「现场直击」九仓置业：香港将如何？管理层用三个“可”来形容

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2017年在香港主板上市的九仓置业(01997-HK)是会德丰(00020-HK)的一家房地产投资子公司。

九仓置业主要开发、投资和经营地标物业，该公司目前的物业组合包括多项优质资产，分别为尖沙咀海港城、铜锣湾时代广场、中环的会德丰大厦和卡佛大厦、2018年8月开始全面营运的The Murray、九龙荷里活广场，以及2019年12月从母公司手中购入的新加坡会德丰广场和Scotts Square。

另外，该公司还通过间接持股71.5%的海港企业(00051-HK)经营酒店业务。海港企业主要经营马哥孛罗香港酒店、The Murray、常州马哥孛罗酒店以及一系列内地物业开发项目。

受社会事件冲击，九仓置业下半年收入同比下降9.39%，至75.45亿港元，并录得股东应占亏损30.61亿港元，相较上年同期为盈利78.48亿港元。

尽管其上半年业绩表现理想，九仓置业的全年业绩难逃爆跌厄运。全年收入同比下降2.66%，至160.43亿港元，股东应占盈利下滑78.21%，至39.28亿港元。

业绩爆跌近八成，股价却拉升

吊诡的是，虽然盈利爆跌近八成，九仓置业的股价却在公布业绩后拉升。2020年3月5日上午公布业绩前，九仓置业低开0.1%，午后公布业绩后，股价立即拉升1%以上，最高报37.15港元，收市报36.55港元，涨1.95%。

值得注意的是，业绩亏损主要因为下半年76.02亿港元的投资物业公允值亏损。不考虑此亏损，其下半年营业盈利同比下降6.01%，至59.89亿港元，营业利润率其实较上年同期提升了2.86个百分点，至79.38%，主要得益于发展物业贡献的增加。

全年来看，扣除投资物业重估亏损和其他非核心项目同比下降3%，至97.91亿港元，每股基础盈利为3.23港元。

也就是说，在2018年业绩创新高的高基数下，其全年业绩似乎下跌的幅度没有预期大。而从去年下半年香港事件以来，九仓置业的股价已接近腰斩，从五月时大约60港元的高位，跌至如今仅36港元左右，所以可能趁势回调。

该公司宣派第二次中期息每股0.93港元，全年股息为2.03港元，同比下降3%，占香港投资物业及酒店基础净盈利的65%。

​九仓置业管理层回答了媒体提问：

Q：疫情对于集团旗下物业的影响？

疫情对香港的影响在农历年之后，一月份的前三个星期大致未受影响。二月租户的零售表现数据尚未收到，但从其旗下三家海港城酒店和香港其他商业区酒店的表现来看，香港大部分五星级酒店二月份的入住率都不到10%，加上日租同比显著下滑，预计整个五星级酒店业总收入可能只有往年的5%，或不足5%。

至于零售，有本地客消费或没有酒店严重，但疫情开始后，营业额跌幅也很厉害。整体来看确实对租金作出调整，但不方便评论有关数据。

Q：会德丰私有化是否影响九仓置业？

私有化涉及的是大股东，大股东变动对九仓置业的日常营运无影响。

Q：疫情后续租情况如何？

每年都有租约到期，租客会基于自己的考虑决定是否续租，十室九空未必代表一成的租用率，可能只是换了租客或租客进行装修。

Q：2019年股息减少3%，未来是否会下调股息？

九仓置业才独立上市两年，会遵照派息比基于基础利润65%的指标厘定。基础盈利增加自然增派股息，反之亦然。

Q：写字楼物业空置率会到达哪个水平？

写字楼租赁主要受经济活力影响。经济下跌会打击写字楼出租率，供应增加也加剧了写字楼竞争压力，空置率会到达什么水平需视乎疫情影响。

Q：时代广场的品牌大租户是否会不续租？

有出有入，年年都有大品牌退出，但也有新租户进入。

Q：未来商场的续租租金是否会受压或调整？

会。新租约根据市况浮动。经济好时，新租约自然跟随市场上涨。但最近疫情来后，零售市况不佳，新签租约会跟大市波动，与以前的租金水平相比会有调整。

Q：未来是否会变更商场的租户组合？

商场经营并非看短线，而是看中长线。中长线而言，香港是有能力吸引各地消费者的城市，外来消费者来自各个地区。

九仓置业主席吴天海表示，始终相信香港旅游业将复苏，只在于反弹的速度是快还是慢，但相信最终能回到过去的水平甚至更高。

从过去的经验来看，九仓置业的租务策略行之有效，都能从低谷上来，所以不会改变租务策略，将遵循旧例。

至于新租约会减多少，主要看什么时候签，市场当时的整体水平如何，以及租约涉及的面积有多大。

Q：对于今年及以后的展望？

九仓置业主席吴天海用三个“可”形容香港的前景：短期是“可怜”；中期“可能”——可能在三个月、六个月或九个月复苏；长期是“可爱”。相信只要走过这一关，香港仍有好的前景。

香港不会完，只要用心做，始终能做好。

作者：毛婷

编辑：彭尚京