珠海中心是鹤洲？

近日，论珠海大事件，莫过于是《珠海中心站（鹤洲）站城一体方案设计及条件研究》的发布。

从公布的招标内容来看，亮点十足：

（1）站城一体综合开发政策机制与投融资平衡方案；

（2）珠海中心站（鹤洲）枢纽站城一体交通总体布局方案设计；

（3）枢纽仿真与评价；

（4）珠海中心站（鹤洲）枢纽空间组织及综合体建筑概念设计条件详细研究；

（5）轨道交通工程预留线站位实施方案及预留车站建筑方案；

（6）铁路（含咽喉区、动车所）综合开发可行性规划分析与概念方案研究；

（7）枢纽综合体开发规划衔接与产品策划。具体工作范围及内容详见附件任务书。

可以见到，鹤洲站的名称十分“霸气”——珠海中心站（鹤洲）枢纽站，同时单是方案设计工程，预算（估算）价就达到了20638000元。

丨来源：珠海市公共资源交易中心

珠海中心站（鹤洲）枢纽站定位之高，引发了大家对于珠海城市发展方向的讨论。目前，珠海东西区发展并不均衡，而珠海中心站的到来，会否扭转局面？

珠海枢纽，为何是鹤洲？

为何珠海中心站（鹤洲）枢纽站备受关注呢？又为何会选择在鹤洲建立中心站呢？看完以下几点，或许你就能明白。

为何是鹤洲？

在前几年，就有专业人士分析，说到高铁站选址，强调较多的往往是建设成本和规划的前瞻性，使得“郊区站点”很常见。

因为除了技术上考虑，它往往还能节省大量征地拆迁的麻烦和资金投入，缩短建设周期，另一方面也有望发挥站点的带动效应，塑造城市新增长点。

“我的观点是要放到鹤洲，这一二十年可以把它作为一个交通枢纽存在，远期作为未来城市新中心的预留。总体来说，如果高铁来了，我们要做的事情就是站点的选择，交通节点之间的换乘，这个文章一定要做好。”（来源：南方日报，上海复旦城市规划设计研究院副院长、城市规划博士 敬东受访报道）

“珠海城市发展的轴线较长，人口居住分散，交通并不方便，而鹤洲是连接东西的中心位置，是珠海的‘小曼哈顿’，在这里建CBD将改变珠海城市‘一个扁担两头挑’的发展格局，促进城市的紧凑型发展，减少交通压力。”（来源：南方日报，新加坡“规划之父” 刘太格受访报道）

“尽管目前鹤洲一切都是‘零’，但从新加坡的经验来看，在这样的土地上建设CBD是完全可行的，关键在于完善的交通设施、足够的人口以及一定的产业规模。”（来源：南方日报，新加坡“规划之父” 刘太格受访报道）

珠海中心站（鹤洲）枢纽站，定位超越珠海站

在去年8月份，发改委发布了《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复(发改基础〔2020〕1238号)》，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目。

其中多次提及到珠海鹤洲站，其定位甚至超越了目前已经投入使用的珠海站。

据批复内容显示，珠西地区布局以江门、珠海鹤洲、中山北站为主，珠海、中山、蓬江、横琴站为辅的“三主四辅”枢纽。

其中，珠海鹤洲站为主要客站，承担区际和城际交通，包括广州至珠海（澳门）、珠海至肇庆高铁等。

珠海站为辅站，承担城际交通，包括广州至珠海、珠海至珠海机场、南沙至珠海（中山）城际铁路等，与澳门轻轨衔接。

不仅如此，在重点枢纽衔接方案中，珠海鹤洲站、肇庆东站衔接近期实施的珠海至肇庆高铁，珠三角机场站衔接近期实施的南宁至玉林铁路至广湛铁路连接线。

同时，在粤港澳大湾区城际铁路建设规划示意图中，还可见到，除了广中珠澳高铁、珠海至肇庆高铁，珠海鹤洲站还是远期规划的深珠城际中重要的一环。

而这一切，都不是纸上谈兵。

在今年6月份，广州至珠海（澳门）高铁鹤洲至横琴段项目可行性研究服务正式招标，里程23公里，设计速度350公里/小时，投资预估算约120亿元。这意味着，广中珠澳高铁的建设已是板上钉钉。

| 招标公告截图

在去年12月31日，珠肇高铁珠海至江门段项目可行性研究及勘察设计招标公告发布。

| 招标公告截图

根据2021年珠海政府报告显示，珠江肇高铁即将进入可行性研究阶段，将在“十四五”期间开工建设。

斗门鹤洲除了建设枢纽高铁站，还将推进站城一体融合发展。

根据“一河两岸三组团”的规划蓝图，谋划鹤洲片区发展，突出产城融合、站城一体，与城市建成区合理分工，在城市功能布局、综合交通运输体系建设、基础设施共建共享等方面同步规划、协调推进，建设低碳、智慧、生态、滨水、宜居之城。（来源：南方+）

到此，鹤洲的开发，以及珠海中心站的到来，已经是看得见的事情。

城市发展方向有变，买房逻辑要变？

珠海中心站的横空出世，一定程度上，意味着城市发展方向的变迁。十年河东，十年河西。10年后，珠海的城市中心会是哪里？

鹤洲吗？这个答案并非定论。但可以肯定的是，对于近鹤洲的板块，将是莫大利好。

从地理位置来看，靠近鹤洲片区的板块有斗门湖心路、金湾航空新城以及主城区的南屏。

对于这三个片区，买哪里好呢？房姐从规划、配套、房价等方面来综合分析，给出自住、投资的小建议，供大家参考一番。

规划定位

南屏

南屏最具规模的发展，要数南屏科技生态城。

根据资料显示，南屏科技生态城整体范围为东起前山河、西至珠海大桥、南至横琴一体化、北至中珠交界，总体规划范围达45平方公里。

| 南屏科创生态城总体范围（图源：珠海香洲）

主要开发建设区域（蓝色框线范围）为14平方公里，包括南屏科技工业园和南屏镇（除横琴一体化区域以外）的范围。

| 南屏科创生态城效果图（图源：珠海香洲）

同时红东村、广昌村、北山村等大型旧村改造项目均在南屏生态科技城范围之内，体量十分之庞大，可以说，项目的到来将助力南屏片区在城市功能与价值方面都得到颇大提升。

待项目落成后，将承载南湾城区行政管理和重要居住服务职能，并承担部分市、区级的商业服务、旅游休闲功能。

| 南屏片区效果图

不过，需要注意的是，南屏科技生态城还处于前期规划阶段，片区整体的控规修编预计在今年9月完成。

同时，旧村改造涉及方方面面，片区面貌换新也是需要较长一段时间。

航空新城

金湾航空新城定位为珠海未来城市新中心、规划综合服务中心、珠海市生态宜居示范区。

整个核心区功能齐全，涵盖行政部门、文化设施、贸易服务、企业总部、优质住宅、配套设施等，全方位满足区内居民各类需求。

| 航空新城

通俗点来说，就是高大上，作为新兴板块来说，航空新城是发展跑在前头的区域。

湖心路

如今的湖心路，重头戏都集中在湖心新城。

片区规划为生态宜居示范区，区域发展较具规模，建设行政管理与社区服务设施、文化设施、社会福利设施、市政设施等，以及15所幼儿园、8所小学、4所初中、一所三级综合医院、一所体育馆和12处社区体育公园。

| 湖心新城

生活在此，可谓是配套一应俱全。

配套兑现速度

南屏

纵观三个区域，配套较为成熟的将是南屏。

现时片区已有了成熟商圈南屏华发商都、香洲区第二人民医院、妇幼保健院、南屏中学、甄贤小学、容国团小学等配套，能够满足日常生活正常需求。

另外，在距离上，相比湖心新城、航空新城两区域，更靠近主城区，还享受主城区外溢的配套红利。

在此基础上，片区配套还在不断完善，将迎来体育中心、中小学、商业、养老等一大波项目。

在今年8月，南屏小学、容国团中学均公布了项目招标公告。

其中容国团中学规划为公办初级中学，办学规模为36个教学班，每班按50人标准，共可容纳1800名学生，该项目计划在今年开建，有望在2023年9月建成。

航空新城

作为新兴板块的航空新城，片区配套兑现速度可以说是数一数二。

目前片区内档案馆、图书馆、广东实验中学金湾学校附属初中、航空新城小学南校区、航空新城小学北校区、洪鹤大桥等配套相继投入使用。

而西区第一家大型购物中心——金湾华发商都也将于今年9月份开业，备受期待的市民艺术中心也将于明年7月份与大家见面。

| 金湾华发商都航拍图

并且区域教育、交通配套仍在不断补齐，天茂领航湾配建的小学，规划建设36班，提供学位1620个，预计2022年交付使用。

公铁两用的跨海大桥--金海大桥，也将力争明年10月具备通车条件。

湖心新城

至于湖心新城，区域配套兑现速度是三片区当中较慢的，不过路网已经逐步成型，幸福河生态公园-白藤湖文化站及邻里中心项目也已落成。

商业方面，有上海最出名的城隍庙豫园商城，未来将引入十家中华老字号及复星产业资源，档次和水准不容小觑。

另外湖心金茂悦也实力十足，将打造约6.5万㎡的高端商业，配建8.5万㎡的白藤湖市民公园（在建），约4.3万㎡的“12班幼儿园+24班小学+30班初中”（在建），意向引进华中师范附属学校（公办）。

目前片区已经投入使用的配套有乐思国际幼儿园、齐正小学、西湖学校、家和城广场。

房价方面

南屏

据统计，目前南屏片区在售新盘有正方云曦山、碧桂园·华发香洲府、恒大林溪郡、山水阅琴湾、乐而居花园等项目，均价约在2.4-2.9万/㎡。

项目

均价（元/㎡）

在售产品

碧桂园·华发
香洲府

26500

143㎡四房

乐而居花园

24000

113-140㎡
三四房

绿湖山庄

28500

128-235㎡
三四房

恒大林溪郡

22000

91-110㎡
三房

山水阅琴湾

25000

132-140㎡
四房

正方云曦山

29000

76-98㎡
三至四房

正方云曦山为纯新盘，目前在售的是76-98㎡二至三房单位，均价2.9万/㎡。

不过值得一提的是，南屏将有两大备受关注的新盘入市，就是龙光玖榕湾苑、珠光锦城华园。

并且龙光玖榕湾苑实际楼面价达到了近2.4万/㎡，为了保本，因此入市价格很可能是突破3万/㎡，而新盘的冲击，区域在售楼盘价格也将可能迎来不同程度的上涨。

航空新城

放眼航空新城，大部分项目售价已经冲上2.8万/㎡及以上，而最低价项目是德泰华庭2.4万/㎡，像鹏瑞·海玥湾、鹏瑞·金玥湾、中海十里观澜等项目，是卖到了3.5-4万/㎡。

项目

均价（元/㎡）

在售产品

华发碧桂园
滨海半岛

30000

92-138㎡
三四房

德泰华庭

24000

77-123㎡
二至四房

龙光·玖誉湾

28000

89-118㎡
三四房

碧桂园华发
滨海天际

27000

103-204㎡
三四房

鹏瑞·金玥湾

40000

143-190㎡
三四房

中海十里观澜

35000

103-129㎡
四房

鹏瑞·海玥湾

35000

169㎡
三四房

卓越·旭辉
江屿海

30000

79-92㎡
三房

崇峰壹号院

46000

178-188㎡
大平层

粤海拾桂府

30000

90-120㎡
三四房

另外，而据房姐统计7月份珠海备案价中，鹏瑞·海玥湾备案价达到了40761元/㎡。

即将入市的华发天茂国际半岛项目，备案价也达到了31253元/㎡。

可以看出，得益于配套成熟，界面漂亮，航空新城市场热度一直保持着，3万/㎡的水平，已经是区域项目统一看齐去摸高的价格。

湖心新城

房企大鳄的扎堆进驻，湖心新城也是一片繁荣的景象。

项目

均价（元/㎡）

在售产品

复地·星愉湾

21000

90-143㎡
三四房

建发悦玺

21000

86-146㎡
三四房

中国铁建
湖心公馆

24000

104-122㎡
四至五房

华德同裕·璞樾

21000

80-170㎡
二至五房

湖心·金茂悦

21000

110-116㎡
四房

中铁建未来城

20500

77-100㎡
单位

在完善规划的支撑下，区域项目开售价格俨然已经成为了斗门楼价最高地。

在售的项目有建发悦玺、华德同裕·璞樾、中铁建未来城、复地星愉湾、湖心金茂悦、中国铁建湖心公馆等新盘。

价格基本上是在2万/㎡以上，在售价格最高为中铁建湖心公馆，达到了2.4万/㎡。

而即将入市的湖心明悦，开售价格将参考周边房价，2万/㎡的势头估计是大有可能。

房姐有话说

看完这么多，最后房姐来总结一下，三大片区自住、投资该怎么买？

南屏：从现有条件来看，南屏片区是配套较为完善的区域，无论是商业，亦或是教育医疗，相对于另外两个区域来讲，都略胜一筹，同时地域与主城区相近，商业配套更是多元化选择。

并且南屏生态科技城规划也不俗，未来产城融合，加之旧村改造之后的潜力，也是充满想象，总的来说，区域是不错的投资选择，但自住方面，个人觉得，居住环境有待提升。

航空新城：更建议大家自住，如今片区配套已经是进入兑现加速期，在近一两年时间里，绝大部分配套都将能够投入使用，居住幸福感将得到进一步提升，不过区域置业门槛在西区来说是较高，大家可斟酌自己的钱包，量力而行。

至于片区投资，虽则说片区楼价都在一直上涨，但并不是无限度上涨，如今的上升空间越发缩小，而区域售价较高的项目，都是以品质取胜，不太适合投资。

湖心新城：该片区，房价在三个区域当中，实属最低，因此，房姐认为，自住、投资都是可以的。

对于自住，或许有小伙伴认为，湖心新城目前配套还未发展起来，生活存在不便利之处，但是换个角度来看，配套完善的片区，价格会在2万/㎡出头的水平吗？！

选择置业门槛相对较低的片区，就会有所“牺牲”，但从长远来看，湖心新城的实力，是不容小看，同时香海大桥落脚点也在附近，通往主城区也是相当便捷。

此外，片区新盘较多，户型选择性也相对丰富，无论是刚需，还是改善，都能够满足。

考虑投资湖心新城的，就需要“放长线、钓大鱼”，片区建设不可能一步登天。