你知道，因为打新你错过多少机会吗？

目前来看，今年深圳的网红盘确实不错。日前光明某新盘再次日光，创造了6个新盘7次日光的记录。

但是、但是、但是，重要事情说三遍、这些网红盘都是多人抢一套房，中签率很低。基本可以推断，这种限价新盘，越往后拖的，竞争越激烈！抢到的可能性越小。

日前光明的这个日光盘就是1591人（无房1451人）抢629套住宅。大多被无房户买走了！这很可能意味着，如果你不是无房户，接下来的网红盘，你可能就是陪跑。

据不完全统计，深圳9个网红级项目开盘，合计约2.8万买房人陪跑，最长冻资17天，超过186亿陪跑资金在深圳街头行走。

这些例子后，人们终会明白，打新是有机会成本的，且成本很高，一方面是资金成本，更重要的是错过一些高性价比、高品质楼盘的风险。与其空仓等待何时卖不确定、中签率极低的楼盘，不如抓住当下确定性的机会。

而且市场的变化非常明显，深圳各区的房价都普遍提升了，洼地已逐渐被填平，例如坂田、观澜、光明的房价都已到达8万的水平。

10月、11月依然是个比较好的节点，搞不好接下来深圳就会有大礼包天降。如果那样，又会彻底改变市场预期。

深圳刚需要抓紧了，尤其是有大户型需求的朋友们。

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未来，深圳大户型住宅将十分稀缺

淘哥注意到一个情况：深圳的大户型住宅十分稀缺，尤其是未来，或更为珍贵！

8月，由深圳市房地产业协会主办的“致敬深圳40周年与城市共生暨第十届深圳房地产盛典”上，深圳市住建局领导透露：深圳房地产模式真的发生转变了，未来将全面学习新加坡模式！

这意味着：未来深圳商品房供应将会十分稀缺，尤其是大户型住宅。

新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，成为了解决国民住房问题的“全球典范”，其住房自有率高达90.9%，是世界上拥屋率最高的国家之一。

公开资料显示：目前，新加坡形成以组屋（组合房屋）为主、私宅为辅的住房供给结构。其中，82%以上的新加坡人住在政府提供的组屋（相当于深圳安居房）中，仅有不到18%的高收入人群住在开发商建设的私人住宅。

物以稀为贵，目前，新加坡商品房的价格基本相当于同等年份组屋的3倍，而在历年的全球房价排名中，新加坡商品房的价格也一直位列前茅。

事实上，早在2018年，深圳发布被称之为二次房改的意见：2018-2035的18年期间，深圳的住房供应将分为市场商品住房（40%）、政策性支持住房（40%）、公共租赁住房（20%）等三大渠道。

其中，人才房、安居房、公租房的户型面积分别以小于90㎡为主，小于70㎡为主，以30-60㎡为主。也就是说，未来深圳非商品房的供应全部在90㎡以下。

在“加大中小户型普通商品房供应”的要求下，面对高收入人群的大户型住宅将更少。届时，大户型住宅的提升空间也更加巨大。

这样看来，目前的大户型新盘就更显珍贵，所以，要珍惜现在深圳核心区域的大户型住宅，尤其是有需求的朋友要抓紧。

那么，选择哪个区域？淘哥认为要多多关注龙岗！这里有不少确定性的机会，选择更多，比网红盘靠谱。

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热闹西部之下，龙岗在悄悄补涨

从今年深圳的楼市表现来看，虽然西部打新很热，但是真正主力却仍然在东部，东部的龙岗才是深圳最受青睐的区域。

中原研究中心数据显示，今年3月到9月，龙岗连续7个月夺得深圳新房成交量的第一名。

8月龙岗的新房成交面积

深圳715新政后，整个深圳的二手房市场遇冷，但龙岗的二手房成交量依然位居全市首位。

8月龙岗的新房成交面积甚至接近除龙华外其他9个区的总和，9月成交量2547套，占到全市成交的近三成。

成交量的变化，意味着深圳楼市购买力正在发生转移。正所谓量在价先，东部的成交量上来后，下一步往往就是价格的提升。

目前，龙岗的房价已经开始补涨了。

深圳链家网数据显示，9月龙岗二手房均价约4.8万/㎡，同比上涨约14.2%，环比上涨2%。虽然这个涨幅不算特别高，但是对于龙岗来说已经有所进步。

具体到龙头片区，涨幅则更高，9月龙岗坂田二手房均价约7.2万/㎡，同比上涨约24.1%。

9月龙岗坂田二手房均价约6万/㎡，同比上涨约22.4%。

虽然龙岗已经开始补涨，但对很多改善型需求，想买大房子的深圳人而言，龙岗的价格还能承受。

在宝安买两房、龙华买小三房的总价，在龙岗能买大四房。这让不少置业者都转向龙岗这边，也是龙岗开始跟涨的原因之一。

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龙岗发展“动脉”将打通

区域价值全面跃升

俗语道“要想富，先修路”，便利的交通对区域价值的提升是相当大的。具体点讲，主要体现在以下几个方面：

1、攒聚人气。地铁开通后将强势汇聚客流，而人流经过科学的转化后一举变成商机，必然会催生商圈，带动土地价值。

2、拉动区域发展，带动投资置业。发达的交通将引发资本、人口的集中转移，所以交通便利的物业是投资者较好的选择，如大道资产等。

3、缩短时间成本，提高生活效率。对于上班者来说，交通便利的房子是最优质的选择，上下班的路程时间缩短，生活效率得到提升。

那么，发达的交通对物业的提升到底有多大？下面的数据或许能给到一些启示。

4月光明凤凰城二手房挂牌均价（来源：深圳链家网）

10月光明凤凰城二手房挂牌均价（来源：深圳链家网）

看看今年新开的地铁6号线，其开通前，光明凤凰城区域的二手房挂牌均价在5-6万/㎡。

而在地铁6号线开通后，目前光明凤凰城区域的二手房挂牌均价已达7-8万/㎡，成为了深圳楼市表现最为亮眼的区域。

通过上述数据不难看出，便利的交通就像是一根根管道，高效地交换沿线的人流、物流、信息流、资金流，为区域带来提升。

而接下来就轮到龙岗了。

红色线条为深大城际，蓝色为深惠城际。来源于深圳市轨道交通

9月，交通部深夜发文，给深圳送上了深惠城际、深大城际等一大批交通大礼包，为深圳东部扫清了交通不畅的障碍。

其中，深大城际铁路起自深圳宝安国际机场T4枢纽，经宝安、龙华、龙岗、坪山至惠州大亚湾，全长86公里，计划总投资438.8亿元。

深惠城际：起自前海合作区，经西丽、龙华、平湖、大运、惠州新圩、沥林、惠城南站至惠州机场，全长130公里，计划总投资773.1亿元

地铁16号线示意图

而除了城际铁路，龙岗还有在建的地铁16号线、3号线东延，规划中的地铁21号线等。

其中，地铁16号线由大运站引出，沿龙岗大道、黄阁路、龙平路敷设，终至田心站。线路全长约29.2km，设站24座，预计2023年建成通车。

3号线东延线路示意图

3号线东延（四期）工程线路起自既有运营的3号线终点站双龙站，沿龙岗大道和坪西路敷设，终至坪地六联站。线路全长约9.28 km，预计2025年建成通车。

届时龙岗人民出行将更加便捷，同时也将进一步促进龙岗沿线区域的经济为深圳“东进战略”助力！

事实上，除了交通、龙岗的定位、城市地位都在默默提升。

最近迎来了深圳都市圈、深圳扩权、深圳东部中心定位等重大规划利好，这意味着未来龙岗的区域价值还将持续提升！

在龙岗腾飞之前，悄悄布局，无论是自住还是投资都可以考虑。

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门槛低+发展潜力大+地铁

刚需买房重点看这里

前面也说过，有大户型需求的朋友们要抓紧。

但是，在龙岗想找到一个区域内即有重要规划，又是在建地铁沿线站点周边，而且价格不高的大户型新房其实并不多。

对于上班族来说，地铁是日常出行必不可少的，因此如果想在龙岗置业，一定要选地铁沿线站点附近的房子，淘哥建议可以重点关注一下今日香沙御景园。

这个新盘完全符合淘哥前面说到几个特点：大户型、门槛低、地铁旁、前景广阔。而且其周边生活配套也十分丰富，居住舒适度很高。

据悉，今日香沙御景园在7月中旬开盘时，住宅去化就超过5成。可见，该项目早已成为购房者瞄准的置业焦点。

1、主推大户型，户型方正，实用率高

项目部分样板房示意图

目前，今日香沙御景园主推的是建面约125-156㎡的大户型住宅。

淘哥发现项目大户型的实际使用率非常高，在目前一般楼盘户型使用率都不太高的情况下，是很有竞争力的。

例如:建面约125㎡的户型空间灵动阔绰，采光通风极佳，布局也很方正。 而且，这个户型也做到了明厨明卫，干湿分离，厨房和卫生间有窗户，可以经常换气，避免潮湿和霉菌滋生。

餐客厅开间6.8米，带有1.8米宽，4.4米长的大阳台，明亮通风。主卧开间3.5米，带独立卫生间，奢阔多功能大阳台，空间舒适。厨房带有生活阳台，兼具储物收纳功能。

最重要的是这个户型，对于二胎家庭还是三代同堂说均可一步到位，既可以给业主及孩子留下独立的私密空间，也能满足下父母的暮年之需，还能留出空间招待请朋友好友，可谓一举多得。

2、上车门槛低，性价比高

在空间利用到极致之余，这个项目的门槛也非常低！

建面约125-156㎡的大户型住宅总价区间为447-605万。其中，125-127房型性价比最高，单价低至3.5万/㎡起，价格很亲民。

如果你没有什么概念，看看周边与项目类似的次新房价格就清楚了。

深圳链家网数据显示：深房传麒尚林二手房挂牌均价约4.2万/㎡，而最新成交一套建面约87㎡的户型，价格也到了4万/㎡。

龙园大观二手房挂牌均价约4.5万/㎡，高的去到5万/㎡，而最新成交一套建面约70㎡的户型，价格也到了4.4万/㎡。

与这些次新房项目相比，今日香沙御景园的价格无疑更加亲民，提升空间也更大。而且这个价格如果放在福田、南山等区，连同面积产品的首付都不够！

3、交通便利，商业、生态等资源丰富

今日香沙御景园的生活配套也十分完善，地铁、学校、大型商业、公园等应有尽有。

商业方面：项目自带超10万平商业，未来将形成集高端购物中心、国际精品馆、时尚品牌体验中心、儿童主题乐园、品牌餐饮、高端影院、健身娱乐为一体的综合商业中心。不仅可满足家门口的购物需求，还有效填补了片区内大型中高端商业的空白。

交通方面：项目与在建中的新生站（预计2025年通车）相距约700米，未来还将与规划中的地铁21号线交汇，是真正的“双地铁”物业。

另外，项目周边还有1高铁（坪山高铁站）、2大道（龙岗大道、盐龙大道）、6高速（清平高速、南坪快速、梅观高速、龙大高速、机荷高速、水官高速）等多维低碳交通，拉近项目与福田、南山中心区的距离。

生态资源方面：项目在家门口就能享受，香沙公园（规划中）、龙岗河湿地公园及松子坑森林公园约1800万㎡超大“私家”后公园，畅享天然氧吧。

另外，项目还自带约3万㎡的社区园林，打造了圆形喷泉、跌级水景、景观棚、观景台、瀑布式水体景观、植物造景等六大主题休闲空间，尊享绿色生态人居。

4、约58万平的综合体，整体价值高

今日香沙御景园总建面约58万平，是集住宅、公寓、商业、写字楼、品牌酒店等多元业态为一体的城市综合体项目，可以说改变了这个片区居民的生活方式，是整个片区高品质生活的代名词！

像今日香沙御景园这种综合体项目，因为地铁、商业、学校等配套齐全，所以未来的前景往往要比周边的其它房子要大，价值提升的空间也会比较高！

华润城润府一期成交记录（来源：深圳中原）

比如：2014年10月华润城润府一期开盘均价约4.75万/平，当时周边距离1公里的新房均价约3.48万；今年华润城润府一期成交价格约15万/平，当时卖3.48万/平的项目现在约8万/平，每平价差大概7-8万。

因此，作为片区内少有的综合体项目，今日香沙御景园的未来前景十分值得期待！

在今日香沙御景园，总价400多万就可以全款买一套完全属于自己的大4房。

而且房子周边的生态环境优美、商业、教育配套齐全，还能享受便捷的交通配套，十分难得！

有兴趣的朋友一定要亲自到现场感受一番。