迅猛发力城市更新 翰同资本王倩称不会盲目扩大规模

10月16日下午，由华住集团与翰同资本联手打造的北京“三元NEO·CitiGO欢阁酒店”全球旗舰店正式开业。这也是翰同资本半年内收官的第三个项目，最近两年来，该机构已过手8个城市更新项目。

翰同资本创始人王倩当日表示，翰同资本坚持走“城市聚焦”和“小而美”的精品路线，拒绝以扩大规模去赚取管理费的扩张模式，从而实现快速发展。

“三元NEO·CitiGO欢阁酒店”的前身为宜必思北京三元桥酒店。2018年1月，翰同资本联合PE投资机构TPG（德太集团）与酒店管理公司华住集团共同成立合资公司，向腾飞酒店信托（新加坡）发出收购要约，全资接盘位于同一位置的两家酒店地产——宜必思北京三元桥酒店和北京诺富特三元酒店，代价为人民币11.8亿元，该笔交易于2018年5月正式完成交割。翰同资本作为本交易的投资顾问以及资产管理方，全面负责项目收购后的改造运营。

经过6个月的全面改造，“三元NEO·CitiGO”已经正式面市。据悉，紧邻的三元NEO诺富特酒店部分的升级改造计划也在筹备中，有望于明年下半年面市。

翰同资本创立于2015年9月，创始团队是来源于美国华平投资房地产组的整建制团队。2017年起，翰同资本开始发力城市更新领域，通过都市系列精品资产并购基金，开始在北京和上海核心地段进行存量商业物业的收购，改造和运营。

过去两年，翰同资本已累计发行6支人民币基金以及1支美元基金，已完成了位于北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安寺、外滩豫园、张江等8个核心区域商办类资产的并购。

“我们并购的资产分两类，一类是城市最核心地段的商业综合体，另一类是高科技园区的办公楼。另外，体量上也比较适中，单体体量在5000-20000平米，资产价值在3-10亿人民币，宜于进行整体改造，流动性高。我们基本上可以在一年到一年半的时间完成整个项目的存量资产整理及设计改造招商的全流程。”16日，王倩向记者介绍。

据悉，在翰同资本过手的8个项目中，已经有4个项目在8-20个月内实现退出，为投资人创造了资金流动性以及远超市场平均水平的丰厚回报。

其中，2017年5月份收购的北京中关村远中悦来大厦项目，于2018年5月份实现退出，IRR（年化内部收益率）达到60%多。2019年年初收购的北京上地商办项目上地NEO，于今年8月底被新加坡知名上市开发商吉宝置业（中国）以1.78亿元人民币收购，实现8个月的快速退出。

王倩坦言，这其中有一定的运气成分，同时也有赖于与一批专业机构的合作，“在收购期间就为退出做好所有的安排，包括资本结构、业态定位、规划设计、收益管理、税务筹划、租赁协议以及管理协议的签署。”

面对当下各路资本、运营商、品牌商齐聚城市更新市场的竞争格局，王倩认为城市更新领域最难的突破点，在于如何赋予老资产新的生命力，以及如何实现真正“低进高走”的退出。

应对不可控的市场周期，翰同资本表示，将坚持走“城市聚焦”和“小而美”的精品路线，仅在北京上海两地选择项目，拒绝以扩大规模去赚取管理费的扩张模式。“盲目追求规模，一方面会拉低项目选择标准，另一方面也会增加团队成本，拉长汇报时间。翰同资本也许会去尝试操盘更大体量的城市中心综合体，但对回报率的要求，一定不会降低。”王倩说。

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