万万没想到，这个不限购项目，挑起了武汉TOD升级之战

每天不一样的武汉，已经让所有人产生了迭代城市认知的紧迫感。比如，环线与房价匹配度问题，城市扩张与新城区功能变化，以及，武汉全面进入TOD时代的大讨论。

追捧地铁房是武汉不落的话题，政国策曾提出，一个区域的“含铁量”高低，就是评价其发展水平及未来潜力的重要指标。现在，光有这个不够了，还得看TOD发展指数。

2018年以来，“TOD”频繁成为武汉的讨论话题，更多的项目开始科普TOD，2019年的这个6月，关于武汉TOD2.0的探讨也出现了。如果到现在，不管自住还是投资，你还不知道甚至不打算了解一下TOD，那你在武汉可能已经OUT了。

最牛的城市都选TOD模式

政国策此前论述过TOD特点及重要性，并且强调，武汉要想承接2000万人口、保持高质量可持续发展，TOD是必由之路。有些人说不过是为了营销卖房，地铁房很牛了，现在炒作TOD概念有必要吗？

在回答这个疑问之前，说个题外话。

在以前的航运和外贸主导时代，武汉这样的内陆城市，只能扮演追赶角色，但进入轨道交通与互联网、内需经济时代，武汉就有了弯道超车的极大可能。这其中，除了九省通衢的高铁，超规模、超速度建设世界地铁城市，就是武汉的一个核心竞争力。

放眼全球，世界上最牛的大城市，都广泛采用了TOD发展模式，之前武汉为什么提的少，因为建设TOD必须具备一个前提条件：轨道交通密度够大，要形成网络。

目前，武汉地铁总里程318公里，加上4条城际铁路265公里，高铁城际地铁已经成网。根据武汉第四期发展规划，2024年轨道总里程606公里，远期达到1100公里，彻底超越伦敦纽约。

时候到了！武汉具备了TOD发展的基础，并且未来空间巨大，各路资本推动武汉加速进入TOD时代！

▲东京TOD涩谷站

TOD，英文全称“Transit（公共交通）-Oriented（导向的）-Development（发展模式）”。

TOD模式被称为“以公共交通为导向的城市发展模式”，兴起于上世纪90年代初的美国。以轨道交通站点为中心，以400—800米（约5—10分钟步行路程）为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产生活生态高度和谐统一。

简单的说，TOD模式就是轨道交通枢纽+城市综合体，将多样化的城市功能集中布置在公共交通站点周边，融合商业、办公、文化、体育、教育、医疗、政府公共服务中心......无缝连接，一站式服务，解决地铁房功能单一、最后一公里的痛点问题，真正的实现自由工作、自由生活。

这一模式在纽约、日本、中国香港、新加坡等地广泛应用，成为全球性城市进化的范本。实践证明，随着城市化进程加速、人口急剧膨胀，公共空间支离破碎，土地资源愈加稀缺，通勤时间和成本加大，城市生态环境持续恶化……“城市病”成为阻碍发展的桎梏，而TOD模式，就是一个治标又治本的良方。

典型代表：纽约·曼哈顿

位于曼哈顿的新世贸中心是美国TOD模式的代表，纽约市11条地铁在此相连，每天170万人在此汇聚，地铁轴心与周边商业群一起组成了令世界菁英所倾心向往的金融集聚区。

典型代表：香港九龙站Union Square

由香港铁路公司打造的最成功TOD案例，联合四大开发商共建，从过去的一片滩涂到如今集写字楼、商场、公寓及酒店于一体的超级商业，TOD开发模式使其成为香港通往各地的窗口。

香港是世界上少数不堵车的特大城市之一，1108平方公里，养活748万人，一年接待6500万游客，还能保持井然有序的生活，主要归功于TOD模式的广泛应用。

通过有序引导轨道交通沿线物业开发，香港约42%的住房、43%的就业人口、75%的商业及办公室建筑面积位于轨道站点500米范围内。香港地铁运营方是全球为数不多赚大钱的地铁公司，2018净利润达到160.08亿港元。

去过香港的人都有一个突出印象，即便是个路痴，只要跟着地铁走，就能找到好吃好喝好玩好看的，香港的TOD模式，叫好又叫座，自然成为国内多个城市对标学习的榜样。

少为人知的是，武汉第一个对标港铁采取TOD模式的项目，早在2015年就出现了，开发运营方最近推出一个新项目，提出，升级进入武汉TOD2.0模式，并且要创建武汉TOD发展的城市标准！

谁这么牛？口气这么大？

武汉OD2.0模式到底什么样？

这家企业，就是武汉地铁地产联合置业有限公司，由武汉地铁集团和武汉地产集团联手组建的平台公司。

武汉地产集团，武汉国资委王牌企业，总资产超过1400亿元，城建主力军和顶梁柱，建设了一大批网红型地标，武汉市民之家、琴台文化艺术中心（包括琴台大剧院、音乐厅、月湖公园）、东湖绿道、中山大道等，无一不是城市名片。作为中国百强房企，经过四十多年的积累沉淀，武汉地产集团有口皆碑，2018年销售额位居武汉第二名，成为本土房企发展的一面旗帜。

武汉地铁集团不必多说，实力技术性国企，经常上头条的网红企业，短短十多年时间，攻坚克难，高质量建成9条轨道线路，累计投资超过2000亿，目前施工线路还有11条，保证每年通车2条地铁，武汉发展当之无愧的超级引擎。

▲ 武汉地产集团承建的琴台文化艺术中心

政国策为啥要隆重的把两家企业介绍一遍，因为，这涉及到TOD模式发展的关键与难点所在。

业界公认的TOD三个复杂性：利益叠加，需要平衡开发方、轨交公司与政府间利益分配；空间叠加，项目建设需要超前规划，配合地铁施工节点，克服诸多技术难题；业态叠加，如何协调不同空间位置，设置不同业态达到效益最大化。

恰好，武汉地铁地产这个国资平台，实现了规划施工、商业运营与利益分配一肩挑，通过内部联动就能完成开发方、轨交公司、政府的协同配合。责无旁贷，自然成为武汉TOD模式的开路者、探索者与实践者，并肩负制定武汉TOD发展标准的重担。

早在2015年，武汉地铁地产就引入港铁TOD模式，率先提出“城站一体”、“住行合一”开发理念，开发了地铁时代·常青城——约52万方地铁上盖城市综合体，迈出武汉TOD模式的第一步，并于2018年1月成功交付，在这个过程中，逐步确立了武汉TOD发展的一系列规范标准。

2019年6月，在地铁8号线起点站金金潭路站，地铁时代·云上城正式亮相，这个百万方大盘，之所以被称为TOD2.0模式，在政国策看来，主要在于择址与规划全方位升级，并以垂直城市理念，将交通、园林、商业、教育等生活要素串联在一起，形成业态与空间的优化再造，提供更加时尚的一站式便捷生活。

垂直规划：中建三局承建，建筑规划设计由国内外屡获大奖的水石国际担纲，风景园林工程设计专项甲级资质的DDON笛东，保证每一处细节的品质。

▲交通示意图

垂直交通：于外，8号线金潭路站地铁上盖，无缝换乘1/2/3/4号线，与数十条公交及宏图大道、金银潭大道等主干道相连。于内，依托地铁/车行/人行三线立体分流入户，实现归家之旅的仪式感、安全感、舒适感。

垂直商业：地铁站出口就是下沉式商业广场，家门口的缤纷生活社区，自家楼下就能享受逛街购物、美食休闲等都市精彩生活。

▲教育设施示意图

垂直教育：武汉市常青第一小学、将军路小学、金银潭小学等学校环伺，自建两园一校12年全龄段优教体系，满足业主教育需求。

垂直景观：项目北面紧邻府河湿地公园，相当于为业主配置的后花园。在小区内部，打造极具层次感的特色台地园林景观，还设置了业主私家运动主题公园。

一种全新的生活方式，想象一下：

8：10分，走下楼即可进入金潭路地铁站；

8：30分，在香港路吃上一份热气腾腾的早饭；步行进入电梯直达公司，

8：40分，安静地坐在办公室开始一天的工作……

18点，进入下班后的社交时段，乘坐地铁直抵各大商圈，和朋友吃饭购物；

21点，夜幕降临，带着微醺的笑意，出站即刻进入地铁时代·云上城的家......

你的日常一天，借助地铁就能完成全部。

从这个项目，我们欣喜地看到，武汉TOD建设正在提质升级，而对于市民来说，这种倡导公共交通与步行体验的全新场所，将让武汉人的生活水准与世界逐渐同步。

新目标：输出武汉TOD模式

实际上，TOD模式关键在于轨道交通与周边土地综合开发同步规划，但现实中，往往涉及多个不同主体，既考验开发企业TOD专业实力、多个复合业态空间打造运营水平，也要求与多个主体沟通协调能力。

总之，TOD模式开发周期长，项目投入大，且开发运营过程中颇为复杂，能够“hold住”这种模式的企业太少了！

写到这里，要告诉大家一个非常重要的信息：地处汉口大后湖的地铁时代·云上城， 属于不限购项目！

意外不意外？这是武汉距离主城最近的不限购区域，享有四区交汇、多轨交汇、产城融合等多重发展红利，加上毛坯销售，其性价比不言而喻。

按常规思路，地铁时代·云上城，作为纯粹的地铁上盖物业，可以躺着就把钱赚了，但为何要费尽周折，极其强调TOD模式的升级发展，毕竟，这不是一条容易的道路。

▲论坛现场

6月5日，当政国策参加“解读TOD2.0与武汉的人居密码”论坛之后，一切都有了答案：武汉地铁地产，除了盈利考核，还承担着更重大的历史使命，即，借鉴国际大都市成功经验，通过因地制宜的探索实践，为武汉城市建设提供最新、最前沿的发展思路，也为武汉TOD模式的开发，制定新的标准。

我们一直强调，武汉打造国家中心、世界亮点城市，离不开地铁的加持，但光有长度也是不够的，为何？

截至2018年底，中国（不含港澳台）已有35个城市运营轨道交通，从公布的规划看，与武汉一直相爱相杀的成都，2035年轨道线网规划1696公里；今年4月，我们的邻居郑州，第三期规划批复了7条线路，远期将达到970公里。

很显然，武汉要借力地铁跨入世界亮点城市、国际大都市，就必须加速TOD模式的全面推广，走高质量发展之路，而不是简单的拼长度。

武汉未来要实现“60/60客运目标”，即公共交通出行比例达到60%、轨道出行占公共交通出行的60%。国家发改委通过武汉第四期轨道交通规划时明确提出：加强城市轨道交通枢纽综合立体开发，发挥土地增值效益，促进城市轨道交通可持续发展。

（武汉轨道交通第四期建设规划线路图）

时不我待，成都已经醒悟加速：2017年出台《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》，2018年7月与港铁签订合作协议，2019年2月召开《成都市TOD商业发展大会》，启动13个轨道交通场站，综合开发TOD示范项目，并喊出TOD领航者的口号。

甚至于，今年1月，成都出让首个TOD地块406亩，明确要求竞得人“须具备6条及以上地铁线网建设和运营管理经验”、“已建成并投入运营的地铁线网里程不少于200公里”。最终，成都轨道交通地产集团旗下公司成功摘得！非常时期非常之策，值得学习！

武汉TOD发展起步更早，未来发展空间更大，但目前，除了地铁时代·常青城、地铁时代·云上城以外，只有龙湖、万科等少数几个企业开始进入，大部分区域还处于前期理念探讨或观望阶段。

政国策认为，武汉发展TOD的多样性、可塑性更强，如杨春湖高铁站、天河机场综合枢纽、汉阳高铁站、汉阳五里墩、汉口宏图大道、汉口范湖、光谷中心城等交通节点型区域，都具备实施的条件，绝不能错失这样的机遇。

据统计，未来三至五年，中国地铁上盖将有2.4亿平方米发展空间，TOD黄金时代已来。武汉如能抢先一步形成可供复制的TOD发展管理体系，不仅可以保证自身高质量发展，还能对外输出工程建设、运营管理经验，打造独特品牌，在城市竞争中取得领先优势。

毕竟，相对于香港、东京、曼哈顿，中国内陆城市差别很大，因此武汉的实践更具参考意义，同时，由于两江三镇、地质条件复杂，作为工程设计之都，武汉地铁多项技术突破具有世界水平，整合这些世界级资源形成核心竞争力，我们有机会成为中国TOD发展领跑者。

2018年“中国城市轨道TOD发展指数”显示，武汉在全国26个轨道城市中综合排名第3位，仅次于深圳上海，但在兄弟城市狂飙突进的竞争中，这个优势还能保持多久？我们必须要走提质升级发展之路！

在这种情况下，武汉地铁地产，通过打造地铁时代·云上城等项目，创新发展，迭代武汉TOD模式发展，形成可供复制的经验，再全面推进城市建设速度与高度，这是我们希望看到的。

TOD2.0模式、打造武汉TOD标准，这并不是营销与口号之争，甚至于，这也仅仅是起步阶段，这个论争背后，寄托着一家国资企业的历史使命，暗藏着城市未来发展的模式之争，这才是真相！