Ta凭什么成为年终压轴大戏？这里藏着深圳未来走向

小富碰运气，大富凭实力。

但凡年底，都是上车的好时机，尤其是上市公司的新盘。因为这里才有大红包。

今年尤其重要，因为深圳乃至各区的十四五规划陆续发布，这里酝酿着未来深圳更大的红利，五年一遇。

先做个小结：深圳楼市仍会走出一个“分化上涨期”，很多迹象都指向东部尤其是坪山，即将迎来爆发期。

这样的机会五年一遇

为什么会强调深圳的大机会五年一遇？

20年深圳楼市成交量（图源：深圳贝壳）

看上图：从2015年开始至今，仅从成交量看，深圳楼市就完成了一个从下跌走向上扬的周期，量在价之前，下面的潜台词，不说也明白。

依“火线哥”（DChuoxian）看来，深圳楼市仍会走出一个“分化上涨期”，即牛掰地方继续牛；受益政策推动的区域强势补涨。

大机遇还来自政府的规划宏图。

《深圳市城市总体规划（2016-2035年）》中，深圳未来的城市格局是“一核两心”。“两心”分别指“福永-沙井”为西部核心，“龙岗中心城-坪山”为东部核心。

关于西部，“火线哥”（DChuoxian）最近的几篇文章说了很多了，这次重点提一下东部。

这个总体规划在东部画了一个圈，“龙岗中心城-坪山”是核心。

未来五年，龙岗中心城与坪山依然是东部发展的主轴，东部要干一件大事。

10月9日，深圳市委六届十五次全会指出，要深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略，高起点打造深圳都市圈，打造新的区域经济增长极。

这是继5月份之后，深圳又一次高规格地提及深圳都市圈，并要求从五个层面上落实具体的举措。

“东进”被放在首位，可以理解为“东进战略2.0”版本。

东进战略示意图

位于深圳东部的坪山，承担着深圳都市圈向东拓展的桥头堡功能。“加快推进深圳都市圈规划编制”被提上日程之后，也给坪山带来新的机遇和动能。

更高层面上，国家也在不断“催促”深圳东进。

9月2日交通部发布《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》，要求深圳1到2年内，“启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设”。

不难看出，交通部催促深圳建设的轨道线路，基本上都跟东进密切相关。

东部成为未来交通规划重点

利好接踵而至。

深圳外环高速公路深圳段一期工程已于本月28日通车。

深圳外环高速公路西起广深沿江高速公路，向东经宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、大鹏，终点接盐坝高速公路。

对于坪山而言，这是在地铁开通之前，贯通东西的一条高速主干道，是深圳都市圈融合发展大交通的首步棋。

交通对于房价影响非常大，早如滨海大道之于南山，近如地铁11号线之于沙井。这些都应该改变小伙伴们对于东部，尤其是坪山的“刻板印象”了。

这样的机会，五年一遇。

这个中心区处于爆发前夜

规划和交通，在坪山都已经“起步走”了，那么影响楼市的经济、人口又是如何呢？

事实上，在过去5年坪山区是深圳经济和人口增长优异的区域之一，后发优势极为明显：

图源：刘晓博说财经

上图是过去5年深圳小学生人数增长情况，坪山增幅位居第一。

再来看看去年的各项指标：

去年，坪山有四个重要指标保持了两位数的增长。

GDP增速12.1%、常住人口增速14.5%、流动人口增速16%，三项指标位列全市第一。

人口规模的发展速度决定了房地产市场的发展规模，而人口质量则决定了房地产市场的配套升级方向。

从坪山的人口规模和发展速度来看，已经连续多年保持两位数增长，人口要素将长期利好房地产市场。

据深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》，坪山高新区扩容，为坪山区带来大量高素质人口。

在坪山高新区中期发展目标中曾提到，力争到2020年，打造三个千亿级产业集群，集聚各类人才超过35万人。

到2030年，集聚各类人才50万人以上，拥有70万实际管理人。目前坪山区已经将2020年预期管理人口调整至200万人。

在坪山区有限的住宅供应量下，势必无法完全满足如此庞大的住房需求。

“西有南山，东有坪山”是市委市政府赋予坪山在创新发展上的全新定位。

根据《深圳市开发区总体发展规划（2017—2030）》，到2030年，坪山高新区国家高新技术企业达到3000家，总产值达到8千亿—1万亿元。

这是什么概念？

2019年南山区生产总值6103.69亿。你细品！

那么，坪山未来最大的机遇在哪？

8月27日，深圳市规划和自然资源局召开党组（扩大）会议，组织学习《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。

会上提出，以重点片区为主要抓手，高标准规划建设光明科学城、西丽湖国际科教城、香蜜湖、深港科技创新特别合作区、海洋新城、大运新城、坪山中心区等一批重点片区，打造高质量发展新引擎。
在规划层面上，坪山中心区与光明科学城等“平起平坐”。

坪山中心区建成效果图

坪山中心区将打造成为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”，依托坪山区“两区两城三带”总体规划，打造“一廊一带、四核一环、多元融合”的产城融合新格局。

坪山中心区规划示意图

“火线哥”（DChuoxian）不妨做个预测，坪山中心区将成为未来五年深圳发展最快的中心区，目前正处于爆发前夜。这是基于：

深圳都市圈的东部中心；

经济、人口尤其是高素质人口的高速增长；

规划赋予更高起点；

轨道交通带来的价值起跳。

“火线哥”（DChuoxian）在坪山中心区做了一个交通体验，从这里打车到坪山高铁站，大约15元，费时10分钟；再转乘高铁到深圳北站，二等票12元，费时20分钟。

在地铁开通前，坪山中心区就已经与福田形成了“双30生活圈”。

更大的改变来自2022年地铁的开通。

数据显示，10个关注坪山新房的购房者中，有9个把“地铁”作为第一考虑要素。剩下那一个，是本地人。

2022年，坪山将迎来地铁“破蛋线”14号线。这条时速120公里的地铁快线，让坪山加入深圳的“45分钟交通圈”群聊。

14号线自岗厦北枢纽站至沙田站，全线17站，又被称作“东部快线”，最高设计时速120公里/小时，地位不亚于西部的11号线，通车后从坪山到福田CBD，不过45分钟。

坪山同步在建的还有16号线，起自龙岗大运、经坪山中心区、终于坪山大学城，预计2023年通车。

地铁14号线和16号线

14号线对于楼市的作用相当于11号线（沙井）和6号线（光明），对于坪山而言具有里程碑式的标杆意义。

如此看来，坪山4字头的房价，并不会停留太久。

今年压轴大戏来了

圣诞节这一天，花样年旭辉好时光获得预售许可，497套住宅均价4.2万元/㎡，户型为建面约70-118㎡的2-4房，单价区间为3.9-4.5万元/㎡，对应的总价区间273-531万元/套，精装交付。

发现没有，上面说的利好，在这个项目上全中！

片区处于爆发前夜、地铁口物业、综合体大盘、高性价比、价值低估、匠心产品细节，这种产品最适合当前的买家。

这就是“火线哥”（DChuoxian）梳理出来的“六步优选原则”。按照这六个步骤遴选出来的楼盘，跑赢大市绰绰有余。

1.坐拥四轨交汇

除了上面说的14号线和16号线，加上19号线和33号线，坪山中心区与福田车公庙是不是很有既视感？

在深圳都市圈的大背景下，坐拥四轨交汇的花样年旭辉好时光将显现出出类拔萃的区位优势，距离在建的14号线和16号线交汇的坪山围站仅200米。

可以说，这个项目是东部的“超级链接”，内连坪山外通湾区，承担起东部门户和深圳都市圈城市客厅的角色。

2.大而精彩

“火线哥”（DChuoxian）之所以说，花样年旭辉好时光是深圳楼市今年年终的压轴大戏，是因为它“大而精彩”。

位置示意图

从外部环境上看，项目集齐了坪山最为核心的配套，一公里生活圈有4大医疗机构、9所学校、7大商业综合体、4大交通体系、6个公园、1个比亚迪。

坪山三大地标

自身质素亦是优越。

花样年旭辉好时光总建面近百万平米，涵盖住宅、商业、办公、教育、养老等业态，与世茂、华侨城300米的超高层，并称“坪山三大地标”，昭示意义非常明显。

沙盘

洽谈区

强烈推荐项目的展示中心。

花巨资打造的展示中心设计成大上海百老汇的风格，导入万花筒艺术理念，这才是花样年才有的艺术范。

在园林规划上，融合了新加坡花园城市的建设理念，打造仿如“空中花园、天空之城”的5D悬浮森林主题园林，带来361°奇幻视觉体验，让城市风景，河岸生态公园，中心繁华奢尚与社区生活无界交融。

3.名校加分项

花样年旭辉好时光叠加了中心区和名校效应，除了自建幼儿园和九年一贯制名校，周边有东部优质现代花园式小学，坪山中学、坪山中山中学等9所学校。

其中，坪山中学在坪山教育排名第一；坪山中山学校（九年一贯制教育）是坪山第一所公办学校。

此外更有155公顷的坪山大学城，内有8所高校，未来对标硅谷，将建成世界一流的开放式、创新型、国际化的高水平应用技术大学城区。

4.七大怡居匠心细节

作为花样年与旭辉双强联袂打造的重磅巨著，花样年旭辉好时光从产品最初规划设计开始就注定是一个时代生活的前沿范本。

匠心独运的七大怡居系统（安居系统、全龄空间、静音系统、灯光系统、温控系统、收纳系统、人性化细节），细致打磨建面约70-118㎡精装标杆产品，现代简约空间美学，处处流露精致生活质感。

样板房实景图

4.2万元/㎡的均价，还带精装，项目的高性价比由此可见一斑。开发商甄选12大一线品牌，产品有100项人性化细节，更懂你的生活。

目前，花样年旭辉好时光已经开盘了，机会稍纵即逝。

这里的未来看出什么了吗？

价格和价值之间有着巨大的缺口！