比肩东京的横滨港未来21区，如何通过有机更新变身“未来都市”？

2014年夏天，超过1000只由真人扮演的人气动漫人物——“皮卡丘”成群结队地出现在位于日本横滨的“港未来21”地区（以下称“MM21”），并举办了多场活动，MM21由此成为那一年本土内外最炙手可热的话题旅游目的地之一。在此之后，MM21每年夏天都举办这一活动，如今已经成为了横滨市每年夏季的招牌大事件。

皮卡丘让MM21成为了众多动漫迷的“巡礼”圣地，而对于MM21来说，皮卡丘只是它的众多的“硬核”吸引物之一。

标志性吸引物，强化横滨独立形象

MM21位于东京湾南侧的神奈川县横滨市境内，距离羽田国际机场约有30分钟的车程。MM21是横滨市海岸的旧工业城市再开发地区，也是汇集商务、住宅、宾馆、花园、购物、餐饮、娱乐等设施的新型街区。

它的目标之一是既可让横滨摆脱东京卧城形象、发展自立商务核心区，又可向南疏解东京商务办公的巨大压力。

“MM21”项目规划开发面积186公顷，建筑总面积300-400万㎡，规划就业人口19万。整个滨水区规划中体现了对原有港区工业设施细致的改造与再利用理念，将旧工业设施巧妙地结合进公共场所中。它注重独特建筑景观和城市空间设计，吸引了企业总部、创意设计产业的发展，改良为契合当代新型生活方式的理想场所，逐渐发展成横滨观光必游之地。

地标塔大厦、Cosmo Clock21摩天轮、红砖仓库等都非常具有识别度；皇后广场、横滨World Porters等餐馆和时尚店集中的许多大型综合商业设施；楼宇之下Cosmo World游乐园以及许多开放公园等都处在徒步圈的范围之内。

另外还有横滨美术馆等各类博物馆、以及会议中心、国立大会厅和大饭店齐备的Pacifico横滨等文化设施，尤其是Pacifico横滨犹如快艇鼓起风帆的外观已经成为横滨的代表性景观之一。这一切绘制成的夜景也成了日本三大夜景之一。

以功能转化为主，着眼“未来都市”

以功能转化为主的城市再开发，通常以旧工业区、旧厂房工业用地为基础，通过吸引商业、文化创意产业、信息产业等新兴产业进驻，实现片区产业结构的更新升级，从而启动经济发展的新引擎，并通过改善片区生态环境，适应性再利用原有的工业区空间，赋予工业用地新的商业、休闲、娱乐、文化、游憩等功能。

发展契机

20世纪末日本制造业发达的时代，横滨港沿岸设有大量的港埠设施与相伴生的工业与仓储产业，但受到本世纪以来全球化浪潮的冲击，横滨面临制造业空洞化的危机。横滨寻找的一个出路便是在旧的港区进行改造，将过去的内港改造为一个“未来都市”。

1980年代的横滨港

在日本泡沫经济前的鼎盛时期，横滨便开始致力于大规模开发滨海区，企图从重工业都市转型。1981年，横滨市便推出了MM21开发计划，这片区域也寄托着横滨市对于21世纪的未来梦想。

其规划思路是以贸易和国际交流为核心，以应用最先进的信息技术为手段，以强调人文、环保、自然为理念，打造富有情趣和洋溢着国际性的港口新区。通过改造，这片地区逐渐通过展览中心、国际会议中心、购物商城等设施的建设，招揽国际商务旅客，带动横滨市及周围地区的观光。

MM21新港地区土地利用图与建筑限高规划

功能分区和业态

MM21在功能上大致分为5个区，即：国际区、商务区、商业区、步行区和开放区，分别承担着办公、商务、商业、交通、文化娱乐等功能。具体的业态有住宅、酒店、购物中心、办公楼、公园、博物馆等。

方便面发明博物馆

创意都市与文化政策

2000年前后，包括MM21在内的横滨市中心曾一度出现衰退。亚洲金融危机以及泡沫经济破灭的持续影响，MM21等区域土地出售、以及公用地需求低迷，市政府有次感受到了危机。

2002年11月，时任市长成立了“依靠振兴文化艺术、旅游业促进市中心活化研讨会”，提议建设艺术创造特区，并在2004年最终形成报告，并首次明确提出“创意城市”的术语。这一报告涉及三个战略性的项目：

①创新一带的形成。活用历史建筑物、空置仓库等，聚集艺术家和创造者。

②映像文化城市。吸引一些影像系统的产业，形成创新型产业群。设立东京艺术大学映像研究科。

③国家艺术公园。面向港口开放150周年，重新整合临海区域的港湾空间。

创新一带的形成过程

这些政策的展开取得了很大的成就。从2006年到2009年，横滨市的创意企业从4959家升至6479家，相关从业者人数也从65729人升至81459人，增长率分别为31%和24%。以MM21为核心的文化艺术和旅游产业再次成为了横滨市发展的新引擎。

2018年横滨创意周

与此同时，在创意一带形成的过程中，以BankART1929事业为代表的旧建筑与艺术空间改造推动了各类文化设施的聚集与发展。包括红砖公园在内的横滨市美术馆、横滨开港资料馆、横滨港博物馆、神奈川县立历史博物馆以及方便面博物馆都成为了重要的文化地标与活动阵地。

建设与运营模式

在建设上，MM21采取多方投资、分工负责的模式，横滨市负责填海造地、平整土地、进行基础设施建设；私营公司兴建贸易和商业大厦；神奈川县投资艺术博物馆、航海博物馆等公共设施；公共部门和地方财政联合负责国际会议中心和港口、铁路工程的建设。

在开发运营上，引入由公共与私营部门联合组成的第三方公证单位，对项目进行监督，保证了项目的运行。在经营策略上，采取以区域环保和交通为依托，主打商贸服务业，并配以办公、酒店的多元模式，确保各方利益，保证了运营效率的最大化。

除此之外MM21还以21世纪的环保都市为基本方针，区内的电线、光缆以及水道供暖系统全部预先设置在地底的共同管沟之内，街道的绿地覆盖面积达到了43%以上。

分担首都圈业务功能，带动产业升级

横滨市是同港口同步发展起来的城市，港口关联产业所创造的生产总值，港口相关从业人员比例约为20%，作为骨干产业大多数人期待着今后仍将活跃发展。同时基于政府推进的“首都圈均衡发展“政策，MM21地区作为分担首都功能的战略业务核心区，除吸引日本代表企业的总公司等业务功能之外，谋求季节商业功能和多种多样的国际交流等与大城市相称的各种功能，确保流失到市外市民回归的就业场所。

以中央地区为主也在致力于建设成一个企业总部基地、商业中心。横滨市港湾局港口振兴部整备推进课长蝦名隆元指出，虽然目前的主流还是公司将总部设在东京，但东京面临交通堵塞和人口管理问题，企业在东京也苦于找不到合适用地的时候，越来越多的人现在会开始选择横滨。

港未来距离新干线的新横滨站只有10到15分钟，距离羽田机场不过30分钟左右，这使得港未来在交通方面并不逊于东京的商业区域。

在港未来的便利交通以及相关政策吸引下，包括日产汽车、肯德基等公司纷纷在MM21设立总部。日本神奈川县也开始在MM21以及镰仓市设立风险企业扶持中心，支持初创企业通过与大公司合作，孵化出能活跃在全球的风投企业。神奈川县知事黑岩祐称，神奈川要抱着赶超走在前列的东京都的心态，建设风投企业基地。

经验与借鉴

MM21历经30多年时间从破旧的造船厂成为了现代化的滨海新区，其成功经验包括：先进环保理念、发达交通网络、渐次开发策略、尊重历史遗产与文化艺术、旅游振兴。

第一，注重“人文、环保、自然”的理念，规划中绿地面积占了1/4，而且所有建筑采用了环保、节能的材料和设备。此外，在空间规划上，设计了舒适、安全的步行空间，保证了办公人员和游人的舒适体验。

第二，注重打造立体的交通网络。港未来21区对外有铁路、航运和公交系统，对内设计了高架行人通道、步行传送带、游艇，保证了区域的人流往来。

第三，采取渐次开发的策略。从1989年横滨博览会的开幕、美术馆的建成，到2004年的商业广场大楼，再到2010年的TOC港湾建成，前后30年时间，每个区遵循渐次建设的策略。

第四，高度重视文化艺术与旅游产业对于区域的发展引导。在阶段性发展遇到瓶颈之时，依靠振兴文化艺术、旅游业促进市中心活化，开启新的发展引擎。

最后，注重历史遗产保护。港未来21区在开发过程中，非常注重历史遗产的保护，比如在原址保留了建于1911年的红砖仓库，改建成了红砖公园，成为了新区著名的景点。

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