海南自贸港建设方案解读—产业园区相关理论

海南省自贸港建设美景

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第一部分：产业园区基本理论知识

1.1产业园区概念——产业园区的定义

产业园区概念定义：

产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。联合国环境规划署（UNEP）认为，产业园区是在一大片的土地上聚集若干业企业的区域。

它具有如下特征：

1) 开发较大面积的土地；

2) 大面积的土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐设施；

3) 对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制；

4) 详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件；

5) 为履行合同与协议、控制与适应公司进入园区、制定园区长期发展政策与计划等提供必要的管理条件。

1.2产业园区概念——产业园区的分类

产业园区的分类

产业园区分类包括三大类（1）按照产业聚集（2）按照功能特征和经营活动（3）按照发展方式

1.2.1产业聚集类：综合型+单一型和复合型

按照产业集聚程度，可以将产业园区大致分为综合型、单一型和复合型。

（1）综合型

综合型产业园区产业门类较多。典型案例：新加坡裕廊工业园

裕廊工业园根据产业性质的不同将园区分为3个梯度布置：

a) 东北部离城区较近处划为新兴工业和无污染工业区，重点发展：电子、电器及技术密集型产业；

b) 中部为轻工业和一般工业区；

c) 沿海相对独立的西南部规划为港口和重工业区。

（2）单一型

单一型产业园区门类比较单一。典型案例：台湾新竹科学工业园

台湾新竹科学工业园始建于1980年，目前已成为世界最大的笔记本电脑和PC机部件生产基地，其半导体和集成电路的生产能力与美国、日本三足鼎立，已形成上、中、下游完整的产业链体系，成为全球最大的电子信息制造中心之一。

（3）复合型

复合型产业园区产业功能比较多样，很好地解决职住平衡问题。

典型案例：苏州市东郊的苏州工业园

1.2产业园区概念——产业园区的分类

1.2.2按照功能特征和经营活动类

按照功能特征以及经营活动特征，可以将产业园区大致分为以下6种模式

经济技术开发区、高新技术产业开发区、生态工业园区、文化产业园区、物流园区、金融后台服务园区

（1）经济技术开发区

经济技术开发区是经国家批准，由开放城市兴办，通过实行特殊政策集中地吸引外资和引进技术与管理经验，发展高新技术产业并带动其他产业发展的相对独立的经济技术区域。

（2）高新技术产业开发区

高新技术产业开发区是指从事高新科学技术研究、开展以及高新技术产品生产经营的一定区域，通常由一系列从事高新技术产业开发的企业组成。高新技术产业开发区多依附于重工业。其主要特点是：知识和技术密集度高、投资规模大、工业增长率高、产品附加值高。案例：美国硅谷

（3）生态工业园区

生态工业园区是建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。整个企业社区能获得比单个企业通过个体行为的最优化所能获得的效益之和更大的效益。最大的特点是它以生态工业理论为指导，着力于园区内生态链和生态网的建设，最大限度地提高资源利用率，从工业源头上将污染物排放量减至最低，实现区域清洁生产

（4）文化产业园区

德瑞克·韦恩提出文化园区是指特定的地理区位，其特色是将一城市的文化与娱乐设施以最集中的方式集中在该地理区位内，文化园区是文化生产与消费的结合，是多项使用功能(工作、休闲、居住)的结合。

（5）物流园区

物流园区是指符合相关条件的（进入企业及标准或规则）一家或多家企业或单位（运营主体和投资主体）采用相关设施设备（物流设施）管理和从事具有特定功能物流活动（物流功能和服务）在一定区域空间上（土地规模）集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，典型案例：日本临空城物流中心。

（6）金融后台服务园区

金融后台服务园区是指金融后台业务进行独立运作和发展的金融服务区和后台服务机构聚集地。其中，金融后台是与金融机构直接经营活动(即前台)相对分离，并为其提供服务与支撑的功能模块和部门，如数据中心、清算中心、银行。典型案例：伦敦金融城

1.2.3按照发展方式分类

按照发展方式分类，可以将产业园区大致分为以下2种：特色产业园区和开发产业园区

特色产业园区

特色产业园区是专门为从事某种产业的企业而设计的园区, 园区的产业定位明确。这种园区一般是在区域特色工业也就是地方企业集群发展到一定阶段后出现的。如：汽车改装与零部件产业园、生物与制药产业园、煤电与煤化工产业园、文化创意产业园、纺织与服装产业园、商贸与物流产业园等。

特色产业园是以区域特色产业为基础，以优势企业为主导的产业群的一种重要形式。其核心吸引力模式主要有：单一企业型、独立主体型和复合型。典型案例：澳洲昆士兰CIP[1]

开发产业园区

产业开发区式的产业发展方式往往是政府或企业在没有切实产业基础的地区征用土地完善基础设施, 然后再运营相关成熟模式来形成园区，加上优惠政策招商引资, 吸引企业进驻, 所谓的“筑巢引凤”, 可以称之为先建园区后引产业的发展模式。典型案例：长春汽车产业开发区

第二部分：产业园区运营和盈利模式

2.产业园区运营和盈利模式

产业园区的运营模式

产业园区运营模式包括三大类

（1）实行管委会封闭运行机制

（2）引进社会资本开发建设（PPP模式）

（3）张江高科模式—科技投行模式（长期股权投资模式）

实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。

实行管委会封闭运行机制，按照“小政府、大服务、高效能”的要求，实行封闭式管理、开放式运行。

开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限，积极推行“低税区和零费楼”政策，实行一支笔审批、一个窗口单位、一条龙服务。

2.产业园区运营和盈利模式—模式一

运营模式一：实行管委会封闭运行机制

实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。

实行管委会封闭运行机制，按照“小政府、大服务、高效能”的要求，实行封闭式管理、开放式运行。

开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限，积极推行“低税区和零费楼”政策，实行一支笔审批、一个窗口单位、一条龙服务

产业园区运营和盈利模式—模式一

政府授权平台公司作为园区的统筹管理及开发运营主体。

统筹管理权限包括土地开发经营管理权、规划建设组织管理权、产业落地准入权及运营管理权等

运营模式一：实行管委会封闭运行机制

运营模式一：实行管委会封闭运行机制

运营模式一：实行管委会封闭运行机制

2.产业园区运营和盈利模式—模式二

运营模式二：引进社会资本开发建设（PPP模式）——以华夏幸福“固安”模式为例

华夏幸福开发运作 BOT 模式

政府则通过园区管委会履行政府职能，负责合作区域内的开发建设管理工作规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地；按照双方约定的开发进度提供建设用地并依法进行供地。负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持，以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等，以保证公共利益最大化[。

华夏幸福则负责基建、公建，一级开发，产业发展服务，园区运营等工作。

华夏幸福开发运作 DBFOT 模式

华夏幸福开发运作 DBFOT 模式，是设计-建设-融资-运营-转移的模式。DBFOT主要是增加了设计和融资的方式。

（1）融资：融资，创新性融资模式成为产业地产持续资金供应的重要保证。

（2）运营：在自有招商团队和产业发展服务团队的基础上，设立产业孵化器和产业投资基金进行产业控股。

（3）盈利机制：产业发展服务费开始超越园区住宅销售成为主要的利润来源 通过产业控股，共享入园企业未来的成长性收益。

融资为企业持续输血是关键。对内的自我造血以及对外的花式融资手段，都在为企业的快速扩张持续提供资金支持。 闭环逻辑开始显现。通过 DBFOT 运作模式，华夏幸福提供了集产业落地、域开发、园区招商和城市运营为一体的服务，通过以产业撬动地产、以地产培养产业的一二级联动开发方式，对产业发展服务的纵向深入，实现产业新城与资本市场的的 PPP 闭环封装逻辑。

“固安”“模式下，华夏幸福采用了“建设-运营-转移”即 BOT（Build-Operate-Transfer)模式进行园区的开发运作。

运作架构的设计上华夏幸福公司与区域政府签订排他性的特许经营协议，获得 20~50 年不等期限的特许经营权。在交易结构的设计上，由社会资本方华夏幸福负责成立项目公司（SPV），并向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。政府与项目公司各司其职。其中项目公司作为投资及开发的主体，负责园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作

运营模式二：引进社会资本开发建设（PPP模式）——以华夏幸福“固安”模式为例

运营模式二：引进社会资本开发建设（PPP模式）——以华夏幸福“固安”模式为例

通过基金设立，实现杠杆撬动。在快速扩张时，华夏信服通过产业基金模式实现了融资与招商的紧密结合。以 2017 年设立的中国产业新城基金（京津翼一期）。

“京津冀一期”直接服务于固安新兴产业示范区，总体规划为 75.1 亿元。华夏幸福子公司幸福资本作为一般合伙人（GP）负责基金的管理，另一子公司九通资本作为有限合伙人（LP）认购了 25 亿份额。总体来讲，华夏幸福通过 2 个子公司的操作，通过出资 25 亿元，撬动了 3 倍的融资杠杆，同时获得了基金的管理权，直接解决了固安新兴产业示范区在一定时期内产业新城建设开发业务所需资金的问题。

另外，通过目标股权投资业务，实现园区内企业的导入，从中获取高额的落地投资额作为回报。

运营模式二：引进社会资本开发建设（PPP模式）——以华夏幸福“固安”模式为例——融资手段

以华夏幸福“固安”模式为例，PPP模式从BOT到DBFOT模式，盈利主要靠四个部分

（1）获得土地一级开发的固定投资额加成10%

（2）一二级联动，和政府沟通定向摘得低价住宅用地，通过房地产销售回笼资金

（3）通过招商引资，企业孵化，实现当年落地园区的新增产业园投资额的45%作为回报

（4）参股初创企业，参与企业成长，通过后期退出实现收益

运营模式二：引进社会资本开发建设（PPP模式）——以华夏幸福“固安”模式为例——盈利模式

运营模式三：张江高科模式—科技投行模式（长期股权投资模式）

张江高科在2015 年做出了商业模式的第二次重大升级演变，明确其战略定位为“科技投行”—即从重地产转变为重投资。以投资的形式参与园区内企业的发展，在企业成长后期通过退出获得收益。

改变产业地产和产业投资的比重，产业投资的收益将超过地产租售收益。进一步加大了对优质园区企业及其产业链上下游企业的股权投资，截止到2017 年12 月31 日 ，张江高科的长期股权投资额已经达到34 亿元，成为名副其实的“科技投行”。从转型效果来看，张江高科的主营业务收入虽然从2015 年的24.19 亿元下降到2017 年的12.53 亿元, 但净利润却相对稳定，主要原因就在于股权投资收益起到了“定海神针”的作用。

园区职责和管理关系

政府对张江园区管理：1992 年，张江高科技园区开发公司正式成立，公司由上海市国资委投资，政府以货币和土地为出资方式，公司由浦东新区国资委代为管理，全面负责园区开发和建设。政府对园区的管理主要体现为对开发公司日常重大事项的审批权和对开发公司领导者的考核。

张江园区工作职责：1992 年至今，园区主要职责始终是全面负责园区的土地开发、道路等基础设施建设和招商引资工作，同时确保国有资产的保值增值。

运营模式三：张江高科模式—科技投行模式（长期股权投资模式）

第三部分：产业园区招商模式

产业园区招商模式和策略解读

产业园区招商定义

产业园区招商引资是依托产业园区的比较优势，基于合理的产业定位，围绕产业的主导产品及其上下游产品来招商引资，通过引进高端产品生产技术、扩展技术链、营造主导产业、延长产业链，实现产业上的缝合断层、填补空白、调整结构，形成完整产业链，提升综合竞争力的一种招商引资模式

产业园区招商引资的核心关键

招商引资是产业园区建设和发展的关键。

产业园区兴衰成败的关键在于：企业集群最终能否出现。

国内外的大量事实证明：企业集群的成功与否最终决定于市场；产业园区的命运也由市场的需求决定。因此，产业园区在开展招商引资的工作时，应该：

（1） 以市场需求（投资者需求）为核心，不断增强园区与市场对接的能力。

（2） 从投资者的角度反思园区的产业定位，明确园区的比较优势、核心卖点；

（3） 在产业链上寻求优势环节，锁定园区的目标客户，明确园区的主攻方向；

（4） 以市场化手段向目标客户推销园区。

（5） 降低产业园区招商引资的“四大门槛”，从多个渠道增大投资者的赢利空间，增强对投资者的吸引力。

园区招商引资的“四大门槛”分别是：环保门槛、能耗门槛、产业门槛、优惠政策门槛。

产业园区招商引资的四大策略

策略1：定位策略

定位策略包括1、发展定位2、产业定位3、市场定位三部分。

1、发展定位

产业园区的发展定位策略主要包括发展目标定位、发展计划定位两个方面：

（1） 发展目标定位：明确产业园区远景目标和阶段目标。

（2） 发展计划定位：遵照产业园区总体发展趋势，借鉴成功园区发展经验，着眼于未来发展制订拓展计划。

2、产业定位

产业定位

3、市场定位

市场定位就是根据竞争者现有产品（产业园区）在市场上所处的位置，针对投资者对该产业园区某种特征或属性的重视程度，强有力地塑造出本企业产业园区与众不同，给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给投资者，从而使该产业园区在市场上确定适当的位置。

要树立产业园区的形象，关键在于产业园区的功能开发和内涵的发掘。

市场定位

策略2：规划策略

规划策略包括1、产业发展规划2、招商引资规划两部分。

策略2：规划策略

1、产业发展规划

产业园区产业发展规划是对产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业健康发展的行动纲领。

产业园区规划决定了园区的建设规模、方向和品位，因此要坚持“规划先行”的理念。

产业发展规划

2、招商引资规划

产业园区招商引资规划指园区招商引资机构在充分掌握自身优势劣势、机遇威胁的基础上，通过一系列的科学筹划，针对特定目标客户，制定吸引外来资金、项目落户的一系列活动计划。

招商引资规划

策略3：政策策略

政策策略包括（1）土地优惠政策（2）税收优惠政策（3）资金优惠政策（4）外汇优惠政策（5）基础设施策略（6）宣传策略（7）完善园区服务策略（8）其他优惠政策

政策策略

政策策略

策略5：渠道策略

产业园区招商引资的渠道策略是指通过各种渠道将投资引进来。渠道越多，选择的渠道越好，就越能更多地吸引投资企业进入；努力构建招商引资的新机制成为产业园区招商引资的工作重点。常用的招商引资渠道主要有

（1）其他城市驻点招商（2）代理机构招商引资（3）网络招商引资（4）展会招商引资（5）机构招商引资

1、其他城市驻点招商

“行商”招商引资也称“走出去”招商引资；包括到市外、省外、境外、国外举办招商引资会、招商说明会、项目推介会等活动。通过宣传自我以吸引项目进入。

其他城市驻点招商

2、网络招商引资

通过互联网，可使投资意向方了解产业园区的投资环境和投资项目，投资双方不仅能便捷的随时联系，同时产业园区还可以通过互联网为投资者提供咨询服务。

网络招商引资

3、展会招商引资

展会招商引资即举办或参加投资贸易洽谈会、博览会、项目推介会等，即各种会、节、展、坛。通过在展会上对招商引资项目的集中展示，以达到广泛吸引人气、招商引资的目的。

16个国家级与招商引资相关的会议

4、机构招商引资

机构招商引资通过成立招商局、投资促进局、招商引资办公室、经济合作办公室或投资促进中心等，确保招商引资的专业性和持续性。过去称经协办。

机构招商引资介绍

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