定了，深圳豪宅区扩容，第四大豪宅区正在形成中

昨晚，宝安的新楼盘中粮大悦城价格出来了，均价高达8.89万。如下图：

看到这个价格，有的购房者会很失望，觉得价格很高，心理上难以接受。“宝安居然卖9万，去年华润城才8.5万啊！”

淘哥想说的是，2009年以来，那些错失深圳湾崛起的人，当初也是这么想的。

8.9万贵吗？贵，但是，理解这个房价、看清楚背后的趋势，比吐槽房价贵重要的多！

房价永远是用后视镜看最便宜。时代已经发生变化，一个新的豪宅时代已经来临，不与时俱进的会被时代的浪潮抛下。

下面这张图，最近一个月很火：

“烟花房”成为深圳新的炫富方式

豪车、名表、奢侈品包包……这些炫富方式已经OUT了。一场焰火晚会，让“烟花房”成为深圳人朋友圈的最新炫富方式，深圳湾豪宅也借此攀上了最辉煌的顶点。

回顾过去四十年深圳的城市发展和楼市变迁，诞生了三大公认的豪宅区，香蜜湖、华侨城、深圳湾。

2019年。深圳现在又站在一个新的历史节点：大湾区+示范区双区时代，豪宅将发生什么变化？

淘哥认为，深圳将催生第四大豪宅区：前海湾。具体范围从前海湾一直延伸到尖岗山。其中前海湾是龙头，沿着创业二路向北，龙尾是尖岗山。

前海湾以“创业二路”为轴线的这条豪宅龙，和深圳湾，以“中心路”为轴线的豪宅龙非常相像：深圳湾的龙头是悦府，龙尾是翡翠海岸、半岛城邦。

这里很可能是深圳最后一个豪宅区，因为豪宅区诞生的条件其实非常苛刻。

1、符合城市发展方向，政府规划建设重点。从福田到南山到前海，深圳一路向西。

2、位居当时代的城市核心区域，有丰盛的城市资源、如学校。香蜜湖、华侨城、深圳湾都位居各自时代深圳的核心区域，前海则是未来国际化城市新中心。香蜜湖和深圳湾都有名校。

3、具备难以复制的自然资源，山湖林海等。香蜜湖有湖，华侨城有湖有山，深圳湾有海。

4、距离CBD合适的距离，作为CBD的高净值人群居住配套。香蜜湖华侨城对应福田CBD和车公庙，深圳湾对应科技园、后海、也辐射福田。

5、四通八达的交通。

6、品牌开发商云集，高品质楼盘扎堆，地价迭创新高。

环顾深圳，具备上述条件的区域，除了前海湾——尖岗山这条“龙”之外，已经没有了。

最关键的是，深圳城市核心区的扩张，向西到了前海湾，其实已经到头了。离开城市核心。空有自然资源是难以支撑起一个豪宅区的，典型如东部的海景豪宅。

所以，前海湾——尖岗山这条轴线，即是香蜜湖，华侨城，深圳湾之后，深圳的第四大豪宅区，也是深圳豪宅区最后的席位。某种意义上，也是相对低成本介入新兴豪宅区的极佳机会。

NO. 1｜壹

今日的深圳湾

昨日的香蜜湖与华侨城

深圳从一个小渔村发展成为一个国际大都市，只花了40年。在这过去40年间，随着城市的发展，深圳房地产市场也处于快速发展中，豪宅区也不断涌现。

至今，公认的豪宅区已有三个，分别是：香蜜湖、华侨城、深圳湾。

华侨城欢乐海岸鸟瞰效果图（来源：欢乐海岸官方网站）

1、深圳湾

目前提起深圳，大部分人可能会想到深圳湾一号、人才公园、春笋等这些地方。

摄于深圳湾一号，作者：龚志渊

尤其是假期期间的烟火晚会更是让深圳湾豪宅区火了一把。

根据深圳湾烟火晚会的位置来看，核心位置的深圳湾1号18.5万/平，其他位置也大都在10万+以上。

深圳湾烟火图，来源：图腾镜

从房价来看，深圳湾可以说是深圳豪宅的“当红辣子鸡”，也可以说是到了最辉煌的时候。

事实上，淘哥觉得深圳湾豪宅可以大体分为两个阶段。第一个阶段是2004、2005年，代表项目是红树西岸，中信红树湾，当时的红树西岸在深圳楼市是颠覆认知的启蒙者式的存在，旁边楼盘卖9千，它直接卖2.5万。

第二个阶段应该是从2008、2009年开始，卓越维港，三湘海尚，宝能太古城等楼盘标志着后海正式进入大规模开发阶段。那时候房价才2万多……“往事不堪回首”啊。

当然了，最终打开深圳湾房价天花板的，还是深圳湾1号，此后就是悦府和恒二推波助澜。

不过，在深圳湾豪宅区形成之前，提起深圳豪宅区，大部分人只会想到香蜜湖、华侨城。

2、香蜜湖。

香蜜湖豪宅区所处的位置不仅拥有香蜜湖，还有香蜜公园、深圳高尔夫球场等大片的自然资源休闲娱乐景观。

香蜜湖豪宅区还紧邻福田中心区CBD，片区还集聚了像深圳外国语东海小学、荔园外国语、深圳高级中学等多所实力雄厚的学校。

综合来看，香蜜湖片区是深圳集“自然资源、城市资源、教育资源”为一体的豪宅区。

香蜜湖豪宅区的典型代表项目有香蜜湖1号、水榭花都、熙园等。

2002年水榭花都开盘，别墅价格2.68万创下深圳天价纪录，小高层也卖到了8000一平米。当时南山后海的房子才三四千。

2004年，香蜜湖九万三地块拍地，就是现在的香蜜湖1号地块，拍得楼面地价7700元/平，中海地产和香港信和置业联合拿下。这块地首创深圳楼面地价高于周边房价的记录，开启了“面粉贵过面包”的时代。在当时，香蜜湖1号在深圳楼市？全国楼市的地位就相当于现在的深圳湾1号。

深圳湾一号夜景

3、华侨城

提到豪宅，在深圳人眼中，华侨城是等同于香蜜湖的存在。从世界之窗、锦绣中华、欢乐谷这些主题公园让华侨城享誉全国。

航拍深圳世界之窗，图片来源于网络

华侨城的波托菲诺几乎和香蜜湖一起崛起，这个项目体量巨大。当时可以说是深圳第一大豪宅项目。

华侨城波托菲诺，图片来源于网络

波托菲诺2001年推出一期天鹅堡售价8000-9000元/平，当时深圳房价不过5517元/平，福田楼盘一般才卖4000-6000。一年后的香蜜湖水榭花都，小高层也只要8000。

今年推出的新天鹅堡三期备案均价已经去到12.5万/平。这个区域，19年间的房价更是涨了将近13倍。而在华侨城内的个别别墅更是曾传闻出现逾50万/平的成交记录。从涨幅和成交金额来看，华侨城依然是深圳著名的一个豪宅区。而波托菲诺纯水岸靠湖的别墅，时至今日依然是深圳顶豪的代表。

NO. 2｜贰

沿着城市发展路径，寻找下一个豪宅区

纵观深圳过去三大公认的豪宅区：香蜜湖、华侨城、深圳湾，不难发现，这些豪宅区的分布“一路向西”，在这点上与深圳城市中心的发展方向“不谋而合”。

如果我们要发掘下一个豪宅区，绕不开的问题是：大湾区+示范区双区时代，深圳城市发展方向如何？

《深圳市城市总体规划（2010-2020年）》

根据《深圳市城市总体规划（2010-2020年）》，深圳目前的城市中心只能是福田罗湖中心和前海中心，结合深圳发展现在和房地产分布，可以预见未来前海将成为深圳重点发展的片区。

据世界银行统计，全球60%的经济总量集中在入海口区域，世界75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的地区。根据粤港澳大湾区发展规划，未来珠江口毫无疑问是整个大湾区最核心的地段。

目前围绕着珠江口发展的城市有香港、澳门、广州、东莞、中山、珠海。

从位置上来看，深圳的前海，大空港到东莞的滨海湾新区，广州的南沙、中山的火炬开发区和翠亨新区，珠海的横琴，这些都是围绕的珠江口。

整个大湾区的重心都在珠江口，珠江口就在深圳西边。结合湾区发展规划和深圳城市发展路径，不难发现未来深圳继续向西发展的趋势非常明显的。

前海正好处于珠江口边上，深圳西边。未来深圳的产业、资源、高净值人群也都将往深圳西部-前海移动。淘哥认为：大概率上，深圳第四大豪宅区就是以前海湾为龙头的区域。

虽然目前前海仍处于刚刚起步的阶段，但回顾历史，可以发现

十几年前，代表深圳豪宅的香蜜湖发展到最高点时，深圳湾也是刚处于起步阶段

。也就是说，当一个豪宅区到达顶点之时，新的豪宅区一般才刚起步———这其实是历史提供的黄金机会。

从深圳城市发展角度来看，未来的前海湾绝对有机会成为今日的深圳湾，也就是#深圳第四豪宅区#。

NO. 3｜叁

城市发展核心+稀缺景观+CBD配套

作为一个豪宅区，除了要顺应城市发展趋势，还必须要有稀缺核心的景观，比如香蜜湖的湖，华侨城的山海景观，深圳湾的山海景观。

前海湾——尖岗山的区域，同样拥有很多独特的自然景观：前海湾海景，灵芝公园景观，尖岗山山地和水库景观等。

尖岗山

除去稀缺的景观，完善的商务配套对于豪宅区的发展也至关重要。高端的商务配套可以为区域带来高净值人口，支撑区域房价。比如华侨城和香蜜湖豪宅区的商务配套是福田CBD；深圳湾的商务配套是滨海金融商务区等。

深圳湾总部基地效果图

按照前海规划，未来前海片区可能有约100万的就业人口，而目前纵观前海内部，居住类物业极其稀缺，未来这些就业人口将成为前海乃至前海辐射片区的价值支撑者，而前海的定位决定了这里工作生活的很多都是高净值人群，将成为前海豪宅片区的价值支撑者。

第一：顺应城市发展趋势；

第二：有稀缺自然资源；

第三：CBD配套，有产业有人口支撑。

除了以上条件外，还有很多因素支持前海湾豪宅区的崛起。

NO. 4｜肆

深圳豪宅区扩容

第四大豪宅带一路向北至尖岗山

淘哥认为

深圳第四大豪宅区（带）将以前海湾为起点，经过宝中，再沿着创业二路，一路向北一直到尖岗山。

尖岗山是一个拥有深圳西部最大别墅群的片区，2015年泰禾以接近8万（79907元/平）的楼面地价拍下该片区的一块地，创下当年全国单价地王纪录，目前该项目尚未入市。

今年6月，尖岗山又拍出一块地，越秀以6.5万/平的楼面地价拿下这块地。按照越秀风格，未来项目可能要卖10万。此外尖岗山还有佳兆业的一个旧改项目。

从土地价值来看，目前该片区的楼面地价可以说非常高了！这点与豪宅区土地价值标杆定位相符。

该片区不止土地价值高，房价也不低。

据淘哥了解目前第四豪宅带上的项目不少，其中具备代表性项目的有前海金融中心国金汇（预计15万）、华润悦玺（9.6万/平）、海纳公馆（8.3万/平），壹方中心（15万/平），还有深圳润恒御园（13.5万/平）的等这些。

还有云玺锦庭、中粮大悦城，目前中粮大悦城备案价已经出来，大概是8.9万/平。

最便宜的是前海观一，价格7.56万起。

无论土地价值还是房价，“第四豪宅区”可以说“大势已成”。

NO. 5｜伍

第四大豪宅区最具价值的片区

价值洼地+三地铁交汇+旧改云集

第四豪宅区那么大，未来哪些区域最具备价值呢？一般来说，豪宅区都会有一条中心路，路的两边遍布豪宅项目，比如深圳湾南北走向的中心路。

可以看到，中心路两边分布了华润深圳湾悦府二期、深圳湾1号、曦湾天馥、卓越维港、恒裕滨城、翡翠海岸等多个豪宅项目。

同样的，深圳的第四豪宅区也有一条路，未来将成为该豪宅区的主轴线，淘哥认为，这条路就是创业路。

根据上部分提到的内容，我们可以把整条创业路分为三段来看，分别是龙头、龙中、龙尾；

从价格角度出发，前海观一的房子是7.56万/平，具备一定的价格优势，属于第四豪宅区的价值洼地。

前海观一是一个项目体量5万平的商务公寓项目，位于中粮大悦城旁，处于宝安灵芝公园对面。据淘哥了解，未来前海观一所在片区将有三条地铁交汇，分别是深圳地铁5号线、12号线、15号线。

未来城市的交通是以地铁为主，地铁能提升通行的效率，降低通行成本。地铁的布局在提升区域交通便利性的同时也更加奠定该区域的价值。

目前，地铁5号线南延段已开通，从灵芝可通往前海湾大概只需要13分钟左右。

未来的15号线也是通往前海；

建设中的12号线则是直接通往蛇口（南山）。

前海观一所在的片区除了未来有三条地铁交汇，还是一个旧改云集的片区。

据了解，前海观一周围有超1000万平城市更新体量，超400万平城市综合体，逾100万平商业。

淘哥认为超大体量旧改形成的围合城市版图，则奠定了这个区域的未来价值。

NO. 6｜陆

前海观一：珍稀大平层+稀缺景观

据淘哥了解，目前前海观一主推面积335平、670平的大平层。据了解前海片区居住用地非常少，大平层的市场保有率不到11%，300平以上的在售公寓更是不足1.4%。因此，前海观一目前正在销售的公寓产品可以说是具备绝对的稀缺性！

追溯深圳楼市发展历史，可以发现大平层在深圳豪宅市场一直是金字塔尖的少数派。

像深圳顶豪：深圳湾一号、半岛城邦、华润深圳湾悦府等等这些豪宅，正是因为其大平层优势立于豪宅中的顶端。

前海观一推出的大平层公寓不仅极具稀缺性，或将助力其成为豪宅的顶端。参考顶级豪宅的涨幅，未来前海观一还有极大的发展空间！

豪宅最重要的就是要有稀缺独特的景观，在这一点上，前海观一从户型设计上做到了户户都是公园景观单位，视野非常开阔。

从景观上来看，该项目享有270度的公园首排视野，有宝安、灵芝、新安、洪浪北、上川以及流塘这六大公园环伺，坐享城市绿肺。

从配套来看，前海观一拥有中洲πmall、壹方城、海雅缤纷城等商业配套，坐拥湾心繁华城景。

项目周边还有宝安中学、冠华育才学校、曦城国际学校、哈罗国际学校、宝民小学等学校。不仅如此，项目还想有宝安体育馆、海滨公园等公建配套。

前海观一的产品是由曾设计打造迪拜塔团队以及梁志天等诸多国际大师团队进行设计。

英国皇室御用宝瓷兰大理石原装定制石材外立面；天际大宅样板房、星空花园、10.3米挑高大堂、五星级酒店式物管以及业主星会所，这些无不彰显着豪宅的品质。

总的来说，前海观一位于深圳第四豪宅区，拥有独特的景观，未来可坐享城市发展的核心资源，项目产品的打造也彰显着豪宅的品质，加上地铁、旧改等助力，性价比可观！

前海观一的稀缺大平层仍处于火爆销售中，感兴趣的朋友可以到现场看看。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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