瞄准3万亿增量市场，多方“抢滩”大湾区零售物业

2019.12.18

文 |王晓悦

近期，央企首只REITS产品招商局商业房托在港交所上市，再次将市场目光引至商业地产领域。近年来尤其是今年《粤港澳大湾区发展规划纲要》(下称“《规划纲要》”)发布后，内地及港资商业地产开发商纷纷闻风而动布局大湾区。

业内专家认为，随着住宅业务增速放缓，商业地产提供的稳定现金流开始受到重视，成为房企眼中的“香饽饽”。其中，大湾区消费市场仍有3万亿增量空间，以百货、购物中心为代表的零售物业将迎来高速增长期。

商业地产开发商大湾区“掘金”

《规划纲要》发布后，房企加快布局商业地产的脚步。

今年10月中旬，世茂股份控股子公司珠海世茂新领域房地产开发有限公司作价56.4亿元竞得珠海一国有建设用地使用权，预计用于建设大型商业、展览中心等。9月，华润集团旗下深圳市润投咨询有限公司以底价46.6亿元摘得深圳南山区一商业用地，拟建设商业文化项目。

港资也不甘落后。近日，港企新鸿基地产携手郭氏家族开发西九龙地标项目，此前前者更陆续投得广州南沙庆盛枢纽区块两幅商用地块，是《规划纲要》公布后第一个在大湾区取得大型综合商业用地的香港发展商。继广州K11开业后，港企新世界发展近期称将在深圳太子湾打造购物艺术中心K11及亲子教育商场D.Park。时间再往前，港企嘉里置业(中国)有限公司在2018年末斥资26.32亿元拍下深圳前海前湾片区商业用地，拟用于打造大型城市综合体。

瞄准3万亿增量市场，多方“抢滩”大湾区零售物业

“就我所知，近期很多港企、外资都在考察广深等地的商业项目，寻找进入大湾区的机会。”莱坊深圳董事总经理简家宏在接受《证券日报》记者采访时表示，港企、外资企业早期集中布局发展较快的京津冀、长三角等地区，在大湾区持有资产并不多。现在，大湾区商业地产容量持续提升，吸引了不少港企和外资的眼光。

一位专注商业地产的专家告诉记者，传统住宅开发增速放缓，商业地产具有较长的经营周期，长远来看有利于开发商的业务稳定和战略布局，这是房企近期密集布局商业地产的重要原因。

瞄准3万亿增量市场

商业地产囊括了写字楼和购物中心等业态，数据显示，目前大湾区写字楼供应量日趋饱和，购物中心供应量则略显不足。

莱坊报告显示，截至2019年上半年，广州、深圳建筑面积2万平方米以上的优质零售物业总供应量分别约为5百万平方米及4百万平方米，不仅远低于北京、上海的1200万平方米及1600万平方米，也略低于武汉、成都和天津三个城市。

租金水平上，广深优质零售物业平均首层租金均低于1000元/平方米/月，上海、北京则达到1800元/平方米/月左右及1200元/平方米/月左右的较高水平。

“这主要是由人流量决定的。”简家宏表示，上海有近2500万人口，北京有约2000万人口，大大高于广州或深圳的1000多万人口，另外，上海和北京的人均可支配收入和零售总额目前也高于广州和深圳。

此外，珠三角地区具有购物需求的人群，往往被澳门和香港发达的零售物业吸引，广深地区的消费主力外移。因比邻香港，这种虹吸现象在深圳最为明显。数据显示，2018年广州零售总额逼近万亿，深圳仅实现6168亿元。

简家宏表示，虽然目前珠三角零售物业总量不大，但规模增速极快，在粤港澳大湾区一小时生活圈的规划下，珠三角将辐射更多周边城市，吸引有消费需求的人流，广深优质零售物业规模预计5年内能赶上北上地区。汇丰广东联席行政总裁王立伟曾预测，到2025年，大湾区零售市场规模将翻番至8690亿美元，折合人民币约6万亿元，超过韩国、新加坡和新西兰三个市场的总和。

金融化是必备条件

相比快周转的住宅开发，经营零售物业需要极致的耐心。从投入建设到产生回报，至少需要8年时间，这无疑对开发商的资金水平提出更高的要求。上述专家告诉记者，房地产金融化是商业发展的必要条件。

在广州，目前扎根较深的零售物业商不乏太古地产、富力地产、越秀集团和正佳集团等大型开发商，这些开发商都已通过不同方式实现房地产金融化。

其中，越秀房地产投资信托早在2005年作为内地首只REITS在香港上市。富力地产、太古地产和越秀地产均在港交所上市，获得资本市场支持。正佳企业也于2018年下半年在深交所发行了总规模为73.006亿元的资产支持专项计划，成为2018年市场规模最大的CMBS。深耕深圳的开发商华润置地、天虹股份等也均上市，一些小开发商则会采用租售并举、或提前收取租户保证金与租金等方式“回血”。

此外，后期的资产运营管理能力，也是灵活进入和退出商业地产的必备能力。零售物业对开发商的品牌规划和运营水平要求极高，动线设计和租户组合等细节都需配备专业人才。简家宏表示，目前购物商城同质化较为严重，开发商需充分调动专业人才，寻找特色运营模式，才能在未来的市场中夺得一席之地。

瞄准3万亿增量市场，多方“抢滩”大湾区零售物业