魔都超级豪宅20年进阶史，35倍房价背后大事件

1998年，一纸文件

废除了延续数十年的福利分房制度，

中国人从此走上了买买买房的不归路……

20年，魔都人民的年平均工资

从12590元到93984元，涨了7.5倍；

20年，魔都商品住宅平均价格

从3176元/㎡，到53400元/㎡，涨了16.8倍！

而魔都的豪宅最高价，就更了不得了了：

从1万元/㎡到35万元/㎡，足足涨了35倍！

上海“第一豪宅”换了一批又一批，

魔都20年的豪宅发展史，

几乎就是刷新房价与房价被刷新的过程，

看完之后只能感慨：上海有钱人也太多了吧！

01

1999年

仁恒滨江园，1万元/㎡的精装修住宅

1999年，可谓是商品住宅发展的始点，商品房开始获得了更多人的关注。但那些所谓的“豪宅”，还只是金字塔尖上一小部分人(而且大部分是境外人士)的“奢侈享受”，和普通人并没什么关系。

上海最早的精装修公寓之一，也是首家通过国家建设部3A级住宅性能认定的小区——仁恒滨江园，就是在这个时候诞生的。当时上海住宅平均价格约3100元/㎡左右，仁恒滨江园的均价却达到了近1万元/㎡。

不过当时仁恒滨江园的产品在户型、装修等方面都属于新加坡“组屋”（工薪阶层）级别的，还称不上真正的豪宅，因此为价格买账的人并不多。项目通过一波“神操作”跻身豪宅圈的精彩故事，后面会说到。

02

2000年

“中山公园”热炒，房价直逼1万元/㎡

2000年的上海市区还很小，以"外滩—人民广场"为核心，西不过徐家汇，东不过浦东南路。这一年，上海职工平均年收入是15420元，平均房价3326元/㎡，一个人不吃不喝一年勉强能买5㎡。

这一年，上海还没有真正意义上的“豪宅”，但热炒的区域却出现了，那就是中山公园——当时上海人印象中的“郊区”。一个叫“圣约翰名邸”的楼盘，从1999年的6500元/㎡，直接涨到9000元/㎡，出手的大多是香港人和台湾人。

从东方雅苑看出去的视野

当时上海售价最高的一批住宅，应该是集中镇宁路上的东方剑桥，东方雅苑等港式豪宅，售价都已经超过1万元/㎡。而市中心黄浦、老卢湾、老静安在售的住宅几乎没有。

03

2001年

第一豪宅“世茂滨江花园”横空出世

2001年，镇宁路受到港台人士的喜爱，高端住宅价格已经飙升到14000元/㎡左右，成为当时上海房价最贵的地段之一。徐家汇也开始热炒，即将迎来2002-2003年的“最高光时刻”——“徐家汇”一度成为了上海的代名词！

这一年，温州炒房团首次在上海现身，一个由157个温州人组成的“看房团”，携5000万资金奔赴上海，一次性购房100多套！温州炒房团的盛名，也由此而传播于大江南北！

也是在这一年，上海第一个真正意义上的豪宅——世茂滨江花园横空出世了！ 很多人可能还记得当时楼盘广告中，梁朝伟用浓浓港普吐出的“世茂滨江花园”和玻璃窗外一览无余的黄浦江风景。

“亚洲第一高楼豪宅”，16万㎡的集中绿地、70%绿化率、6大世界主题社区园林和4大豪华会所，无一不颠覆当时人们对高层公寓的认知。

乃至项目当时被很多人称为“童话里的城堡”。项目开盘时均价约15000元/㎡，年底就涨到了约2万元/㎡。

04

2002年

仁恒滨江园，让人拍案叫绝的“神操作”

2002年，被很多人看做是上海楼市的一个分水点。这一年上海商品住宅平均成交价格从2001年约3600元/㎡，涨到了2003年的约5000元/㎡，涨幅高达40%。其中有个楼盘表现尤为亮眼，它就是仁恒滨江园。

仁恒品质虽然普通，但价格上却绝不认输，也提到了2万元/㎡。同时在营销方面下足了功夫。如果你当年曾路过福州路，那么想必看到过他们的巨型海报！除了砸钱做广告提高品牌形象和知名度，他们还有过一波“神操作”……

那一年，在陆家嘴二手市场发生了"海量成交"：仁恒的二手房遭疯抢，价格一路扯高，仿佛向所有人证明：仁恒的房子就涨价也卖得动！于是项目新房也开始进入疯抢状态，无数的人冲了进去，毕竟一个转手就是赚呀！

仁恒上海另一个豪宅：仁恒世纪公园

不到一年，仁恒的报价已经从2万元/㎡涨到了3万元/㎡，“一线豪宅”称号妥妥的收入囊中。仁恒后续在天山、联洋等的地块都以“豪宅”定位。品牌效应有多成功呢？就是后来仅凭“仁恒”两字，就能比周边住宅贵出20%。

2002年还有一个豪宅面世，那就是翠湖天地一期，但项目在当时倒并没有什么上海人买，因为——人家压根就没在国内搭售楼处！当时项目为外销房，在国内千金难购，价格都是按美元计的，2000美金/㎡按当时汇率约1.66万元/㎡。

05

2003年

上海紫园8号，首个亿级楼王出现了

2003年，在著名的18号文件里，房地产被定位成“支柱产业”！全国房地产开发投资首次突破10000亿元，房地产市场第一次出现了“过热”的苗头！这一年，房地产市场出现了两大火爆话题：

陆家嘴，世茂滨江花园顶楼复式1000㎡的“最高楼王”的拍卖轰动了全球！6个人，数轮拍下来，最终以总价3550万成交。

另一边佘山，上海紫园8号别墅则以1.3亿的总价轰动全国，成为首个亿元别墅、国内楼王，开创了国内“亿元级”别墅的先河！——这个占地12000㎡的顶级豪宅，光造价就高达8000万！

公寓方面，沪南路555号，只有35套（稀缺呀）的鸿丰香缇花园，也在8月开盘了，均价4100美元/㎡，按当时的汇率算，均价约3.4万元/㎡，价格也超过了当时火到不行的仁恒滨江园，成为新兴的顶级豪宅之一！

06

2004年

一年诞生2个《中国十大超级豪宅》

2004年4月，上海公布《关于预售商品房转让问题的决定》，推出了早期的防 “炒房”的政策。但7个月后，上海世博会规划方案出炉，又将楼市推向了另一个高潮。这一年上海出现了一大批顶级品质的豪宅，包括传奇“檀宫”。

2004年年初，檀宫开盘！这个整盘只有18栋，平均每栋占地4亩，每栋别墅都有一本楼书，业主全部为世界级富豪、名流的超级豪宅，当时开盘总价6000-8000万元/套（单价6.7-8.8万元/㎡），并登上了《中国十大超级豪宅》榜。

当年另一个登上《中国十大超级豪宅》榜的，是上海第一个以“欧陆庄园”为主题的别墅——西郊庄园。整个项目内有18座岛屿、5片湖泊，建筑覆盖率只有14%。配套也是奢侈得不得了：30000㎡的双俱乐部和10000㎡的会所！

大名鼎鼎的九间堂别墅，也是在这年开盘的。4.5万元/㎡在当时不算突出，但在那个流行托斯卡纳、地中海、法式风格的年代，纯粹的中式风格却笼络了大批铁杆粉丝。随着马云、叶立培等大佬的出手，九间堂很快也就跻身了顶级豪宅之列。

古北臻园别墅

另一个耀眼的高层住宅则是古北臻园，老上海洋房与西班牙建筑的经典之作，当时对外报价5-16.5万元/㎡，均价6.9万元/㎡。在当时几乎可以秒杀所有高层公寓，均价直逼檀宫。当时最高一批豪宅世贸滨江花园、仁恒滨江原等都还在3-4万元/㎡徘徊。

07

2005年

汤臣一品面世，从此开启“霸屏”模式

针对上海高价楼盘排队现象司空见惯，越贵越抢手的状况。上海的楼市调控终于发狠了！一个月的时间接连出台了3个政策。2005年夏季上海总算出现了一场降价运动。但是这一年，豪宅界的“老大哥”汤臣一品来了！

在此之前，不得不提一下另一个号称“第一豪宅”的项目：华府天地。7月开盘时，均价5.8万元/㎡。当时，能包下一座巴西石矿来打造全石材立面的住宅，实在太罕见了。后来“华府天地”四个字，也成了高端的代名词，甚至不少外地楼盘取名时都会冠上“华府天地”来彰显品质。

08

2006年

世茂佘山庄园，2.8亿元总价冠绝全国

受2005年楼市调控的影响，2006年的楼市稳定了许多。上海的豪宅区在这个时候也已经逐渐形成。其中以陆家嘴滨江、卢湾、新天地为主的公寓豪宅聚集区；花木、联洋、佘山、虹桥等为主的别墅豪宅聚集区最为主流。

翠湖天地泳池会所

林心如和苏有朋也是在这一年，入手了新天地豪宅“翠湖天地”，当时项目单价达约6万元/㎡左右。

这一年，世茂佘山庄园面世。这个全市唯一三山一湖自然景观资源的庄园式独栋别墅，800多亩地上只规划了72栋别墅，0.1的容积率低到让人发指，占地最大的别墅占地足足28000㎡！

项目72栋庄园别墅分布在20个小岛之上，内部还有个30000㎡的大型生态湖泊，由六条河道与月湖水系相连。当时总价最高的一套别墅报价2.8亿元！曾连续4年稳坐《中国十大超级豪宅》头把交椅。

09

2007年

总价7000万，38年产权的旧改大楼

2007年上海楼市天价“地王”频现，不断上演“面粉贵过面包”的故事，房价也开始暴涨。银行贷款利息一连加了4次，提高首付比列等，仿佛也只是隔靴搔痒。稳定房价这事，在这一年不过是美好又虚无的梦想了罢了。

绿城玫瑰园

这一年，也是品质豪宅扎堆的一年。单价4.5万元/㎡左右，拥有独特椭圆形建筑的王子晶品以及堪称“建筑博物馆”的绿城玫瑰园等，都诞生于这一年。但其中最不容忽视的，还要数济南路8号“巴卡拉”公寓。

2007年4月，有着“上海天价豪宅”之称的济南路8号开盘了。均价8000美元/㎡（约6万元/㎡），公寓总价58-1000万美元不等。均价并不甚起眼？如果告诉你，这是个使用年限只有38年的旧楼改造项目，你还会这么想么？

10

2008年

华洲君庭，诞生在楼市大起大落之中

受全球金融危机的影响，楼市转向萧条：成交量大跌60%，土地流拍频繁，开发商讨论最多的主题竟是：如何体面的降价？大起大落之下，买卖双方都受到了明显冲击。下半年上海甚至一连发布14条房地产救市措施，试图振楼市……

就在这样混乱而焦虑的一年中，全国第一高楼“上海中心”开工了，如今上海平均总价最高、甚至与檀宫齐名的顶级别墅“华洲君庭”开盘了！

华洲君庭开盘的时间，赶在了2008年的年底，或许是受整个房地产市场的影响，当时的华洲君庭，还没有如今最低3.3亿/套起这种“俾睨天下”的气势。项目开盘时均价6.6万元/㎡，总价平均8000万元/套。

11

2009年

楼市陷入狂热，成交价纪录不断刷新

2009年，4万亿救市资金来了，绝大部分人还没明白过来这意味着什么，此前还一片哀嚎的楼市，突然又陷入了狂热，楼市失控了！当年，上海住宅成交量涨了一倍，全国房价涨幅达23.2%。

世茂佘山庄园2.05亿别墅

这一年，住宅最高成交价一再被刷新。先是汤臣一品成交价率先突破16万元/㎡，紧接着古北臻园成交了一套19万元/㎡的别墅，打破汤臣一品的单价记录。世茂佘山庄园的一套别墅楼王，则以2.05亿元的最高总价成交！

位于花木的浦东星河湾，也在一众全新住宅中脱颖而出。5万元/㎡的均价开盘，首日成交金额超46亿元，创造了当时楼市单日成交金额的奇迹！不足2个月，单价便涨至6万元/㎡。

陆家嘴还有一个景观视野堪比汤臣一品的豪宅中粮海景壹号，年底前也开盘了，均价9.8万元/㎡，而当时汤臣一品均价约11万元/㎡。

12

2010年

东郊、佘山两大亿元级别墅平分秋色

2010年上海楼市仍然跌宕起伏。上半年房价暴涨：住宅成交均价上涨35%，上海全面迈入“2万元”时代；下半年史上最严调控政策出炉，“限购”政策向全国铺开，住宅成交面积随即腰斩。

浦东东郊别墅区内的另一个顶级豪宅东郊壹号开盘，118亩土地上只有26栋别墅，平均每栋占地4.5亩！开盘时均价为13.8万元/㎡，总价最低6700万元/套起。再来看看9年后的今天，项目总价最低已经要2亿元/套起了！

佘山的中凯曼荼园也在这一年面世，这个中凯集团以7000万元天价签约27位设计师，计历时4年，设计费用高达1.5亿元打造出来的“艺术品级”豪宅， 开盘时均价13万元/㎡，总价4000万-1亿元/套。

汤臣一品

哦对了，这一年，古北臻园那个19万元/㎡的最高价豪宅被退房了；汤臣一品又凭借着18.9万元/㎡的成交价，刷新了自己此前16万元/㎡的最高价纪录。

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2011年

远洋博堡登上《亚洲十大超级豪宅》榜

2011年的楼市调控有了显著的成绩，住宅无论是成交量、成交面积、还是成交套数都大幅下降，成交均价也稳定了许多。也是在这一年，婚姻法对于房产产权归属进行了重新定义，全国一度掀起“产证加名潮”。

11月，老卢湾区标志性顶级豪宅凯德茂名公馆开盘，单价最低9万元/㎡，最高18.2万元/㎡。

年底，北上海第一豪宅远洋博堡开盘，均价8万元/㎡，最低总价4000万元/套。其中楼王总价高达2亿元，光是建筑成本就达3000万左右，而内部装修更是达到了7000万！当年入选“亚洲十大超级豪宅”。

14

2012年

中粮海景壹号，魔都首个20万+豪宅成交

2012年的楼市依旧极富戏剧性，接踵而至的调控政策终于放缓了脚步，楼市从年初的“倒春寒”到年中的“成交量爆发”再到年末的“供销两旺”，开发商纷纷感慨“最艰难的时刻终于渡过了”。

那年过完春节不久，上海楼市就因一个磅级的消息炸开了锅，滨江凯旋门拿预售证，均价16万元/㎡，最高报价26.4万元/㎡，超越汤臣一品成为上海单价最高的楼盘，一时之间话题不断，风头无两！要知道，项目当初拿地时，平均楼板价只有2万元/㎡。

滨江凯旋门别墅

不过滨江凯旋门的高价神话，开盘不到一个月就破灭了。首批推出的房源成交均价仅11万元/㎡出头，和报价相差得不是一点两点。当然这和当时推出的房源位置、楼层等都有关系，但吃瓜群众哪管得了那么多呢！

中粮海景壹号高层景观视野

这年豪宅界还有一个大事件。10月，中粮海景壹号成交了一套单价21.6万元/㎡的房源，刷新了汤臣一品此前18.9万元/㎡的纪录，成为魔都首个成交单价超20万元/㎡的新房，也是十分具有历史性意义！

同年，在闸北不夜城，其实还有一个了不起的豪宅面世，那就是如今的浦西顶豪“华侨城苏河湾”，当时单价最高也达到了19万元/㎡，虽然被滨江凯旋门和中粮海景壹号压了一头，但也绝对值得在这里多写上两笔。

15

2013年

华侨城苏河湾，摘掉闸北“下只角”帽子

虽然有“新国5条”和“不动产统一登记”等调控，但2013年还是迎来了楼市成交的又一高峰，成为4来住宅成交量最高的一年。土地市场成交也十分喜人，乃至下半年国土资源部直接下令：供求紧张的城市，年内不许再出现“地王”！

2013年上半年的时候，上海还有一个持“顶级豪宅”名号的新盘，那就是静安区的远中风华园。项目5月份开盘时，联排别墅的报价高达22万元/㎡。

到了8月，华侨城苏河湾第二批公寓预售证下来，备案价格9-25万元/㎡！至此，闸北苏河湾一带，可算是摘掉了“下只角”的帽子，好好扬眉吐气了一把！好歹咱也是有25万元/㎡“一线豪宅”的区域了不是？!

向来售价低于住宅的“类住宅”界，也在豪宅圈崛起了一匹黑马—保利ONE56，开盘价高达11-17万元/㎡。这也是当时保利地产在上海乃至全国最高端的项目之一，干挂石材和玻璃幕墙组成的外立面十分具有标志性。

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2014年

最高38万元/㎡，魔都6刷最高房价纪录

2014年的上海楼市，住宅成交是震荡下行的，但房价却是始终坚挺。这一年，国家开放“单独二胎”政策，紧凑3房成为了市场上的热馍馍。上海豪宅圈，则又是最高房价反复刷新和被刷新的一年。

华侨城苏河湾露台视野

1月，华侨城苏河湾住宅预售最高报价从25万元/㎡升至28.04万元/㎡，而到了7月份，其预售最高报价又被他自己刷新，升至29.8万元/㎡，涨价节奏快到让人反应不过来。

而另一边，绿城黄浦湾在5月份推出新一批房源，其中顶层报价直接飙到38万元/㎡，总价2.3亿，再次刷新上海公寓价格（报价）记录！项目高区数十套面积450-500㎡的景观房源，单价统统超过了30万元/㎡，每套总价都将超过1亿元！

汤臣一品样板房双开大门价值80万

当然，任你报价再高，没成交也是虚的，汤臣一品表示：我破成交价纪录给你看。4月24日，项目签掉了一套986.45㎡的高层复式单元，总价2.285亿元，成交单价23.16万/㎡，同时刷新了上海公寓成交单价、成交总价纪录！

绿城黄浦湾高区景观

不过汤臣一品这个成交单价纪录也只不过维持了半年。11月，绿城黄浦湾一套高区景观房源以24.22万元/㎡的“历史最高价”成交了！面对破纪录跟玩过家家似的豪宅们，我们也只能自我安慰——纪录嘛，可不就是拿来破的么……

17

2015年

量价齐升、地王频出的豪宅元年来了

亲历过2015年上海楼市的人，一定还对那一年的疯狂记忆犹新。成交量几乎是以波浪冲高之势上涨，成交面积达到1500万㎡，创下了6年来最高纪录，仅次于2019年的1900万㎡。上海商品住宅均价也迈入了“3万元”行列。

2015年更是被称为“豪宅元年”，上海豪宅的成交量价齐升，地王频出。全国豪宅成交量排名前10的楼盘中，上海独占6个；全国50个最贵豪宅中，22个来自上海！总价、单价、区域大大小小的地王共计11个！

这一年，闸北静安合并。大宁金茂府创下开盘一小时劲销21.2亿元，年度销售额超50亿的奇迹。第二季度，上海豪宅成交量暴增了4.4倍，几乎是肉眼可见豪宅在一天天在增值！“日光”神话却依然在上海滩不断上演……

汤臣一品景观视野

11月，汤臣一品在17、18两日接连出现2套亿元豪宅的成交，分别以25.16万元/㎡、26.92万元/㎡的单价成交，接连打破了一年前绿城黄浦湾24.22万元/㎡的最高成交纪录。

18

2016年

上海老洋房40万元/㎡成交刷全国纪录

2016年 10月以前，上海卖豪宅就跟卖白菜似的，当日售罄甚至一小时售罄都是家常便饭，10万元/㎡以上的豪宅成交量是15年的4倍以上！以至于“日光盘”三个字都引起了相关部门注意，成了“敏感词”。

由于地王大爆发，房价上涨过快，下半年的上海再次进入调控状态。限购升级，认购又认贷模式开启。一度引发了能与王健林“1个亿小目标”分庭抗衡的话题“上海疯狂离婚买房潮”——1000万的二套房，婚内买和离婚买，首付至少相差400万，你离不离？

融创滨江壹号院实景

这一年，融创滨江壹号院、九龙仓滨江壹十八等一批爆红的豪宅纷纷面世，价格都在10万元/㎡以上。而这一年豪宅最高成交价纪录，又被刷新了两次。

第一次是在4月，华侨城苏河湾的一套别墅，以2.42亿元总价成交，单价高达34.9万元/㎡，创下全国商品住宅成交单价之最！

第二次就比较特别了，来自一套始建于1924年的历史老洋房——巨鹿路886号，这栋洋房是建筑大师邬达克在上海的处女作，老洋房成交单价高达40万元/㎡（含土地金），成为全国（内地）成交第一天价！

19

2017年

全年仅5张豪宅预证，汤臣一品再刷房价新高

2017年，“日光、地王、价格翻倍”等让人看完立刻鸡血加身的词销声匿迹了，取而代之的大多是“速冻、平稳、理性”。“类住宅”被封杀，调控愈发严苛，住宅成交量创下2006年以来（12年）最低值。

大华斐勒公园

豪宅市场也被限得厉害，内环内预售证只有4张，预登记价格达到10万元/㎡以上的只有瑞虹新城悦庭、仁恒公园世纪、融创香溢花城和大华斐勒公园5个楼盘，新增供应实在少得可怜。

仁恒世纪公园：2017豪宅成交量TOP1

即便在这样的大背景下， 2017年豪宅市场还是表现不俗，10万元/㎡以上的豪宅共成交了1668套（2016年为1889套）。市场上还有一个“异数”，销售成绩好到扎眼。没错，还是我们豪宅的老大哥——汤臣一品。

汤臣一品顶层复式样板房

老大哥8月之前先后成交两套亿级豪宅之后，8月紧接着成交3套房源，每套总价8500-9500万元之间。10月底，项目成交了一套总价2.05亿，单价高达到34.3181万元/㎡，再次刷新上海高层住宅新房成交价记录（多层房价记录保持者还是苏河湾别墅和巨鹿路886号老洋房）。

20

2018年

豪宅成交断崖式领跑全国其它城市

2018年，楼市还是那个楼市：住宅成交量13年来倒数第二，成交均价53400元/㎡创新高；但豪宅市场已经不是那个市场了，憋了一整年，豪宅预售证犹如开了闸的洪水般排山倒海般奔涌而来，仅4月就有7个豪宅拿证。

云锦东方总价3000万元以上豪宅成交114套

豪宅成交喷井：全年单价10万元/㎡以上的豪宅成交达2011套，是全国其它城市成交套数之和的近2倍！总价3000万以上的豪宅成交892套，占了全国3000万以上豪宅总成交量的近一半！

中粮前滩海景壹号

前滩、陆家嘴北滨江、新江湾城等新兴高尚住宅区，有钱都抢不到房！中粮前滩海景壹号，更是以3127组客户，1300%+认筹率，88亿认筹参与金创下楼市历史记录！

大热盘信达泰禾上海院子

不过，受“限价”政策的影响，拿到预售证的豪宅虽多，却无一不是平价或者压价上市。这一年，上海最贵楼盘list，没有增加新的成员……

21

2019年

楼市和豪宅的故事还在持续书写

2019年，上海商品住宅正式踏上历史舞台的第20年，这跌宕起伏20年，演绎了魔都生动异常的城市变迁。时间还在流淌，上海楼市与豪宅的故事未完待续……

PS：魔都20年顶级豪宅的故事，因很大一部分未能亲身经历，相关楼盘故事和数据均通过大量调研获得，其中难免有遗漏和偏颇的部分，欢迎探讨与指正，谢绝尬黑哦……