资本掘金存量市场 去年北京大宗物业成交额达565亿

在产业和人口疏解的大背景下，北京增量物业开发空间越来越小，与此同时，存量市场愈发活跃，大宗交易、存量改造等成为资本掘金的重要领域。第一太平戴维斯统计数据显示，2018年第四季度，北京共录得7宗大宗物业成交，成交金额合计人民币294.22亿元，为近十年来单季度最高值。第一太平戴维斯投资部高级董事曹春季表示，无论是外资机构还是内资投资者都对北京存量市场表现出极为浓厚的兴趣，并通过极具针对性的投资来完善自身布局。

大宗物业成交创新高，涵盖多个城市更新项目

从全年来看，北京大宗物业交易额也创新高。一份来自CBRE世邦魏理仕的数据显示，2018年北京大宗物业交易总额达到565亿，同比上升47%，创造历史峰值。

具体来看，交易物业类型主要包括写字楼、商业、酒店、服务式公寓、工业/产业园、二手土地。买家中，外资机构投资者在大宗物业投资市场中愈发活跃，资金占比35%，项目投资以股权交易为主。内资机构的投资宗数在2018年有所减少，但部分交易成交金额巨大，拉动投资总额同比上升。

多起大宗物业收购中，不乏城市更新身影。诸如华住酒店与德太集团以11.8亿元全资收购腾飞酒店信托（新加坡）旗下两家酒店地产：北京诺富特三元酒店和宜必思北京三元桥酒店，其目的是通过翻新改造和运营改善，打造华住酒店高端产品。

还有北京愿景明德管理咨询有限公司（简称“愿景公司”）以约105亿元的价格买入位于北京三里屯的盈科中心。众所周知，愿景公司由知名地产人陶红兵创办，其中链家董事长左晖通过天津维航公司持有愿景公司57.6%股份，主要业务是以核心城市项目更新及文旅投资为主，目前城市更新共收购了两个项目，分别为盈科中心及东直门一公寓项目。其中盈科中心商办部分改造已经基本完成，公寓计划明年开始改造。

而卖方中也惊现重仓存量物业投资的远洋资本。2018年9月份，远洋集团宣布，旗下远洋资本收购的北京硅谷亮城项目已实现顺利退出。2017年7月，远洋资本宣布通过境外股权交易方式收购中银资产包项目。而此次完成退出的北京硅谷亮城项目正是“中银资产包”中6个子项目中的一个。

在业内人士看来，受制于北京城市规划政策的影响，未来北京中心城区的项目供应非常有限，更进一步凸显出存量资产的价值。

政府鼓励城市更新 ，存量改造迎来机会

在中经联盟秘书长陈云峰看来，以北京为首的24个城市进入存量市场，2019年我国将大踏步走入城市更新。以北京为例，2018年二手房交易占80%，再加上北京四环内基本不允许新建商业、办公项目等，老旧物业的价值得到市场认可。通过改造、更新赋予旧物业更多时尚、新潮、共享、设计感的内容。“城市更新特别有现实意义，会是一个城市主要的发展方向，也是政府所鼓励的方向。”

2018年9月份，北京市人民政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》（以下称《目录》）。《目录》要求东、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目，棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。同时，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

城市更新也成为接下来政府的重要工作之一。2019年北京市人民政府工作报告指出，城市更新模式发生深刻变化。对于新一年的工作安排，制定城乡建设用地减量实施方案，全年减量30平方公里以上，推出一批城市更新试点区域和试点项目，推动城市减量提质发展坚持“保障对保障”，按照申请式改善、“共生院”改造的思路，推进核心区平房院落有机更新。

北京市政协港澳台侨工作顾问、优客工场创始人毛大庆在出席北京市政协十三届二次会议部分界别联组会上也建议，可在城市更新、旧城改造的过程中实现存量资产盘活加以利用。

掘金存量风口， 多个旧项目焕新入市

以北京为主的一线城市存量时代已经到来，以旧城、旧建筑改造的城市更新业务必将成为房地产市场未来的一个重要增长点，对于很多企业与资本来说，提前布局，才能赢得先机。目前，已经包括万科、中粮、绿地等企业加入存量商业、写字楼改造之列，万科、龙湖、自如、我爱我家等企业布局长租公寓领域，优客工场、WeWork、纳什空间等抢食联合办公商机。

事实上，2018年，多起存量物业在经过改造升级后也纷纷以新面貌入市， 2018年8月初，因为长期经营不佳、持续亏损的安定门三利百货，经过9年的拆建与更新，以中粮·置地广场的新名字及新面貌出现在世人面前。万科自三年前提出“存量改造计划”后，直至去年上半年，在北京的首个城市更新项目——北京万科时代中心也终于亮相。同一时间段，万科在北京的另一个城市更新项目——万科大都会79号亮相，该项目也是在旧项目基础上改造而成。

此外，2018年7月27日，远洋集团和WeWork共同推出WeWork北京坊旗舰级空间。亿达置业在继2017年9月于北京获取首个旧楼改造项目后，去年又在王府井商圈获取一城市更新项目。

万科集团高级副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖在2018年曾表示，未来三年，北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增，目标是在三年之后持有400亿元-500亿元的存量资产改造项目。

增量市场天花板愈来愈近，存量市场成为资本与资金布局的通道。蒙莱国际副总裁李国华表示，2019年是这一经济周期的一个低谷，也是存量投资、改造、收购、并购的一个最好的年份。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 李立军