从新加坡到美国加州，全球楼市进入寒冬

随着时间悄悄进入2019年，2018年已经成为历史。但2018年房地产市场发生的事情仍在继续影响着2019年的市场状况。

这里我们简单梳理一下当前的全球市场的楼市现状：新加坡房价六个季度以来首次下跌！悉尼房价较2017年峰值时大跌超10%！英国卖房要排队！美国巴菲特的房子都要打折才能卖！虽然各个地区的经济环境不大相同，但也都有明显共性——资金成本上升、政府监管力度加大、市场缺乏新进买入力量。

2018年年末，终于连此前一直表现优异的亚洲楼市也正式加入了全球楼市降温的大潮，而由此造成的经济后果可能会很严重。

全球评级机构标准公司在上个月的一份报告中曾表示，不断走低的房价和较高的抵押贷款利率不仅会削弱消费者信心，还会影响可支配收入，这都给全球经济的复苏造成明显压力。

彭博分析指出，尽管不同地区的每个城市都有自己独特的下跌特点，但仍有几个共同点：借贷成本上升、政府监管力度加大以及经济的下行压力。

新加坡房价出现六个季度以来首次下跌

作为世界上生活成本最高的地方之一，新加坡的房价在去年四季度出现了六个季度以来的首次下跌，而黄金地段房价更是下降了1.5%。

高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡研究主管Christine Li指出，新加坡当局为控制房价上涨而实施的“降温措施”，以及全球贸易摩擦和股票市场的波动，打击了高端住宅市场，此外，黄金地段缺乏新式住宅也是房价下跌的原因之一。

一直以来，新加坡政府都坚持认为其需要干预以防止房地产市场出现泡沫。 该国国家发展部部长Lawrence Wong曾表示，若当局没有采取行动，房地产将会出现无序的上涨从而导致经济被房地产严重捆绑。

其实在2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施QE政策，导致大量资金涌入新加坡楼市。外资和外国人的涌入，推动了新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。

2009年新加坡开市实施楼市管控，而直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动。

为抑制房价，去年7月5日，新加坡金融管理局、国家发展部和财政部曾发布联合公告表示，从7月6日起，新加坡将上调额外买家印花税（Additional Buyer Stamp Duty）税率5–15个百分点，并收紧贷款限额。

新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。公告称，在利率上升和住房供应面强劲的情况下，如果不加以控制，房产价格一味上涨可能会导致市场出现不稳定的回调。

悉尼房价较2017年峰值大跌超10%

全球房价下跌的恐慌让悉尼这座城市开始沉思：当前这个自上世纪80年代末以来最严重的房价下跌造成的财富缩水，会带来什么样的经济影响?

据分析公司CoreLogic本周三公布的数据显示，悉尼的平均房价自2017年达到峰值以来已下跌11.1%，房地产市场处于2008年经济危机以来最疲软的状态。而在之前1989-1991年的大衰退周期中，从峰值到谷底的跌幅也仅为9.6%。

澳大利亚房价在过去的55年中涨了65倍，由于近年来海外买家的大规模涌入，房价更是快速飙升，至2017年达到了一个顶峰。

据彭博报道称，澳大利亚央行担心，房价暴跌造成的经济长期低迷将拖累消费，且主要反对党工党(Labor party)承诺，如果该党赢得5月份的大选，将限制对房地产投资者的税收优惠，这使得楼市信心可能进一步受到打击。

从长期来看，每当房价暴跌的阶段，悉尼的房价需要数年的时间来恢复到之前的周期峰值，因此，当地房价在接下来一段时间继续下跌的可能性仍然较大。

英国伦敦卖一套房要128天！

2018年英国房价涨幅从一年前的2.6%降至0.5%，创下2013年2月以来的最慢同比增速。伦敦房价2018年下跌0.8%，为连续六个季度同比下跌。

面对着全球主要经济体超宽松货币政策环境接近尾声，以及英国脱欧所带来的种种不确定性，一直是中东和俄罗斯富豪们最爱的英国楼市也撑不住了。

据Nationwide（全英房屋抵押贷款协会）周五公布的数据，英国在2018年的房价录得五年来最慢涨幅，2018全年的房价涨幅从一年前的2.6%降至0.5%，创下2013年2月以来的最慢同比增速。

而去年12月的房价较11月环比也下降了0.7%，全英国平均每套房房价为21.23万英镑。

作为抵抗通胀和经济危机的重要资产之一，英国房地产市场在经历了几十年的繁荣之后，目前正在放缓。Nationwide在报告中表示，上个月消费者的信心减弱，新买家问询数量进一步下降。

对此，Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示，目前放缓的迹象可能是经济前景的不确定性所造成的，尽管目前就业和工资增长强劲，借贷成本也较低。他预计，如果经济成长率依然难以有效提高，则2019年英国房价还将继续维持目前供过于求的趋势。

英国首都伦敦的房价在2018年下跌了0.8%，Nationwide在报告中表示，这是伦敦房价连续六个季度出现同比下跌。

伦敦房价最早出现连续下跌，或许与此前较大的涨幅有关。与2007年金融危机前的房价顶峰相比，伦敦房价已经比11年前高出了52%左右，而全英国的平均水平才比07年的高点高出28%。

据瑞银近日发布的研究报告，伦敦房产目前在市场上平均需要等待128天，才会被出售，这一比例大幅高于2016年平均77天的水平。

同样追踪该数据的Post Office也得到了类似的结果，伦敦房产需要挂牌126天才能被售出，较2017年再度延长了11%。而2016年末，这一数字为89天，2015年则为74天。

此外，瑞银(UBS)的数据显示，39%的房产挂牌出售后，价格出现下调，自2016年英国退欧公投以来翻了一番。要价的平均折扣为2.6%，而一些热门区域，如肯辛顿和切尔西的平均折扣超过4%。

瑞银在报告中称，在英国退欧的不确定性挥之不去的情况下，买家对房价的承受能力不足，加上印花税的变化，都对楼市造成了影响。

中国买家撤离美国楼市，巴菲特也打折出售

近年，由于中国经济的强势崛起，中国投资者已成为全球投资者的一大风向标，他们所到之处往往象征着全球不同地区经济前景。比如，中国买家热衷于全球多个城市的楼市，其中就包括美国楼市。不过，自今年第二季度以来，中国买家对美国楼市已形成鲜明的反转态度，由此前大笔买入变为提前大规模撤离，美国楼市也因此正在酝酿空前的降价潮，或重现2008年次贷危机景象。

据Real Capital Analytics稍早前报告指出，中国买家（企业）在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，远远多于中资买入的美国地产1.262亿美元，第一次呈现净卖出11.64亿美元。中国投资者从2008年来以来出现首次开始抛售美国房产，中国买家对美国楼市的抛售潮或仅仅只是开始。

Real Capital Analytics最新一期公布的数据显示，中国投资者在第三季度抛售了价值10.5亿美元的美国房产，同时仅购买了2.31亿美元的房产。这标志着继第二季度净卖出美国楼市后，中国买家已连续两个季度在做空并抛售美国房产。

在过去十年中，中国投资者将数百亿美元投入到美国房地产领域，主要集中在纽约，洛杉矶，旧金山和芝加哥等主要城市地区。中国买家从来没有代表过美国市场购买力的一小部分，他们历来对美国楼市出手阔绰。然而上述迹象却表明，中国买家对美国楼市的态度正发生180度急转弯。

眼下，在中国买家带头撤离美国楼市的背景之下，美国楼市这一膨胀近十年的美元资产价格泡沫或正在破灭。据NAR报告，目前，有约90%的现房销量却出现意外大幅下降，跌入近三年来最低谷。

根据2018年公布的数据，纽约去年二季度一周内就有800栋待售房屋降价销售，这在最近12年来实属首次。哈顿的二手公寓就以五年以来最大的折扣售出。而在旧金山，11月份的单户住宅销售中位数价格降至143.5万美元。已从今年2月的170万美元的峰值下降了惊人的265,000美元，降幅近15.6％。这使得该地区房价中位数低于2017年5月的最低价格。

美国财经网站TheEconomicCollapse称，美国房地产市场最近像极了2008年次贷危机前夕的市场情况，从东海岸到西海岸，降价甩卖声此起彼伏，为美联储乱印钞票而买单。

美国楼市次贷危机后，美联储开启的QE印钞机放水模式，源源不断的美元涌向市场，美国金融因此复苏的同时，也促使美国楼市由低点上涨，全球热钱再度将美国楼市当作了金融投资品。因此，美元驱动了金融危机后的美国楼市，也被称之为美联储“印出来的高房价”。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）报告，继美国成屋房价在9月再创历史新高后（连续77个月同比上涨），目前，有约90%的现房销量却出现意外大幅下降，跌入近三年来最低谷。

与此同时，美国经济优先举措，油价大跌趋势都在带动一系列以美元计价大宗商品的弱势，甚至是熊市表现。此时，受益于全球经济一体化的美国一些城市，其楼市受到的冲击大为增加。以知名的美国旧金山湾区为例，这里的楼市过去受全球投资者青睐。但今年9月该地新建和现房的销售同比下降 19％。加州的圣迭戈共售出2,942套房屋，低于去年的3,568套房屋。这是2007年9月销售2,152套后(11年以来)，同时也是自金融危机爆发以来的最低销售数量。

高盛报告指出，美国楼市2012年之后价格飙升的状况已经结束了，今年下半年进入了低增速地带，而这将是接下来的新常态。美国银行则认为，美国的房屋销售达到顶峰;美国楼市不再是逆风。摩根大通研报显示，在其追踪的一个模型中发现，美国经济在未来两年内出现衰退的概率显著涨超60%，而在未来三年内衰退发生概率超过80%。

也正是在这样的经济预期和楼市表现背景之下，美国多地楼市引发了抛售潮。比如，在纽约，一周内就有800栋待售房屋降价销售，这在最近12年来实属首次。Brown Harris Stevens的报告称，在今年二季度时，纽约曼哈顿的二手公寓就以五年以来最大的折扣售出。而包括亿万富翁沃伦.巴菲特这样的富豪近期也带头甩卖美国房产，撤离美国楼市。

据全美最大的房地产交易平台REDFIN称，巴菲特名下1栋位于美国加州海滩的房屋，近期以约750万美元的价格卖出，比最初报价大跌350万美元，而且整整卖了20个月才成交，该网站称，这栋报价1100万美元海边度假房产自2017年初挂牌就一直无人问津，直到巴菲特打了7折之后才顺利售出。

房利美发布的一项住房调查显示，只有五分之一的美国人认为这是买房的好时机。也就是说，五分之四的美国人已不再看好美国楼市。彭博社援引Realtor报告称，美国房产卖家将看到越来越多的竞争增加价格压力，未来一年，美国的房屋卖家可能需要更长的销售周期。美国楼市或正在迎来更加艰难的时刻。