楼市真相：连龙华都快要卖光了，明年潜在住宅仅3个，现在就是抄底良机

昨晚，淘哥参加贝壳2019年的媒体年会，会上深圳贝壳研究院院长肖小平分享了一系列深圳楼市的大数据，其中有一张PPT是统计了2014-2019年过去五年期间，深圳各个区的二手房涨幅。

大家猜一猜，哪些区涨幅最大？

答案是：第一名宝安162.6%，第2名龙华139.5%、第3名南山136.7%。

2014-2019各区二手涨幅

是不是出乎大家意料，龙华涨幅居然超过了南山！排名深圳第2名！

接下来哪些区涨幅大？

转眼2020即将到来，淘哥在这里对2020年的深圳楼市做一些预判，供大家参考。

1、展望2020，可以确切的说，低点已过，深圳楼市新周期开启；11月二手房成交量破8000，量在价先，已经能看出未来趋势；

2、既然是新周期，初期一定有普涨。过去两年没怎么涨的不要急，明年有机会补涨。所以个人觉得买房要抓紧，卖房要谨慎。

3、哪个区域涨幅大？贝壳研究院的统计可以做参考。其中龙华楼市弹性大。虽然过去两年涨幅一般，但是拉长周期，从2014-2019涨幅看，龙华全深圳各区域排名第二，仅次于宝安，还要超越南山。

4、2017年以来客观说南山深圳湾是龙头，2019年轮动扩散到华润城，11月11日之后，宝中前海补涨，接下来依然会有扩散和轮动，龙华、福田等区域面临补涨。

5、一方面从供应量看，2020年深圳住宅供应量将大幅萎缩，目前统计，2020年深圳潜在入市项目（包括住宅公寓等全在内）仅仅67个，同比2019年要萎缩40%。

过去几年龙华供应还算充足，但是未来龙华也会面临“房荒”，住宅供应缩减。龙华供应的大头如壹城中心、万科和风轩和雅轩都卖得差不多了。目前统计的明年潜在项目包含观澜也就5个，住宅仅仅3个，另有一个综合体一个商办。如下图：

6、另一方面，在供应缩减，需求旺盛的背景下，龙华楼市也在迅速豪宅化，龙华金茂府的出现就是一个代表。个人预计龙华会消灭6字头的新盘（除非政府严格限价），名校学区房价格将站稳10万。

7、实话实说，福田、南山的新房已经慢慢顶豪化，动辄上千万才能上车。对于刚需和初级改善而言，龙华还有6、7万的新房，是非常宝贵的上车区域。

8、大家记住：连光明沙井都5万+了，松山湖都4万+了（松山湖最近几个月狂涨，最高挂牌价已经超10万）。

距离深圳最核心区福田南山咫尺之遥的龙华，现在还有6万多的新房，价格被低估了。

9、长期看，龙华作为深圳地理中心，将是大湾区时代，深圳先行示范区的都市核心区。

如下图，深圳新一轮城市空间结构规划，龙华也是粉底红心，和福田南山一样，属于“都市核心区” 。

最近北站片区的城市设计国际招标，已经说明了很多问题。

未来龙华还会大变样：

深圳十大文化设施之一的深圳美术馆新馆也选址龙华，而且已经正式进入实施阶段。

所以，淘哥今天的结论很清楚：2020深圳楼市新周期开启，龙华面临补涨。

由于供应稀缺，以及龙华都市核心区的定位，叠加政府的各项新规划和新建设计划，龙华将豪宅化，目前6-7万多的新房，其实是刚需和初级改善需求上车的宝贵机会。毕竟连东莞松山湖都要4万多，最好挂牌到10万了。

01. 7大核心优势

龙湖春江天玺热销背后的原因

上周末，深圳4盘齐开，2天吸金约47亿，其中，光明两个楼盘接连售罄，这一充满戏剧性的事情吸引了市场上绝大多数注意力。

很多人没注意到的是，龙华有一个楼盘——龙湖春江天玺卖的也很好，主推148套住宅，均价约6.3万/平，截止当天15点左右，去化已经超7成。

其实，相对于龙湖春江天玺所在的油松片区来说，6.3万/平的价格算不上很低，但是，相对于项目本身的本质来说，又算性价比很高。

淘哥认为，按照出身来说，春江天玺和金茂府都拥有正统豪宅基因，都是打破项目所在片区品质天花板的标杆项目，淘哥曾经分析过，这种项目的价值最经得起时间的检验，最容易厚积而薄发，成为岁月的炼金石，比如深圳湾1号。

项目体验中心，感受一下这个颜值

关于项目为什么能如此热销，淘哥梳理了一下，大致与以下几个核心优势密切相关，具体的细节淘哥会在后边展开来讲：

1、项目所在片区为龙华新中心，片区旧改集聚，规划有建面约450万平米的城市级高端商圈，未来发展潜力巨大。

2、品牌房企开发，品质保障到位。项目由世界500强、福布斯亚太区最佳上市公司50强企业龙湖集团开发，龙湖被誉为“中国别墅专家”，在全国53个城市都有布局，而项目又是龙湖名宅产品线“春江系”在深圳的首作，口碑极佳。

3、住宅数量少，户型面积段稀缺。住宅只有148套，为建面约100-120平的3-4房，非常适合中国人的家庭结构，弥补了片区市场空缺，而且户型方正，南北通透，得房率高。

4、产品类型丰富。除了住宅之外，还有建面约41-70平的公寓产品，是难得一见的70年产权，总共也才197套，面积小，总价低，不限购不限贷，门槛极低，既适合自持也适合投资。

5、物业管理由龙湖自持，服务水平很高。要知道，龙湖是中国物业服务综合实力10强，淘哥说过，在房住不炒的长期政策调控下，未来物业服务将成为房子保值升值的重要考量标准，非常值得重视。

6、80多个精装魔鬼细节打造，令人折服。淘哥拿到了一份项目内部的精装设计及用材说明，整整80多项人性化细节设计，每一个都令淘哥惊叹。

7、龙华2020年无房可买，仅有5个潜在项目入市，其中住宅仅有3个。

02. 新规划5地铁+两馆动工+深圳北站城市设计曝光

宇宙中心再迎爆发周期

热销原因之一，地段。

龙湖春江天玺位于工业路和油松路西北交汇处，属于油松片区，是龙华的新中心。

片区规划为现代商贸区，未来将新增以大型购物中心、商业步行街、体验街区为重点的，建面约450万平米的城市级高端商圈，淘哥重点提醒，这个规模相当于近23个万象城，建成后将成为深圳最具代表性的活力商业带。

项目所在的现代商贸区与深圳北站商务中心紧密相连，互相依托，是龙华发展的两大重要引擎，也是政府建设的重中之重。

图源网络

龙华“宇宙中心”的地位淘哥已经讲了很多次，龙华地处深圳的地理几何中心，依托深圳北站的加持，稳站大湾区交通中轴地位，同时，在最新的城市规划中，龙华又是深圳新的行政核心，发展潜力十分巨大。

最近，龙华又迎大量重磅利好，建设发展进一步提速。

12月17日，龙华区委书记杜玲在做客先锋898“民心桥”节目表示，将推动18、21、22、25、27号线纳入五期建设规划，4号线北延段和6号线龙华段明年建成运营。

值得重点关注的是，22号线和25号线都将在油松设站。

图源网络

12月18日，市规划和自然资源局龙华管理局负责人在深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询推介会上表示，将指导北站枢纽地区建设成为国际领先、世界一流、契合粤港澳大湾区核心城市门户的活力枢纽片区。

深圳北站商务中心区规划图

12月20日，深圳北站片区红山跨铁路段慢行系统优胜方案也曝光。

优胜方案之一

12月23日，备受龙华人期待的龙华“两馆”——深圳美术馆新馆和深圳第二图书馆也正式进入施工阶段。

龙华“两馆”效果图

不难发现，明年又是龙华各项大开发大建设的关键节点，随着各项城市配套规划及建设的推进落地，龙华，尤其是龙湖春江天玺所在的油松片区，将迎来新的城市价值爆发周期。

03.

世界500强首入深圳的住宅之作

豪宅基因 品质一流

热销原因之二，名企开发，品质过人。

龙湖春江天玺由龙湖集团开发。

龙湖集团什么来头？连续10年获得“财富中国500强”，3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，连续8年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”。

龙湖在全国50多个城市打造了700多个项目，有20多年的房地产开发经验，曾经建立了中国首套别墅标准，被誉为“中国别墅专家”，旗下起源于杭州的城市名宅产品线“春江系”更是全国闻名，拥有极佳的品牌效应，地位类似于华润置地的“九里系”。

龙湖全国布局

而龙湖春江天玺正是龙湖集团“春江系”首入深圳之作，继承了龙湖的墅级豪宅基因和“春江系”产品的高端品质，像金茂府一样，再一次在居住体验上，给了龙华人民一个大惊喜。

项目效果图

龙湖春江天玺总建面约14.4万平，是一个集住宅、公寓、写字楼、商业于一体的大型综合体，品质打造极具匠心。

首先，项目绿化率高达40%，引进龙湖一向被业界称道的5重园林系统，并进行升级进化，运用新加坡立体造园术，打造了“五维立体”园林景观。

园林景观效果图

项目以天之城、海之岛为设计理念，定制龙小湖天空飞船、龙华首个社区天空农场、天空之阶、星空广场等独创主题园林，并打造了包括儿童娱乐区、会客区、棋牌区、健身区等场所在内的全年龄化人文社区。

让各个年龄段的人，不管是老人，还是孩子都有合适的活动空间。

全年龄段泛会所效果图

其次，项目产品类型丰富，但是数量少，十分抢手，最重要的是，住宅面积段弥补了市场空白，十分稀缺。

龙湖春江天玺本次共获批了410套房源，包含住宅、公寓和商业，其中住宅只有148套，面积为建面约100-120平的3-4房，以及建面约120平的复式；公寓只有197套，为建面约41平、48平和70平的小户型。

淘哥提醒，项目推售的公寓产品是难得一见的70年产权，面积小，总价低，不限购不限贷，门槛极低，既适合自持也适合投资。

最值得关注的则是住宅，面积段很纯粹，3-4房的设计一方面很符合中国主流家庭的成员结构，另一方面又弥补了项目所在片区的市场空缺。

123平四房样板间客厅实景图

龙华前几年价格还没起来的时候，产品多针对刚需购房人群设计，以80平左右的三房和90平左右的四房产品居多，如今，随着龙华价格的走涨，改善型购房群体的涌入，市场急需像项目这种空间开阔的3-4房产品来填补空缺。

据淘哥实地参观了解，龙湖春江天玺的户型方正，得房率高，采用全明设计，南北通透，动静分区合理，还有阔景阳台，居住体验很舒适。

123平样板间主卧实景图，南北通透

04. 80多个魔鬼细节

打造人居体验巅峰

热销原因三，80多个精装细节，人居体验无比贴心。

项目的住宅和公寓产品都是精装交付，不同于一般的交付标准，龙湖春江天玺用80多个魔鬼精装细节将龙湖的墅级豪宅基因和“春江系”高端品质展现的淋漓尽致。

样板间实景图

比如项目装修材质均采用国际旗舰品牌，包括美国智能锁百年经典品牌Yale、百年卫生洁具品牌TOTO、日本99年历史品牌林内热能器具、高端德系品牌汉斯格雅、美国143年历史卫浴品牌科勒等。

看到没？从卫浴、到厨电设备、到智能锁，再到细小的五金配件，基本全部都是国际一线品牌，保证了精装标准的安全可靠、精致耐用。

比如，在玄关处设置了15个人性化细节考量：仅1.2米宽的玄关柜就设置了4大功能分区，收纳空间相当于38个登机箱；柜旁设有一键智能开关，一键控制户内所有照明开关，避免了出门时发现个别灯具未关还要回去关闭的麻烦。

样板间实景图

比如客厅电视背景墙预留了足够多的插座，避免满地插线板的尴尬；沙发背景墙还配有USB插座，方便躺在沙发上玩手机没有地方充电。

再比如，厨房采用U型或者L型橱柜布局，结合人体工程学构建动态流线，保证下厨体验的流畅感；洗菜区安装防雾节能筒灯，保证夜间洗菜有足够的亮度；引入全球销量第一的老板智能水槽，用清水就能祛除瓜果蔬菜农残物。

厨房样板间实景图

最让淘哥惊叹的是，项目户内门全部安装静音门锁，声音比一般的门锁低35%，低至45分贝，就算加班到深夜回家，也不会打扰休息的家人。

总之，项目在每一处精装细节上都充分从业主出发，力求打造无比贴心的居住体验。因为打动人的细节实在太多，淘哥在此不一一列举，感兴趣的读者可到项目亲自品鉴。

05. 2020，龙华仅有3个潜在住宅项目入市

龙湖春江天玺“可遇不可求”

热销原因四，龙湖物业加持和市场产品供应极度稀缺。

龙湖春江天玺物业管理由龙湖自持，要知道，龙湖是中国物业服务综合实力10强，淘哥说过，在房住不炒的长期政策调控下，未来物业服务将成为房子保值升值的重要考量标准，非常值得重视。

淘哥今年临近年末的时候办了很多场演讲，反复强调一个观点，从现在起买房，一定不能只炒概念，而是要回归居住价值。

淘哥小密圈的文章

而龙湖春江天玺就是将居住价值做到了最大化的代表作，淘哥认为，这种水平的项目一定程度上可以带动片区地段价值的进化，甚至可以超越地段价值的平均水平，成为片区品质天花板的代表作，实现房产的保值升值。

另外，据中原数据统计，龙华2020年将无房可买，仅有5个潜在项目入市，其中住宅仅有3个。

龙华2020年潜在入市项目统计

在这种供应极度稀缺的形势下，像龙湖春江天玺这种高品质项目更加值得关注，目前，项目仅有少量单位在售，感兴趣的朋友要抓紧了。

项目效果图

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有920位资深投资者。