碧桂园西湖九号院分析评测

推窗西流湖，出门农业路，这段像诗一样的描述，说的正是西区的万亩大盘碧桂园西湖，碧桂园西湖目前在售三期九号院。

如果把住在这里的生活想象得像诗一样美，可能会让你失望了，今天咱们就分析评测下碧桂园西九9号院。

项目区位分析

碧桂园西湖九号院位于金水西路与民政路西北，属于高新区西流湖板块，又紧挨着常西湖新区，所以无论是往北去高新区还是往南去常西湖新区都是非常方便的。

碧桂园西湖在西区是个"现象级”项目，号称7平方公里的改造面积。老俩河、陈庄等数个村的合村并城项目。这里将按照新加坡湾区标准规划：滨湖商业、星级酒店、医院、学校等配套完善，定位高远。

因为片区铁路的分割，大区位和常西湖片区连接性不强，但又受制于常西湖片区开发商价格乱战的局面，价格也很难有较大的突破。

项目基本信息

碧桂园西湖九号院占地约78亩，容积率3.99，绿化率35%。共规划了9栋楼，其中3号楼为物业配套用房，8#楼小区自配幼儿园。因为小区中央做的景观绿化，2号楼7号楼楼间距可达93米左右。在售面积从73平两房到141平四房。预计23年年底毛坯交房。

整体成交价位：73平2房10700左右；89平3房11600左右；115平3房11700左右；142平4房10900左右。

项目优势分析

1、交通配套

项目距离化工路直线距离400米左右，化工路连接三环和四环，到三环的直线距离2.7公里左右。农业路、西三环、北三环高架交互环行，贯通郑州的东西南北，开车自驾比较便利。

2、生态配套

项目虽然距离距离雕塑公园有段距离，但是因为铁路的原因，项目南侧就是规划的坡地景观。还没交房的原因，现在还是大土坡，界面没有打开。但是未来是可期的，茶余饭后的好去处。

3、教育配套

项目距离已经开学的郑州中学第二附属小学直线距离约1.3公里，已引入河南大学附属郑州西湖实验中学，社区内又规划了幼儿园。虽然谈不上名校，但住到这里就不用为小孩上学发愁了。

4、医疗配套

项目距离郑州济民中医院直线距离1.6公里，周边还有郑州高新圣玛儿童医院。

5、品牌

碧桂园虽然在以往的交付口碑一般，但是在当下的郑州楼市，碧桂园给人的感觉还是相对安全的，比大部分房企安全的概率高一点。

6、价格不贵

项目虽然有各种各样的不利因素，但是从大区位上来，位于三环和四环之间，价格相对来说也不贵，面积段也不大，还有两房产品，总价相对便宜，上车门槛也相对较低。

7、景观

碧桂园九号院景观先行，外聘重庆道合景观设计公司，拥有风景园林专项设计甲级资质。合围合式苑区，集中景观绿化组团，景观设计延续建筑新中式风格，“轴线对景 + 自然水系”布局，打破“纯规则对称式”景观布局，通过自然曲线，柔化空间，移步异景，打造更具纯粹自然意蕴的中式景观，看上去让人眼前一亮的感觉。

项目劣势分析

1、地铁

项目距离最近的地铁1号线市民中心站直线距离约1.8公里，西流湖站约1.9公里，不在地铁的辐射范围了。

2、铁路

项目被双铁路包围，最近的陇海京广铁路连接线直线距离约260米左右，虽然铁路经过城市速度有所放缓，但是噪音也是不可避免的，两条铁路线在地块旁边交会，这未来住进来的立体声环绕及高铁景观每日相随，还有铁路带来的地理上的割裂。

3、西流湖

在售的碧桂园西湖九号院距离西流湖直线距离约2公里左右，可以说是碧桂园西湖在售的所有地块中相对来说较远的了。

4、商业配套

化工路以南就是高新区的发展盲区，成熟性大打折扣，虽然周边有交房的社区，基本的生活需求可以满足，但是大型的商业配套还要依赖市区，像中原万达、王府井、高新万达了。虽然规划了大型的商业，但是落地还需要很长的时间等待。

5、产品设计

九号院的产品审计相较于前几号院来说，就稍显普通，虽然88平的小三房，做到了南向次卧贯通阳台，但73平的两房却做了北户，在以后的二手房市场上，竞争力也不会太强。

项目户型评测

建筑面积约73平两房两厅一卫：

优点：明厨明卫；餐、客、阳台一线相连。

缺点：东西朝向。

建筑面积约88平三房两厅一卫：

优点：户型方正；动静分区；阳台连通次卧，大阳台设计。

缺点：过道太多。

建筑面积约89平三房两厅一卫：

优点：三面采光；大客厅、大阳台设计；阳台连通主卧。

缺点：通透性一般。

建筑面积约115平三房两厅两卫：

优点：大客厅、大阳台设计；阳台连通主卧；南北通透通风好；书房半赠送。

缺点：朝南的卧室太少。

建筑面积约141平3+1房两厅两卫：

优点：横厅设计；南北通透；书房连通阳台，赠送面积多。

缺点：户型狭长。

项目价格分析

我们看下周边在售的新房项目：碧桂园凤凰城天荟，同为碧桂园的产品，一个在铁路南一个在铁路北。碧桂园凤凰城天荟相较于碧桂园西湖九号院来说，是一个均好性楼盘，不利因素也相对较少。目前在售价格，精装修13000左右，而且距离地铁口市民中心站相对来说也不算太远。如果不考虑月供，首付预算够的情况下，还是建议碧桂园凤凰城天荟。虽然有着2000多一平的价差，毕竟有地铁的加持，地铁在以后的生活中会扮演者越来越重要的角色。

裕华城，又一个千亩大盘，在售的书香苑毛坯均价13000左右，有个别楼层12000多也能拿到。项目最大的卖点就是地铁口和签约伊河路分校，但是更靠近四环了，也挨着铁路，这两个盘可以作为重点对比参考对象。在意地铁选择裕华城，不太在意个人建议多看看碧桂园西湖九号院。

华瑞紫韵城，常西湖核心区的价格坚挺项目，目前在售天园，毛坯均价13200左右。项目卖点地段和地铁，但是产品设计一般，价格对比就显得贵了些。

周边在售的新房还有：金科中原：在售均价12000左右；汇泉景悦城：在售均价13000左右，融侨悦城：在售均价11500左右。

我们再看下周边的二手房：保利永威西溪花园：一个相对有品质的2014年到2017年的次新小区，挂牌价15716元/平。相对于碧桂园西湖九号院就显得贵了。当然了这和保利永威西溪花园的地段和配套有着很大的关系，但从价格上来看，碧桂园西湖九号院不贵。

项目总结建议

碧桂园西湖九号院，目前来看配套还不够完善，但是随着后期碧桂园西湖业主入主，人口不断增多，未来还是能发展起来，只是时间问题。

对于离湖相对来说较远，不像广告语那样诗一样的生活，对居住来说影响不大。主要是双铁路包围，有没有地铁才是最大的硬伤。从价格上来看，三环四环中间的项目，还是比较有吸引力的。碧桂园开发不会烂尾，也有学校加持。

推荐不太依赖地铁，或者说能接受电车+地铁的出行的刚需客户，手上预算不多，这个项目可以重点关注一下。