社区商业请“三思”：告别抄袭与复制，寻求骨子里的变

社区商业将进入万亿级市场

有分析统计显示，到2030年中国城市化率将达到66%-67%，预计未来每年将有1200万—1400万人口进入城市，全国住宅面积将超300亿㎡，中国将形成2万个以上的新社区。社区商业将迎来巨量与大爆发!

万科、龙湖、绿地、保利、新城等头部房企都已研发出各自的社区商业产品线，互联网巨头阿里、京东，凭借其资源+资金+流量+技术+客户五大核心优势，也在积极布局社区商业。无疑，在线上电商和线下实体纷纷遭遇瓶颈的今天，商业的流量将何去何从，围绕“最后一公里”的争夺将愈演愈烈。

社区商业从一拥而上的粗放型渐渐走向更迭与精细，从原初满足社区居民简单购物、餐饮的场所，而正发展成为满足周边居民商业、休闲、娱乐、社交、学习甚至工作的综合性平台。

然而蜂拥而上的开发造就了太多的雷同与无序，规模、建筑布局、建筑结构、统一运营管理和租金制定等问题一直困扰着社区商业的发展。接下来我们从三个维度进行一定的找寻。

01

规划之思

政府主导下的美国社区商业

美国社区商业的规划和整体布局是由政府统一拍板确定，具体开发则交由大型零售商、商业地产开发商、房地产商、或基金组织完成。在政府确定社区商业规划方案后，美国社区商业中心的设计布局和租户业态组合等工作，就会交由规划委员会来负责。规划委员会的组员多具备一定的设计专业背景，他们还会指派一位规划专家担任规划总监。

与国内社区的见缝插针、随意生长不同，在波特兰、西雅图、洛杉矶等城市，政府主张以步行20分钟可达的中小社区生活圈为主要形态，大规模的社区开发并不常见。而政府往往在规划层面就确立土地的不同使用性质，从生活层面使住宅与商业之间的联系更加紧密，从而控制了社区和城市边界的合理增长。

创意驱动下的多元商业场景

曼谷一直被誉为亚洲创新商业设计的购物天堂，山燕商场Samyan Mitrtown定位为24小时营业的友好型社区商业，每日客流至少2.5-3万人次，其设计感和创意性，为社区商业带来了更多可能。

商场外与地铁站连接的是泰国首次以「学习」理念打造的120米隧道，选用玻璃墙以保留原始施工过程。可以让游客在休闲购物的过程中学习到建筑施工知识，这种略带“原始化”的形式也是首次在泰国出现。这一设计不仅保证了项目内外的协同性，还增加了项目的创意感。在开发商巧妙地运营之下，成为了著名的网红打卡点之一。

SAMYAN CO-OP这个24小时的共享空间，自2019年9月开始营业至今，一直保持着满员的预定量，其设计值得一窥。设计团队首先开始调研与SAMYAN CO-OP有相似功能的现有场所，比如图书馆、联合办公、学习中心、大学里的公共空间和咖啡馆等。研究小组还向公众提出了一系列问题，由此推断出确实有潜在的客户群体，他们希望有一个可以改变阅读和工作环境的空间。每个人的工作习惯不同，所以一个雷同的空间并不适合于每个人。因此建筑师选择多元化的内饰，以符合大多数人的风格喜好，有活力十足的蓝色调空间，有现代工业风的商务空间，有温馨舒适的原木色调空间。将客群的需求精准区分，极大发挥了空间的效力。

启示思考

启示一：社区商业发展中政府主导的重要性，更高视角的把控与协同，甚至立法和专业指导、监督等;

启示二：立足于客户需求基础上的创意性挖掘，共享空间与不夜空间的多元融合，用心营造差异化。

02

业态之思

新加坡社区商业的构成

新加坡的社区商业以居住人群为中心，全部设施满足人们在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系。菜场、超市是厨房的延伸;浴室、洗衣房是卫生间的延伸;影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸;图书馆、阅览室是书房的延伸。人们在邻里中心进行这些活动较之在家里更增添了社区文化的氛围。

配置12个基本行业和业态业种：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。主要考虑的是为居民服务、为生活服务。它的业态组合的特征有三大块：餐饮(以家庭餐饮为主);购物(包括超市购物);娱乐。

万科的社区商业故事

万科的“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。在“五菜一汤”中，超市是社区商业最重要业态之一。“社区超市与商圈超市有明显区别，社区超市的生鲜必须突出，有时占比可高达40%。之后，在互联网思维下，万科推出了进阶版本V-Link。该模式加入了众筹咖啡馆项目、创客空间、社区图书馆、社区学堂、童玩中心、体育公园、运动MALL等内容。而与之相匹配的线上服务，则是社区生活APP“住这儿”，就此，万科形成了物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环模式。

启示思考

启示一：社区商业从追求短期回报转向长远发展和结构均衡性，积极发挥政府主导，做服务型业态，商业与住宅互补，构建多元生活场景。

启示二：研究人比研究业态更重要，研究潜力和研究当下同样有意义，适应时代，注重体验，强调运营，线上线下并举，为人民生活服务。

03

物流配送之思

盒马邻里为什么纷纷关店?

2021年7月20日，商务部等11部门联合印发《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，鼓励实体商超企业发展社区商业。城市社区商业因此成为各大电商竞相追逐的重点领域。

阿里巴巴旗下的新零售平台盒马鲜生，也在2021年7月宣布推出盒马邻里，杀入社区商业的浪潮中。也视为渠道终端的下沉。

在疫情反复阶段，买菜成为了刚需，部分生鲜企业的订单量暴增。然而盒马邻里上线时间不到一年，北京、西安、成都、武汉等城市出现了大规模集中撤店，缘由何在?

在一线城市的老旧社区中，盒马邻里自提点显得有些水土不服。

首先是消费习惯与场景不符。“邻里是当日线上买菜，第二日自提的延时消费模式，在社区的，并非可以自主选购的超市店铺，只是一个仓库，需要顾客自己走完‘最后一公里’。”业内人士告诉记者，邻里的模式不符合一线城市下沉市场里中老年消费者的消费习惯，他们更喜欢即时消费的社区生鲜超市，想要让这些人群习惯使用手机APP下单，存在一定的难度，需要更长周期的培养。

其次，盒马邻里与盒马共享同一套供应链体系，自提门店扎根社区，主要面向的是中老年消费者，高达50元的客单价，价格不“亲民”。

疫情下物流业的痛与变

这三年来，疫情反反复复，对物流行业的影响有目共睹。根据中物联数据显示，2022年3月中国物流业景气指数为48.7，环比下降3.5ppt，同比下降6.2ppt，是2020年3月份以来的历史低点。

如此极端情况下，物流行业不得不重新审视整个产业链的供给能力建设——从货运受堵到运力不足，当前物流行业需要的已经不仅仅只是一次简单的人力堆砌。

如何解决最现实的运力不足的问题?

人力运力不足就用机器辅助(或替代)，以自动驾驶技术为支持，以无人车应用为表现，物流行业正在试图掀起一场智能化、无人化与网络化的变革。

在上海，就有网友拍到这样的画面：街道上一排排的黄色无人车正在排着队等候着，依次出车给社区进行最后一公里的物资配送。

如何解决更长期的供应链稳定的问题?

前置仓模式、冷链自提柜模式再度翻红，在交通运输部等五部门联合发布的《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》中，就重点鼓励生鲜电商、物流企业加大城市冷链前置仓等“最后一公里”设施建设力度，在社区、商业楼宇等重点区域设置智能冷链自提柜等。

启示思考

启示一：渠道下沉就要下沉得彻底，还要以社区居民需求为核心，做场景化商业，做高复购商业，简单的模式复制最终会水土不服。

启示二：5G时代、智能化、无人驾驶、前置仓、冷链自提柜、社区团购点等新技术、新设备、新服务，找寻长期的物流解决之道。