府门、山门，规划社区休息区；三境，一重归家大堂，“行云流水”主题景观；二重入口区域，折线景墙与景观种植池；三重景观中心区，大面积公共空间。

备注：中南上悦城营销中心实拍图②

因此，按照购买逻辑再看中南·上悦城地段、价格、产品三个维度：

1、地段，属于沣东新城自贸区，2公里内可达地铁1号线后卫寨站、华润万象城等，与其他板块相比，产业落位清晰，配套更完善。

2、价格，此次首开发售，开盘价低至10875元/㎡，这样的价格与沣东新城其他品牌房企价格一致，但中南·上悦城却全部是装修交付，品质高端。

3、产品，三开间朝南、约7.6米观景阳台、一梯两户、电梯独立入户，人脸识别、指纹密码锁、水槽洗碗机、智能马桶盖等每一处细节都做的很贴心。

备注：中南上悦城128平米装修三房

备注：中南上悦城-样板间实拍图①

备注：中南上悦城-样板间实拍图②

备注：中南上悦城-样板间实拍图③

备注：中南上悦城-样板间实拍图④

为什么开盘起价10875元/㎡？在西咸新区房管权属移交之后，这是头一次房企TO20强新推，呼应政策需求，结合中南置地年底任务冲刺，这一次价格优惠近2000元/㎡！预计下一周洋房即将推出，前期考虑中南·上悦城洋房的客户需要盯紧，优惠迎头降临。

立足于沣东新城板块规划，再去理解中南·上悦城地段、价格、产品，比较好理解。目前，沣东新城普遍缺货，沣西新城房价破万，中南·上悦城或许是一个不错的选择。

PART4-突破想象

第四季度沣东新城的楼盘价格公示，我们就可以看出来，沣东新城已经逐渐向高端化靠拢了，不再是刚需、刚改的主阵地，无论是沣滨水镇、蓝光、中南，洋房价格都已经打破了沣东新城的瓶颈......

而纵观西安楼市，我们很难找到与沣东新城一样有产业、有投资、有市场、有预期的新开发区，尤其是沣东新城与高新区的关联度，即便是沣东新城不想发展成为“未来高新”，也必须要承接高新区“西进”的利好溢出。

就在近期，沣东新城招商再次发力，如瑞士通用公证行(SGS)西北区域总部落户、工商银行制卡中心和信用卡外呼中心、希尔顿酒店逸林等项目落户，如此种种，沣东新城配套也在不断上升...

2016年以来，沣东新城一直热销势头不减，不但肯定了房企的产品价值，也是对于市场板块投资的认可。如果一万出头能够买入沣东洋房社区产品，还是精装产品，那就是热点板块的价格洼地。可以预期，翻过2018年沣东新城价值再次加固，市场又将是另一番改观。

还需要提醒一下，沣东新城与沣西新城、常宁新区、国际港务区等不同，沣东新城的规划早已落定，如今只是填鸭式的招商引资，不管土地经济影响如何，都无法阻扰沣东新城崛起之势。

面对如此之多的世界五百强、总部区、产业园、企业中心进入，沣东产业逐渐羽翼丰满，一旦产业集群形成之后，下一步的沣东新城楼市，又将会有什么变化？究竟是水涨船高，还是基地夯实？