业绩会直击|大悦城关键词：重组、资产处置、14项目与百亿并购基金

观点地产网“大风越狠，我心越坦荡。”在融资收紧的境况下，房企的心态可潇洒不了。大悦城财务总监许汉平便在业绩会坦诚道，2018年大悦城的资金成本将会上升。

3月12日的大悦城业绩会上，大部分时候董事长周政默默听着不发言，只是指示由执董曹荣根、财务总监许汉平或者总经理周鹏回答，但现场仅设三个问题的安排让周政忍不住抱怨太少了，所以又拿起话筒就重组等问题作了5分钟的总结与展望。

如何总结过去大悦城这一年？大概就是营收及销售双增、处置资产、重组与第二条产品线。而对于2018年，大悦城称主要关注三个方面——加速规模发展、降本增效以及销售提速。

重组、资产处置这一年

自2017年8月启动与中粮地产的重组以来，这对兄弟公司已几度推迟发布重组方案，他们最新承诺的时间是3月24日。

在业绩会上，许汉平的回应是，“应该”“很快”就会有消息了。周政则补充称，重组工作在政策方面得到了全力的支持，但因为国企改革存在技术问题需要反复研究，中粮正在积极沟通。

不过，针对外界对于大悦城私有化的猜测，许汉平明确答复，目前没有私有化的计划。

除了外部与中粮地产进行重组，大悦城过去一年也在内部对一些低效资产进行处置。2017年，大悦城出售了南昌凯莱、苏州凯莱以及长安街W酒店。业绩报告显示，由于西单大悦城酒店去年进行了改造，导致酒店板块收入下降至9.59亿元。

据周鹏称，2018年大悦城将继续推进酒店等业态的处置与改造，回流现金支持主业。至于对酒店业态的取舍问题，周政的答案有些模糊，他对观点地产新媒体表示，“酒店运营得好才能继续做，运营不好也有进有退。”

酒店运营问题只是其一，2018年一个更加普遍性的难题则是融资环境的收紧。

许汉平分析称，随着人民币重新回到升值的轨道上，境外发债还是比较值的，而且海外发债相对更容易获批。虽然海外发债发改委方面并没有限制，相比之下国内申请公司债及中票除非是续发，否则基本上不能获批。

她称，大悦城在国内仍有90亿中期票据的额度，同时也在申请公司债续期以及申请在香港发债。许汉平强调，大悦城的净负债率在28%，还有很大的空间用于发展，“接下来一两年是发展的关键时期。”

但对于融资成本，许汉平则明确表示了担扰。“2017年资金成本虽然下降了，2018年我们认为肯定会上升，在去杠杆的政策环境下，国内的融资环境非常紧，并且越来越紧。”

许汉平举例，之前大悦城开发贷的成本基本上是基准利率再下调，但如今基本上是上浮了。此前大悦城的熊猫债成本在4.95%，但目前要涨到5.5%及以上。虽此，她仍不忘给予投资者信心，“大悦城的融资成本相比行业（整体水平）还是要低的。”2017年大悦城的融资成本为4.28%，已经近年的低点。

此外，观点地产新媒体留意到，大悦城当天亦公布了旗下各个大悦城产品的投资回报情况，其整体的EBITDA回报率（NOI）达到8.6%。其中，最早开业的北京西单大悦城NOI最高，达到20%，不过这个回报率自2016年开始就已经在下滑了。

朝阳大悦城的NOI亦达到了10%以上，沈阳大悦城、成都大悦城及天津大悦城NOI在5%及10%之间，而静安大悦城及烟台大悦城则在5%以下。

14个项目与百亿并购基金

融资环境差强人意，但过去一年大悦城的多个营业指标不差：营业收入116.58亿元，合同销售81.56亿，核心净利润19.21亿元，同比增幅分别为67%、79%、220%。

值得一提的是，虽主打大悦城综合体项目，但不可否认住宅销售业务的搭配下大悦城拥有更多资金腾挪的空间。在2017年合计116亿元的收入中，物业及土地开发业务便占到了71亿元，占比为61%，尤其是上海天悦壹号项目，贡献了一半的销售结算收入。年内签约销售项目贡献主要是杭州大悦城及天悦壹号等项目。

周鹏称，目前大悦城在上海、成都、重庆及杭州等城市拥有的可销售货源储备共116万平方米，权益建面为82.2万平方米，将在未来三到五年左右逐渐推出。

在销售目标上，执董曹荣根称，2018年物业销售将达80亿到90亿元，“因为这两年项目处于战略布局阶段，未来大悦城销售会有可期的增长。”

回到主业商业地产方面，过去大悦城开业项目的扩张情况一直为业内关注，“5年20个”的目标更是不时被拿来对比。在2017年，大悦城获取了北京、重庆、西安、青岛共四个项目，截至年底共在12个城市获取了14个大悦城项目。

相比起对融资环境的担扰，大悦城对于零售业务的市场更显信心。周鹏判断，目前实体商业正成为新一轮的主战场，市场也在明显回暖，收益回报在同步提升，因而大悦城将更为积极地进行拓展，以快速进行布局扩张。

据介绍，2018年大悦城计划新增3-4个大悦城城市综合体项目，重点关注的城市是北上广深、南京及青岛等，其中并购项目2-3个；并计划新增1-2个大悦春风里项目，重点关注武汉、青岛等城市。

周政还透露，大悦城目前正在洽谈郑州、南昌项目，不排除采取并购的方式，“市场商业存量巨大，未来发展的空间还是很大。”

在收购拓展项目方面，年内大悦城曾宣布设立并购改造基金的计划，初步投资额度为114亿元。许汉平透露，目前境外基金已经成立了，境内基金由于涉及到中国人寿以及基金协会，需要走一系列审批流程，但也接近成立了。

管理层还介绍，该基金将用于收购改造一二线城市存量商业，预计未来两到三年里收购8—12个项目。许汉平称，上海长风大悦城以及西安大悦城都正准备转入种子基金里面。

观点地产新媒体了解到，2018年将有四个大悦城项目开业，包括上海长风大悦城、杭州大悦城、昆明大悦城及西安大悦城，开业时间预计为5月、8月、12月及12月。至于第二条产品线大悦春风里的推出时间，周鹏称，大约在2018年年底或2019年年初。

以下为大悦城地产有限公司2017年度业绩会现场问答实录：

关于重组

现场提问：目前重组业务的进展如何？小摩今年1月份发布报告分析称表示中粮地产可能会私有化大悦城，请问公司是否会有被私有化退市的可能？

许汉平：重组的事目前还是在非常有条不紊地进行。基本上到3月24号（中粮地产）将停牌近8个月，相对于一般的重组来说时间稍微长了一点，但是毕竟涉及到国有企业两家上市公司在重组，所以流程上相对复杂一点。但重组在正常进行中，应该很快就会有消息了。

至于私有化的问题，我相信目前没有这样的计划。

周政：关于重组的问题。中粮地产及大悦城两个上市平台重组到一个平台，有利于推动大悦城公司的品牌、市场、团队以及它的持续发展。这个工作政策方面是全力地支持，但因为国企改革的有些技术问题需要反复研究，现在政府与中粮集团也在积极沟通，一旦方案批准以后，大悦城会第一时间告诉大家。

现场提问：最近中粮在山东即墨、深圳宝安、苏州襄城都有在规划春风里或大悦城项目，未来就这些项目，大悦城与中粮地产会采取怎样的形式去合作？另外股权重组会不会对项目投资产生影响。

周政：未来这类项目，一定会采取与大悦城合作的方式。

曹荣根：股权重组对投资是不会有影响，不管是中粮地产还是大悦城，都是合规的上市公司。这块业务不会受影响。

周鹏：作一个补充，重组之后，未来我们可能会形成一个品牌，当然这个工作还在进一步的研究当中。其中，大悦城的品牌将作为重点去发展。

现场提问：重组以后对分红会不会有影响？

管理层：重组的目的是为了进一步发挥地产两个品牌的组合优势，是为了提高股东回报，增加企业的价值，逐步提升分红盈利的能力，所以这个政策应该会变。一旦方案确定审核以后，我们会以最快的时间会跟投资者进行沟通。整体来说，对于分红，重组对发展战略都应该会有影响。

关于融资

现场提问：现在是金融收紧，房企利率上升，大悦城管理层刚介绍融资成本比较低，比较有融资优势，那么在这情况下，公司在2018年是否有新的融资计划？

许汉平：2017年大悦城的整体的融资成本，相对于其他标杆企业如像华润、中海基本接近了。4.28%应该是我们上市之后利率相对的低点，非常好。

现在国内整体融资成本都在上升，最近发债成本上涨得非常快，所以也有很多企业转到香港来发行。但是，香港从1月份到3月份现在整个融资成本也在上涨，上涨得很快，但仍然有很多家继续在做。原因主要是，随着人民币重新回到升值的轨道上，在境外发债还是值的，因为现在美元还是相对便宜。另外，在海外发债，相对的也会更容易批，虽然也需要发改委审批的，但是发改委在这方面目前来说还没有限制，不像国内如果申请公司债、中票，新增的基本上都不批了，除非是原有的债券进行续发。

对大悦城而言，公司在国内仍然有大量中票的额度，还有90亿随时可以发行。公司债虽然已经到期，但公司正在申请新的续期，而且大悦城在香港也在发改委申请香港发债的申请，而且随时可以做双边俱乐部融资。大悦城目前的净负债率28%多，有很大的空间用于发展，接下来一到两年是快速发展的关键时期。

2017年大悦城的融资成本相对是比较好的，2018年我们认为肯定会上升，这是一个必然。因为在去杠杆之后，国内整体的融资环境是非常地紧，并且是越来越紧。最近我们也看到整个非标资产基本上行不通了，而是回归到银行融资渠道上。但开发贷原先大悦城基本上都是基准利率甚至下游，现在基本上都是要上浮了。

现场提问：一些同业以及行业专家提到今年有可能会出台REITs，管理层是怎么看的？

许汉平：其实国内真正的REITs是没有的，目前主要是各种形式的类REITs，包括今年最热门长租公寓，它更多还是债权类的。就大悦城而言，公司发展到今天，有一些相对比较成熟的物业，公司也在2016年也做了一个私募REITs。接下来大悦城是选择国内、香港，还是新加坡发行，还处于探讨的过程中。

国内真正的REITs也在做，证监会也在做这方面的尝试，大悦城跟证监会相关部门也有密切的沟通，但是国内应该还没有非常明确像香港REITs一样的产品，我觉得还在探讨中。至于单个项目，或者国内目前类似的REITs产品也在探讨，但没有特别明确时间表和计划，要看合适的时候。另外如果说做这种REITs的成本是足够高，有可能不去做。

关于项目与市场

现场提问：请问管理层对2018年整体中国消费的这个看法？

管理层：2018年零售市场还是会继续的保持一个良性的成长，但这个成长一定是靠实体商业，迎合消费升级来拉动。我们最近也在跟其他的大IP谈一些合作，希望把体育+、文化+、艺术+这些东西要引入项目里面。

同时，大悦城也计划引入创客空间，来形成一个更完整的实体商业的生态链。我觉得大悦城会继续的保持创新，一定会跑赢社会消费零售总额增速，我们对保持两位数销售的增长还是比较有信心的。

现场提问：西单大悦城在行业的排名还是挺靠前的，但最近发现它成长性有点趋缓。2018年，管理层对西单大悦城有没有一个资产改造计划？

周政：去年西单大悦城的业绩略微有点变化，主要是有个酒店正在改造。而且，去年商业部分实际上也进行了分部改造，即六楼的玫瑰广场。项目的改造是循序渐进的整体上的提升，未来西单大悦城也将是业绩持续提升的旗舰，在这方面管理层应该不会放松，而且应该有充分的信心。

关于投资

现场提问：大悦城地产与其他机构成立了114亿并购基金，这个并购基金是否有更进一步的进展？

许汉平：去年下半年公告之后，我们境外的基金已经成立了，境内的基金涉及到中国人寿以及基金协会，需要一系列的审批流程，但境内的基金也快成立了。而且，两个种子项目，上海长风大悦城以及西安大悦城都在有条不紊的准备转入种子基金里面。

业绩及其他

现场提问：2018年大悦城的合同销售有一个很高速的增长，主要原因是什么？大悦城今年的目标又是怎么样？

曹荣根：去年销售增长主要是项目所在地的价格和推货量相比2016年比较可观。今年销售应该会保持稳健的增长，但是不一定很快。数额估计相比大概是在80多到90亿之间。