楼市20年代｜69800元/㎡阵营里，谁能成为杭州豪宅“带头大哥”

编者按：

你好！楼市20年代

2019年即将成为历史。再见，跌宕起伏、精彩和狗血齐飞的一年。

2020年就要登场。你好！崭新的20年代。

楼市20年代的开端，我们先聊聊69800。

文/住浙网研究员 华静

土拍“双限”政策落地，69800这个数字变成了杭州楼市里的高频词。

从最早的信达滨江壹品，去年11月首开的保利滨江上品到接踵而来的滨江金地御品、百亿江河汇地块、望江新城巨无霸地块，南星板块、江河汇、望江新城精装高层住宅，一律都贴标签：69800元/㎡。

唯一有点例外的是，仁恒滨江园拿到了70800元/㎡，迈入了“7万+”，往上顶了顶是大户型的缘故。严格来算，也还是“69800阵营”。

这几个盘踞在钱塘江畔的项目先后入市犹如“神仙打架”，那么，究竟是谁能扛起“豪宅新世代”的大旗，成为钱塘江畔那颗最耀眼的星？

区位图

保利滨江上品

均价：约69800元/㎡

装修情况：精装，装标7800元/㎡

主力户型：129、137、167㎡

地铁：4号线甬江路站约500米、1号线婺江路站约800米

交房时间：2021年12月

项目地址：甬江路与银鼓路交叉口

仁恒滨江园

均价：约70800元/㎡

装修情况：精装，装标9000元/㎡

主力户型：165㎡、190㎡、251㎡

地铁：4号线甬江路（约350米）

交房时间：2022年6月

项目地址：钱江路与甬江路交叉口

滨江金地御品

均价：约69800元/㎡

装修情况：精装，装标7800元/㎡

主力户型：116-191㎡

地铁：4号线甬江路站约500米

交房时间：2021年底

项目地址：海潮路与东宝路交叉口

地段PK

这三个项目虽均属于钱江新城板块，却分属于不同单元。其中上品和仁恒滨江园属于南星单元，而御品属于望江新城单元。

南星单元是新杭州时代著名的豪宅区，在小小的“一平方公里”范围内，10多个豪宅各自绽放，蓝色钱江、望江府、侯潮府等，平均房价7万+，总价都在1000万以上，配套的成熟度已无需多言，无论是一线江景，还是密集的地铁网，或是繁华的商场配套（万象城、来福士等）都不缺。

其实上品和仁恒滨江园仅隔一条甬江路，步行只有约150米的距离，总的来说两者的地段和配套并无明显差别，也都称得上地铁盘（距离4号线甬江路站约500米）但近挨着秋石高架是上品地段上的最大“嘈点”。

而滨江金地御品则位于望江新城核心位置，该板块左邻杭州老底子的“皇城根”，右靠杭州“新芯”钱江新城，是上城区靠大拆大建、集中建设起来的一个板块。御品可以说既享受到新城配套，也能近享老城的舒适。

交通方面，御品周边直线500米范围内，就有地铁1号线（城站站）、7号线（城站东站）、5号线（江城路站）3条地铁线辐射。

现阶段从区位上，望江可能还无法与南星比肩，但伴随着望江金融科技城的规划和钱江新城的成熟发展，未来的潜力很大。

望江金融科技城规划图

产品PK

保利滨江上品由16幢高层组成，一共668户，全部是2梯2户，主打125—238㎡的六种纯改善户型，全精装交付。

灵感源自伦敦海德公园一号的建筑外立面，与旁边的壹品颇有异曲同工之妙。都是以大尺度的浅色铝板（石材）框住数组深色门窗阳台，形成整体视觉上“白色大方格子”的建筑意象。

上品有劳斯莱斯幻影、卡地亚、宝格丽、新亚洲四大精装风格可供购房者选择，选用德国Notle橱柜、法国Nather新风系统等国际顶尖装修配置。

保利滨江上品建筑立面效果图

仁恒滨江园引入新加坡花园社区营造理念，是以9栋14-17层小高层打造市中心大围合作品（园区内营造了近20000平的园区景观），总计346户，主力户型170-251㎡，全精装交付。

在建筑立面上，采用浅香槟全铝板幕墙+大玻璃面设计，局部运用木纹合金板，搭配屋顶泛光照明，立面呈现金属质感。 样板房中，博世的厨房用具，嵌入式的冰箱和洗碗机，还有汉斯格雅、唯宝的卫浴用品等一应俱全。

仁恒滨江园鸟瞰图

滨江金地御品由12幢17-18层的高层建筑组成，合计548户，户型面积116-185㎡，全精装交付。整体设计一如滨江以往的豪宅风，建筑灵感源自宝格丽酒店风格，整体大气美观。

建筑以铝板搭配大面积玻璃，灵感源自宝格丽酒店风格，园区内摇曳的加纳利海枣，滨江标志性的蓝宝石景观泳池点缀其中。

装修延续了滨江一贯的高配，包括博世燃具、TOTO马桶、汉斯格雅、唯宝卫浴，新风、地暖一应俱全。

滨江金地御品鸟瞰图

三个项目的立面都采用了铝板+玻璃的组合，抛去了“土豪风”，更加轻盈时尚；从装标上来看上品和御品的装标都为7800元/㎡，仁恒滨江园的装标要高1200元/㎡，不过从精装规格来看，半斤八两。

从户型上来看，仁恒滨江园起步最高，为170㎡，分别是四房两厅三卫、四房两厅四卫和五房两厅四卫。从最小的边套170㎡户型图上看，各功能区的尺寸比较大气，但也存在面宽小径深大的毛病。

仁恒滨江园170㎡户型

御品的户型是三个项目中最“亲民”的，中小户型最多，准入门槛最低，但对于顶级豪宅而言，也不见得是件好事。此外，在户型设计上也存在槽点，面宽小径深大。137㎡的户型只有两房朝南，最大的户型169㎡也只是三房朝南。

滨江金地御品137㎡户型

相较于御品，上品在户型赠送面积上“阔绰”一些，但在户型打造上颇为中规中矩，137㎡做到了4室2厅3卫，但各功能区的尺寸显得较为局促。

保利滨江上品137㎡户型

品牌PK

这三个项目中，都不乏滨江的身影，若刨去滨江，也都是“豪宅制造家”。

仁恒滨江园，由仁恒置地和滨江携手打造。在杭州，熟悉仁恒的人可能不多，但在上海，身为新加坡房企的仁恒置地，是神一般的存在，其产品力和服务皆一流，在理念上更是扮演着启蒙者的角色。
早在1998年，全国商品房尚处于起步阶段，仁恒就已经用全精装、双会所、风雨连廊、全屋顶泛光照明等设计理念，给上海甚至全国市场上课了。

保利滨江上品，由滨江和央企保利共同打造的项目，保利深耕杭州十二载，以一座中央公馆拉开了打造市中心豪宅的序幕，交付品质，有口皆碑。

滨江金地御品，由滨江、金地、龙湖、阳光城四家房企共同投资打造。一直以来金地都以产品品质著称，是一家以改善型产品著称的房企，御品是其在杭州顶级豪宅市场的首次试水之作。

钱江新城实景图

生力军：江河汇、望江新城项目

今年8月，江河汇地块由新鸿基和平安联合体以总价132.6亿元中标竞得，项目包括汇东、汇西和汇中三个区块，未来，这里将打造成一艘集金融商务办公、城市旅游体验、居住公寓和客运通航等多功能的“综合体航母”。

汇西地区将布置1栋高层办公楼、1栋高层服务式公寓和1栋相对较低的酒店。摩天轮所在的是汇中区块，往东就是汇东。

汇东区块总用地面积约11.4万平方米，地上总建筑面积约70万平方米，将成为5A级甲级商务写字楼、五星级主题酒店、高端住宅组成的多业态、多功能超高层建筑群和精品商业、O2O活力街区互为补充。敲黑板，住宅部分位于汇东。

江河汇区域住宅部分总建筑面积为12.8万方，限价69800元/㎡。

江河汇最新整体规划图

江河汇东效果图（红圈内）

4月16日，滨江和绿城在望江新城的一宗地块上激烈争夺，结果拍出了杭州宅地的单价纪录。

这块地东至规划凯旋路，南至望江路，西至规划始板桥直街，北至规划映霞街。出让面积42517㎡，容积率2.7，建筑面积114795.9㎡。杭州滨泰投资管理有限公司（滨江集团）以总价520317万元竞得该地块，成交楼面价45325元/㎡，溢价率29.98%。竞配自持面积比例22%。实际拿地成本创了杭州宅地的单价新高。

创楼面价单价新高的望江新城项目

项目已经开工，由滨江和融创联袂打造，是继杭州壹号院之后的再次合作。根据公示，该小区拟建11幢高层和2幢洋房（5F）。

滨江为这个万众瞩目的项目起个什么样的案名，还是延续“上品”、“御品”的品字系吗？备案价维持望江新城的上限69800元/平米吗？

全新的“69800生力军”，这个豪宅项目会呈现怎样的作品？

挥挥手，2019年只剩几天。

这一年，我们见证了百亿江河汇地块的诞生，这一年，杭州的豪宅版图悄然生变。

没半年，上品和御品都已售罄，从仁恒滨江园开盘至今的成绩来看，受宠程度也是非同一般，上千万的房子，两次开盘中签率都低于20%（一次为15.6%、一次为17.37%）。

从交付时间来看，上品和御品都将在2021年底交付，而仁恒滨江园将再往后拉半年，届时凭产品说话，才能真正为这些豪宅打分。

从西湖时代到钱塘江时代，钱塘江这条城市线愈发光彩夺目，这些星布在钱塘江畔的豪宅无异于锦上添花，成为塑造城市封面的重要一环。