讲一讲曼谷12个重点区域的详细情况，让二小姐带你远离买房雷区
今天这篇是二小姐很久之前就想做的攻略。
“曼谷12个购房常见区域的详细介绍”
无论是来曼谷买房，还是旅行的宝宝，
相信对曼谷的区域划分和情况都是一头雾水。
毕竟没有生活在这里，
网上的攻略也不会十分全面和实事求是。
特别是有买房打算的宝宝，
看完这篇可以对曼谷几个常见购房区域的情况，
有一个较为清晰的了解，心头会更踏实。
曼谷是泰国的首府，总面积1568平方公里。
虽然远远小于北京、上海的行政面积，
但它也是泰国最大，东南亚排名第2的城市。
曼谷被划分成了大大小小很多个区，
我们重点讲一下购房中最常见的12个区域：
老城区、巴吞旺区、中央伦批尼区，
素坤逸区、素坤逸外区、素坤逸边缘区，
是隆\沙吞区、拉玛9区、拉玛3区，
以及湄南河区、苏邦区、吞武里区，总计12个区域。
在介绍各个区域的情况之前，
需要讲一下这个曼谷城市的发展起源。
华裔皇帝奠定泰国版图
说到起源，就不得不提到一个中泰混血儿。
这个混血儿的名字叫“郑信”，泰文名为“达信”。
他是泰国的开国皇帝，
被泰国人尊称为“吞武里大帝”。
他打败了缅甸的入侵，统一泰国，
奠定了现代泰国的基本版图。
湄南河边著名的景点“黎明寺（郑王庙）”，
就是为了纪念这位吞武里王朝的开国大帝。
郑信开国后，
将泰国的首府建立在今天的吞武里地区。
后逢宫廷政变，拉玛一世掌权建立曼谷王朝，
并将首都从吞武里迁到了湄南河东岸。
在此修建了大皇宫和卧佛寺，
于是整个曼谷的发展，开始以大皇宫为起点，
逐渐向东扩展，逐步形成了今天的老城区区域。
所以接下来就要说到，
曼谷的这些区域是怎样发展形成的。
曼谷区域的发展形成
到了拉玛五世时期，
泰国迈出了现代化发展的第一步。
曼谷的发展规划也更加全面，一系列政府机构，
学校医院开始坐落在巴吞旺区域。
直到今天，巴吞旺都是曼谷最繁华的区域。
拉玛六世时期，在巴吞旺区的东面，
修建了一个巨大的皇家花园「伦批尼花园」。
围绕「伦批尼花园」的中央伦批尼区域，
基本上是现在曼谷房价最贵的区域。
同一时间，巴吞旺区域和中央伦批尼区域以南，
开始发展成为曼谷最早的CBD——是隆/沙吞区。
拉玛3区域和湄南河畔区域也同步进行发展。
1999年，曼谷BTS（天铁轨道交通）建成，
曼谷开始沿着素坤逸线向东发展。
以BTS的Asok站和MRT的Sukhumvit
两条轨道交通的交汇处为中心，
开始建设第二代CBD——素坤逸区。
由于这里交通便利商圈林立，大量人口聚集，
成为曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区。
素坤逸外区也在逐步发展成熟，
不管是泰国人还是外籍人士，
现在更多开始在素坤逸外区购买房产项目。
曼谷未来轨道交通图
曼谷是全球最拥堵的城市，
市民十分依赖轨道交通。
随着BTS素坤逸线不断向东南扩展，
许多商业开发项目，以及住宅项目，
都沿着轨道线开始大量开发修建。
曼谷市政府这两年开始重点打造的，
第三代城市CBD——拉玛9区域。
就以MRT Rama 9站为中心，
规划了一系列MRT轨道线路。
并把一些大型写字楼和重要机构建设在这里。
中泰高铁的建设如火如荼，
终点总站Bang Sue Grand Central Station
即将成为东南亚最大的火车站。
未来这里也会有一系列轨道交通，
将曼谷市中心、机场、火车站进行连通。
届时邦苏区域也即将迎来大量的人潮
其实从曼谷的整个历史发展中可以总结出，
曼谷的城市发展，基本上一路向东进行。
现金曼谷的常住人口为979万人，
（不包含流动人口）
这两年还在不断持续上涨，每年上涨率1.84%。
人口的持续上涨，也带来了巨大的购房需求。
曼谷的中心区域巴吞旺区、中央伦批尼区、
是隆/沙吞区和素坤逸区的土地已经十分紧缺。
未来只有从其他几个地区进行开发，
才能满足曼谷不断上涨的购房需求，
其中，最重要的就是素坤逸线轨道交通沿线。
曼谷11个区域详解
老城区就不讲了，是最古老的区域。
基本上没有楼盘推出。
这里就讲一下其它11个区域的情况。
Sukhumvit素坤逸
公寓均价：人民币4-8万元/㎡
素坤逸区包括：素坤逸1-65巷（单数巷）以及素坤逸2-44巷（双数巷）范围内的区域。
从BTS素坤逸线来看，素坤逸区包括从“E2 Ploenchit站“至“E9 On Nut站“沿线的区域。
素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，整个区域占据了曼谷市区面积的31%。
由于靠近轻轨线，交通非常便利，同时生活配套也非常完善。所以除了泰国本地人，这里也是外国人最重要的居住区。
BTS的E2 Ploen chit站十分靠近中央伦批尼区，所以这里的土地也非常稀有，靠近贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，公寓价格很高。
BTS E3 Nana站周围都是红灯区，也是穆斯林聚居区。泰国人不太喜欢这里。欧美租客相对较多。
BTS E4 Asok站同时也是地铁MRT的换乘站，紧邻Terminal 21购物中心，人气非常旺。但是又处于两个红灯区之间，位置有点尴尬。
从BTS E5 Prong Phong站到E7 Ekkamai之间的区域，都是曼谷最传统的日本人聚集区。特别是E6 Thong Lo站区域，更是曼谷一直以来的富人区。不管是生活配套，还是整体环境，都非常好。
BTS E9 On Nut站曾经是曼谷市中心与城郊的边界，随着素坤逸线向东不断扩展，这里已经成了素坤逸线的中间区域，这里有许多成熟的大型商超和生活配套。
Outer Sukhumvit 素坤逸外区
公寓均价：人民币2-3万元/㎡
素坤逸外区，通常指BTS“ E10 Bang Chak站”到 “E15 Samrong站”之间的区域。
曼谷本地人买房一直都有一个中心思想：就是沿着BTS的素坤逸线买房，特别是东南方向。临近BTS站点的公寓十分好租，所以租金回报非常稳定。
这个区域也是二小姐最为推荐的一个区域，整个区域有成为曼谷另外一个中心的趋势。现在相对其他区域单价较低，绝对属于价值洼地。
从“E15 Samrong站”到曼谷最中心的Siam区域，也只要25分钟左右。
2018年底，“E16 Pu Chao站——E23 Kheha 站”也即将通车。轨道交通的每一个站点建设，都不止是1+1=2那么简单，绝对是有乘积效应的。
BTS 素坤逸线向东南不断延伸，同时也开始新建大量的商业项目、生活配套和公寓住宅。
未来曼谷最大的商场，也是东南亚最大的商场Bangkok Mall就在E13 Bang Na站边上，同时曼谷国际会展中心也在站点周围。
Pathumwan巴吞旺
区域公寓均价：人民币3-4万元/㎡
巴吞旺区包括Rama IV路到Ratchawithi路之间的区域。
现在是曼谷市中心的购物商圈，大名鼎鼎的siam商圈就位于巴吞旺。到曼谷必逛街的宝宝们，最熟悉不过的Central World、Gaysorn、Siam Square、Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery、淘宝街MBK都在这里。
同时美国等国大使馆、朱拉隆功大学、国家体育场等许多大型机构也在这个区域当中。
这里也是曼谷的老牌居住区，很多建筑相对较老。但是由于巴吞旺区域的土地已经非常稀缺，所以导致发展缓慢。
目前这个区域的新盘非常少，但主要集中在BTS和机场快线终点站Phaya Thai这个片区。
Central Lumpini中央伦披尼
公寓均价：人民币6-10万元/㎡
中央伦披尼区域包括：
Wireless路、Ploenchit路、 Rajadamri路、Chidlom路、Langsuan路、Sarasin路和Ruamrudee路，以及之间的巷子。
由于有伦披尼公园的存在，现在经常拿来对标纽约的中央公园区域。
中央伦披尼土地比较特殊，绝大多数土地都属于皇室。偶尔有少量地块会进行开发，绝对称得上是寸土寸金，只能用珍稀来形容。
越靠近伦披尼公园，公寓的均价也就越贵。这个区域最贵的项目，售价已经到了12万人民币/㎡。
Silom/Sathorn是隆/沙吞
公寓均价：人民币4-6万/㎡
是隆/沙吞区域比较大，是曼谷最老牌的CBD区域，很多甲级写字楼、泰国大型企业和银行机构都聚集于此。
曼谷的地标之一“像素大楼”也是在这个区域。商业配套丰富，生活也非常方便，这个片区游客众多，常住这里的白领也很多。
不过大部分建筑年代都比较久远，部分区域的街道也比较老旧。
离BTS站点越远，相对建设也越不发达
Riverside湄南河畔
公寓均价：人民币4-6万/㎡
曼谷的湄南河畔沿岸有除了有大皇宫、卧佛寺和郑王庙这样的国家级景点，同时也有一系列新开发的商业项目（ICONSIAM和四季酒店公寓等）和五星级酒店（希尔顿酒店、香格里拉等）。
湄南河畔区域的公寓基本上都属于高端公寓，价格比较高。美中不足的是这里的项目，大部分都距离轨道交通有一定距离，不过现在已经有轻轨金色线的交通规划。
湄南河景，绝对就是最稀缺的资源。
RAMA IX 拉玛9
公寓均价：人民币3-5万元/㎡
Rama9区域以MRT地铁站Rama 9站为中心，是曼谷政府规划打造成的第三代CBD区域。未来曼谷唯一的环形地铁经过于此。
中国大使馆、曼谷新兴的唐人街区——辉煌区域，也位于拉玛9区，所以很多中国人喜欢买这个区域的房子。
商业配套在逐步完善，区域内大型商场和写字楼非常多，许多企业总部（华为总部等）都在这里。
Bang Sue 邦苏
公寓均价：人民币2-3万元/㎡
Bang Sue Grand Station目前是曼谷的交通枢纽，即将通车的中泰铁路曼谷总站。
政府斥重资680亿泰铢，将这里打造为东南亚最大的交通枢纽中心，总占地171,000㎡。完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在这里转运。
落成后，邦苏区域预计每天将吸引人流超过30万人次。现在相应的商业配套也在规划当中。
Rama III 拉玛3
公寓均价：人民币2-3万元/㎡
拉玛3区域是是隆/沙吞区域向南，位于市中心与湄南河之间的区域。属于比较老牌的住宅区，主要是曼谷当地人居住。
拉玛3区域离轨道交通比较远，但是有一条BRT（快速公交线）沿着rama 3路包围这个区域。
Corner Sukhumvit 素坤逸边缘区
公寓均价：人民币2-3万元/㎡
素坤逸边缘区主要是指Petchaburi路周围区域及Rama IV路周围，如图所示的上下两块区域。
同拉玛3一样，基本上都是本地人居住，新盘也相对较少开发。虽然Petchaburi路临近机场快线，但生活配套也不太完善。
同时这个区域不临近轨道交通，交通很不方便，所以曼谷人自己也不认为这是比较好的区域。
Thonburi 吞武里
公寓均价：人民币2-3万元/㎡
湄南河把曼谷分成东西两块，东岸是迁都后的曼谷王朝地界，而西岸则是上一个王朝——吞武里王朝的底盘。
吞武里在1972年和曼谷合并之前，一直是一个独立的城市。虽然跟曼谷只有一河之隔，但是现代化的发展却落后很多。与东岸的区域相比，是一个截然不同的，更为“本土“的曼谷。
现在由于BTS 是隆线的修建，吞武里区域也开始沿着BTS线的站点为中心进行发展。
同时MRT蓝色线的延伸段也会覆盖到吞武里区域。不过目前商业配套较少，现在主要还是泰国当地人居住。
一些小小的投资选房TIPS
1、尽量沿着BTS 素坤逸线选，跟着泰国人的定式思维选是绝对没有错的。
2、优选距离轨道交通站点500-1000米的项目，这个范围步行最舒服。
3、一定要亲自到现场，看看项目周边商业配套和生活配套是否成熟，多走一走。
4、实地看项目，一次性多看几个，做好对比！
5、注意价格：高于或低于区域的平均水平太多，就要谨慎一点，多考虑一下了。
END
有问题欢迎私信二小姐
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