浅谈上海五大新城中

导读

上海现在大力开发五大新城，为郊区输送更多人口，开发出更多的卫星城，分别是临港、嘉定、松江、青浦、奉贤。那么在五大新城内部，谁更能快速的发展，谁又是大器晚成呢？今天就分析一下临港新城和嘉定新城。

一家之言，仅供参考

五大新城，是未来上海重中之重。市区土地面积开发殆尽，哪怕是挤出一点土地，也迅速被开发利用的一点渣都不剩，未来上海城市扩张主要是建设五大新城，规划在2035年每个新城人口超过一百万，即500万的总人口。而落选的金山和崇明并不意外，舍弃两个边缘地区，才能更好集中力量建设和规划五大新城。

在五大新城内部也有博弈、互相别苗头的存在，如果站在远期规划和前景来看，五大新城划分应该是

一超——临港

大强——嘉定

三小强——松江、青浦、奉贤

一超——临港新城

看好临港，不光是政策，而是地理之上的便利。那些敲图章要政策的开发区，无一例外都失败了。

只有建立在现实基础上，才有未来。这个现实基础，就是地理，而现在和未来很长一段时间地理，就是海洋，就是航运。如果说上海市背靠长江面对太平洋又处于南北分界线的王冠，而临港就是这颗王冠最夺目的明珠。站在上海肩膀上，犹如站在姚明肩膀上去灌篮一样，还没开始就成功一半了。有些地方是站在潘长江肩上灌篮，虽然不尽如人意，有总比没有好。有些开发区已经是坑子了，犹如站在地底十米陷阱中，别说灌篮了就是爬出来都难！

其他几个新城还停留在上海市层面，而临港已经和当年浦东一样是国家及战略了。作为临港新城规划，即建设自由贸易区，对标的是香港、新加坡，这意味着临港未来是一条创新之路，他甚至比之前浦东开发模式更为彻底，中国如要建立一个强大贸易体系，离不开临港的运转和支撑。

住在其他几个新城，多多少少有些山上下乡的感觉，而临港是唯一一个可以让人跟着时代步伐，不断前进的新城市。

上篇提到过，离市区过于遥远卫星城，基本都会失败，那临港离主城区那么远，是否也会有问题呢？

并不存在这个问题，因为临港并不是上海的卫星城，而是自身产城融合的独立城市。临港有自己科创中心可以吸引顶尖科教人才、临港有自己的工业设施可以吸引蓝领工人、临港也有自己金融城可以吸引金融人才、临港也有宜居宜业的社区可以吸引市区人口。可以这样说，临港转移了陆家嘴、张江、漕河泾、外高桥部分职能，又把这些整合为新的城市，还预留了大片土地进行远期规划。临港将会是一个拥有机场、码头、轨道交通的立体城市，以及强劲就业能力，集航运业、造船业、汽车业、金融业、自贸区、科教、文化于一身的新兴城市。现在上海是房子跟着就业走，陆家嘴、张江卖的贵，就是因为有就业优势，将来临港就业体系完成，就不必和市区算距离了，而是自成一系，人才、资金、聚集效应跟着临港走。未来，临港会有两港快线、心港快线、27号线等规划，在临港新片区还有曹奉贤、南枫线沟通浦东、金山、奉贤与临港。这将极大的便利临港居民通行。

临港有意思的现象，新房子3万多，二手房5-7万，如此倒挂让市区人看不懂，但新移民趋之若鹜，一些优质新盘，基本都被临港人才抢光，轮到普通人手里不是一楼就是有硬伤的。所以造成了临港新房价格便宜，一房难求，而二手房挂牌价高起却难以成交的现象。临港未来很长一段时间内，这种现象会持续下去，可以说只要临港要发展要吸引人才，就会抛出新房倒挂的ZC。

当然，临港也不是没问题的，最大问题就是气候。临港靠海，有些居住社区可以远望杭州湾了。潮湿和风大是临港标配，如果受不了这种气候的话，居住在临港实在是一种糟糕体验。而临港建设和规划速度很高，但也造成了处处是工地的景象，从配套规划到落实成熟，还有一段时间，想立竿见影享受居住的人，还是要等上一段时间。

大强——嘉定新城

如果说临港是超然的存在，遥遥领先其他四城的话，那嘉定新城是仅次于临港的，其他四大新城里最有实力的卫星城。

嘉定新城范围很大，包含了老县城，甚至包括了部分安亭、南翔地界。嘉定核心区域，是一个宜居宜业的地方，优美环境和现代化配套，让这里居民安居乐业，从商场、医院、学校，再到大剧院、赛车场、大型公园，配套一应俱全，生活质量并不低城区居民低。

轨道交通方面，除了11号线，还有宝嘉线、嘉闵线、14号线西延伸等等，都在规划和建设中，相信未来几年新城与市区通勤会越来越便利。

嘉定是个很有野心的新城，不同于奉贤努力打造化妆品产业，青浦打造国际社区，嘉定已经有很成熟汽车产业，依靠新城主城区和安亭的无缝对接，最大限度发挥着汽车制造业的优势，而汽车制造优势能让嘉定财大气粗，相比于那些捉襟见肘老城区的财力，嘉定可谓是大手笔大投入，对基建、教育、民生、交通、产业配套大力扶持和建设，进而形成正循环，吸引更多优质人才和资金进入嘉定，再次投入更多建设和规划。

有了强大财力物力，嘉定的野心也不容小觑。当松江、奉贤都在为新城规模略小而焦虑时，嘉定祭出扩张大旗，而这一扩张就是江苏昆山的花桥。

凭借着11号线，嘉定把花桥打造成自己后花园，分担了部分居住职能，而这只是开始。

接着，又依靠嘉闵线，嘉定把手伸向了太仓。而昆山和太仓也为承接嘉定外溢加紧建设，不论是花桥，还是更大规模娄江新城，都是嘉定外溢的巨大机遇。而嘉定的制造业特别是汽车业，只要稍微下放一些给昆山太仓，就足够他们升级转型，和嘉定分一杯羹了。

嘉定因为接壤江苏，又有产业支撑，造成了他可以无限扩张自己的边界，通过轨道交通、制造业下放、园区扩张、人口迁徙等ZC，让自己战略空间获得无限扩充，进行追赶临港新城，并把身后的三个新城甩得远远的，难以追上嘉定的脚步。

当然，现在嘉定新城的房价已经不便宜了，二手房从5万到7万多不等。白银版块相对便宜一些，马陆、安亭虽然更为便宜，但毕竟不是新城主城区。仔细寻找的话，部分板块有价格洼地，但随着新城建设如火如荼，这些洼地会被逐一填平，最终都会价格高起，让老百姓直呼看不懂。