东京写字楼过多了吗？

为了迎接2020年东京奥运会，东京市中心开始展开一系列的更新改造。为了促进这一系列建设工程的展开，被严格限制的东京城市总体规划开始缓解。具体表现在市中心指定区域的容积率限制缓和、报批报建手续简单化、以及减少开发商的相关税收等。

这样一来，东京开始大规模的写字楼建设工程，本文将介绍东京在哪些区域供应项目，这些供应的项目是否打破了供需平衡以及缺乏竞争力的写字楼是怎么转变的。

一、激增的写字楼供应

从下面东京的地图上可以看到，东京的商务核心区主要由三块区域组成，分别是以东京站为核心的中央商务区，新宿区和涉谷区。其中中央商务区范围最广写字楼最多，新宿区范围较少但写字楼非常集中，涉谷区则相对较弱。

下图显示的是东京站周边（大手町、丸之内、有乐町、京桥、八重洲、日本桥）区域已有和即将入市的写字楼项目。灰色的高层建筑是已有的项目，蓝色的是到2025年即将新增供应的项目。东京站周边区域作为东京最贵的区域已经很久没有实行再开发的计划，逐渐老旧的写字楼即将拉低这一区域形象，借着奥运契机，政府开始放宽管制，大力促进新项目，因此这一区域的新增写字楼数量最多。到2025年为止的10年间，东京站周边（大手町、丸之内、有乐町、京桥、八重洲、日本桥）区域供给的办公室面积大约154万㎡，是2015年末已有办公室面积总量的40%。

下面则是新宿区新增的写字楼。新宿是日本的副都心之一，也是非常著名的商业繁华区。新宿分为东新宿区和西新宿区，东新宿是传统的商业聚集区，歌舞伎町的所在地；西新宿区是东京少有的摩天大楼聚集区，拥有各种高层办公楼。图中可见新宿区新增的写字楼体量也不少。

涉谷也是日本的一个副都心，是各种时髦和流行的最大发源地。涉谷的商业特别发达，与之相对的写字楼的数量相对就少了很多，下图中灰色的高层建筑即是证明。如今借着奥运的时机，新增了不少的写字楼。

二、供求平衡

那么一下子供应这么多的写字楼，会不会打破现有的供需平衡，或者现有的东京市场能否支撑起这么多的新增供应。下文将从劳动年龄人口，租金空置率和海外投资三个方面来说明。

1.劳动年龄人口

根据日本国立人口问题研究所的数据显示，现在东京都的劳动年龄人口为899万，2020年会减少至865万人，等到2040年则会减少到712万人，这一趋势表明对写字楼的需求将会越来越少，而且如今利用在郊区办公节省成本的企业逐渐增加，即仅在市中心设立一家占地很小的总部，在郊区设立占地很大的办公地点。

2.租金及空置率

三鬼商事的数据显示，市中心的五区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涉谷区）的写字楼市场控制率稳定在3%以下，而且租金长时间都很稳定。

3.海外投资占比

根据仲联量行日本公司的统计数据，2016年包含写字楼的房地产投资界中，外资系所占比例为13%，在几大城市中排位靠后，跟伦敦的55%和新加坡的44%相比差距很大。

综上所述，在劳动年龄人口逐渐降低，市场的租金和空置率长期稳定以及海外投资占比低下的市场条件下，大体量的写字楼供应将会不断压榨中小体量的写字楼的市场。在这样的条件下，中小写字楼等竞争力较低的写字楼该怎样应对呢？

三、中小写字楼的应对

国际物业五大行的经验表明，写字楼的租金影响因素除了区域性条件和后期运营外，项目的产品条件占到影响因素的一半左右，而产品条件里外立面、使用率、大堂、公共空间、智能系统等因素权重较大。建成年份较旧，装修风格落后的中小写字楼在这种写字楼供应量激增，即将供求不平衡的时期，让这些中小写字楼在新建大厦面前黯然失色。一些有先见之明的中小写字楼开始转变思路，将写字楼的办公用途改为其他用途。根据东京消防厅，向消防部门提出写字楼用途变更的公司在2011年以来的5年比2006-2010年的5年间多40%。

概括来讲， 这些办公变更的种类主要集中在以下三种：

1.改建为托管园

如下图所示，一家专门做翻新的不动产公司购入了一栋位于东京中央商务区的办公楼，将其改建为一座托管园，在近年四月份开业。这栋办公楼共4层，有28年的历史，相对其他办公楼，竞争力不强，经营较为惨淡。由于商务核心区周边公寓增多但托管园较少，为了满足这一需求提高收益，这家不动产公司将其改建为托管园，目前运营良好。

2.改建为寄存柜

也有一些企业将老旧办公楼改建为专门的寄存柜，例如日本一家大型的寄存柜公司收购了一栋位于东京中野区的一栋老写字楼，这一写字楼有29年历史，共7层。收购后被全部改建为寄存柜的集合体，在2016年4月开业。由于东京工薪阶层居住地大都离商务区较远，所有位于商务区的储物需求很大。这一专门做寄存柜的公司计划继续收购类似的写字楼，在2020年开到80家分店。

3.改建为胶囊旅馆

也有一些企业将老旧办公楼改建成胶囊旅馆。近年2月份位于东京中央区日本桥区域的一栋办公楼被改建为胶囊旅馆后开业，这栋办公楼有26年历史，共八层。由于竞争激烈，租金收益受到影响，且日本桥区域外国游客较多，因此办公楼拥有者将其改建成了胶囊旅馆。

相比东京的大规模写字楼开发，北京的2015年禁限令及今年的总规均表明，北京的写字楼供应将在一个相对稳定的水平。但是随着写字楼需求的不断增加，新增供应几乎为零的情况下，经营不善的商场等物业改建为写字楼的例子将越来越多。至于会不会像日本那样竞争力较弱的中小写字楼改建为其他物业的形式，还要看市场上供应与需求之间的较量。

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