中国园区分两种，一种叫其他，一种叫苏州工业园区

园区，一种中国常见的新城形态，见多不怪。

作为个体，常年因为或者工作，或者一些投资，走过全国不少园区。今天也不想聊很多数据，意义也不大，只是想用自己的感受和大家分享一个园区。

我在这个地方生活了6个年头，马上即将跨入第7个年头。期间用脚丈量这片土地的每一个角落，而这个园区叫：

苏州工业园区

对了，他俗称“园区”，我们俗称“园区人”。而作为一个“园区人“看来，中国的园区分两种，一种叫其他园区，一种叫苏州工业园区。

今年的苏州工业园区，是有些傲娇的。

首先，在全国楼市下半年想着怎么找速效揪心丸的时候，园区楼市居然还能活蹦乱跳的。

最近，一众央媒也颇为积极给园区点赞，还是大尺度，高频度的那种。

当然，我也可以罗列一堆数据和权威排名来证明，毕竟对于各种第一，园区是拿奖拿到手软的。

更或者，作为开始于1994年，中国和新家坡最重点合作的项目，用血统上的高起点说事。

如果园区止步于此，充其量我愿称之为光鲜。但弱者喧嚣，强者沉静，园区相比皮囊，更有骨相。

那什么是园区的骨相，或者什么能代表园区？

是那条毛茸茸的“秋裤”东方之门，是为停车场通一条市政隧道的苏州中心，是铅笔没有削完的IFS，还是文青美女出没最多的诚品书店？

这些新一代的地标，毋庸置疑是园区最闪亮的名片。而名片很时候都要是发给外人看到，园区的精髓另有他处。

坦白讲，如果你是第一次来园区工作生活，而不是只来诚品打个卡的话，园区并不是个一开始对新人很友好的地方。

因为园区有种生活，叫邻里中心。

邻里中心是一个社区服务概念，是新加坡人的发明，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。

苏州的邻里中心，脱胎于新加坡经验的城市生活肌理。你可以他视为一种非常系统化的社区商业，也就是“一站式生活配套服务”。

事实上，苏州尤其园区是国内最早由政府主导系统化规划社区商业的城市。在苏州工业园区的开发规划中，17个邻里中心一开始就安排了进来，承担园区生活配套的主力。

1998年5月，从第一家新城领里中心开业开始算起，20年的时光，每个园区人都有了一个自己常去的领里中心。

其中有着景城邻里中心这样，长了一张shopping mall的脸。

也有湖东邻里中心这种，烟火与实用同在的。

而结构上也放映出来，苏州邻里中心餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的业态占到了园区生活业态的近80%比例。

可初到园区生活，由于摒弃了沿街为市的商业形态，少了中国人习惯的烟火气。至少路边的烧烤摊，在园区是件稀罕物，这也是新人初来会大多感觉不适应的所在。

然而，更进一步看，邻里中心的存在，首先最大程度的避免了，由于离生活业态过近，而造成的喧嚣嘈杂。

“退路入室”，在园区的土地变得寸土寸金之前，就极大节约了土地。而且邻里中心的土地成本也能降低，变相的减轻商户成本负担。

而领里中心一站式的服务，远比市场自发成型的业态更面面俱到。

常见的生活业态，一般的园区自然不在话下。但是如果去哪里配把钥匙，去哪里改下衣服这种生活中的鸡毛狗碎，目前去过的园区中，我只在这边的邻里中心中找到过。

而且政府的管理非常精细化，每项具体服务都实行了最高限价公示。还有商户奖惩制度，有奖有罚，末尾淘汰，服务是件必须要执行到位的事。

综合体的生态也能进行非常有机的组合。

比如在解决新鲜的菜场问题后，菜场的二楼是图书馆，是小儿童乐园，还是乒乓球室。商户粘性加强的同时，个人跑一次腿，不仅满足所有需求，还是场有趣的体验。

而且富有变化，比如较早的湖东邻里中心就迭代了新一代社区商业，河马生鲜。

事实证明，这样商业逻辑在园区是可行而有效的。2018年4月2日，园区邻里中心作为首例社区商业REITs项目，在上海证券交易所成功挂牌上市，由此开创了中国社区商业资产证券化运作的先河。

而苏州是全家布局的中国第二大城市，无处不在24小时的全家，则在园区的生活版图上完成了最后的细节补缺。

整个园区的生活业态骨架，在嵌套中有着最丰富的层次感。

而你是生活在城市里，还是生活在社区里？我想，园区给出了对个体最好的答案。

对了，这种的模式下，有车和没有车，在园区是两种世界。可园区就是那种，要花点时间，用点心思相处，才懂得好在哪里的朋友。

时间久了，便离不了。

说完了骨相，来聊聊血肉。

开头那些地标所在的地方-金鸡湖，从20年多前的水田地，到如今的CBD和5A级风景区，现在整个金鸡湖的气质已经非常良好了。

但如果你翻出24年的规划图，你会发现惊人的重合。

“我们1994年拿到的发展蓝图与园区现在的实际模样十分接近，这在中国其他地区是罕见的！”这是第一家进入园区的外资企业三星电子（苏州）半导体有限公司负责人李成春的回忆。

我们已经看了太多，规划是一回事，建设又是一回事，面目全非是常态的现实。实际上，我们的大部分园区并不缺好的规划，缺的是执行到底的规划。

而做苏州园区的规划，大体上是幸福的，这里“规划大于市长”，背后折射园区的规划不仅是先行，而且要执行。

当然，这不是意味着，先行不重要。

首先，24年前的设计图，当年花费是3000万。1994年，苏州的GDP不过刚刚720亿。

而根据设计规划，同年园区还花了一笔用在看不见的地方的钱。为了解决当年园区处于水田洼地，低陷50公分的城市内涝问题，近80平方公里的园区中新合作区，地基填平并抬高70公分，代价近30亿...同时，园区所有河道水系都得以保留。

这是一笔让至今所有园区人收益无穷的投资，这六年间的亲身经历，苏州不少地方每年都会受到暴雨内涝困扰，但没有一例是出现在园区的。

而这只是当初“九通一平”基础建设的中部分缩影，比如在园区的核心区域，你是看不到电线的。20多年的大量地下功夫，虽然造成园区的初期进展缓慢，但被园区包裹的产业，住宅，商业，无一不受用终身。

时间想要开出最绽放的玫瑰，一定需要最长久的灌溉。

优质的底层设计，给了园区上在白纸画一幅好皮囊的坚实底气。

然而，园区的智慧这时候得到最大程度的体现，在开发的过程中，始终保持着高度克制。

还是以金鸡湖为例，每一块的地块资源都非常好，高中低的容积率都配置了而且围绕金鸡湖进行开发，地块气质非常优越。

本质上，你已经可以将金鸡湖视为一个超大中央活动区而不是商务区，或者苏州版的“中央公园”，三鱼在园区相对大的乐趣，就是在金鸡湖边走两圈。

更重要的是，土地出让很控制，并没有因为缺钱就赶紧卖地。

背后隐藏的是整个金鸡湖的规划和开发保持了相当强的高瞻性和节制性

围绕着金鸡湖，整个园区在节制中慢慢铺陈开来。久光，圆融，印象城成名已久，新光，永旺，诚品，苏州中心，九龙仓，东方之门新一代CBD终于迭代，瓜熟蒂落。

而且不容忽视的是，园区对于园区人不遗余力的真诚。

相对比抢人大战的给户口的口嗨，园区很早就开出一般城市一倍以上的公积金，而初来不宽裕的毕业生，大多享受过园区的人才公寓。

高端人才的招揽更是可谓不惜血本，一句话，这样就不愁人来。

当然能做的这么理直气壮，更重要的是园区对产业的细腻把握。

在规划之初，就采用了一种结构独特的功能用地布局。简单来说，由西向东“轴向布局”的形式：商业区居于中心地带，其南北两侧，由内向外依次是居住区和工业区。

除了交通动线被最大程度分流，你很难在园区非工作时间看到堵车，产业的结构层次也会非常分明。

加上园区每块地，在规划之初，就已经明确了用途，但一直留有余地的克制，给产业，商业，住宅都下灵活的升级的空间。

所以在这样的多向驱动下，从三星，博世，施耐德，欧莱雅等等，到完成到新一代博世研发中心，飞利浦医疗，苹果华为研发中心落位。

自己内部也可以进化出医疗，纳米，人工智能新一代的产业。

有了支持，在居住上，园区一直能在开发高端精品的项目，从最初玲珑湾到各种新一代高端项目出现。

而客户因为购买力足也接受这样的产品，然后整个园区就一直在这样的良性驱动下一直发展着。

现在，区域内的土地出让也很好的反哺园区的财政收入，真正意义上形成了良性循环。

随着循环，诸如奥体，月亮湾，桑田岛这样新的园区板块副中心出现，进一步去拓宽的园区的边界。

更重要的是，不断中和园了区内部资源。资源得以最大程度的拉平，最显著就是园区教育也许有星海星湾这样高峰，但均值却很稳定。

房价在苏州整体是高峰，但是内部又呈现高原。某种程度，这就是园区，怎样用智慧释放对园区人的善意。

善意还不止于此。

“退路入室”的邻里中心模式存在，整个园区的城市界面，无论在哪个角度，都可以呈现无比的舒爽，整洁。

再辅之以园区40%的绿化率，宜居在这里，不再是楼书上，空洞的口号。

还非常有乐趣和古城区，玩了一把小情调，据说城市设计上，为了保持古城限高高度的和谐，园区与古城相连部分的建筑物就进行了严格的高度控制。由西向东，建筑物高度逐渐升高。

当然，最后不要忘记那股很重要的顶层力量，一个从艰难岁月中打磨出来的公共服务团队，前瞻，克制，执行贯穿于上面每一个细节。

还有每个园区人都能感受到的高效与踏实，这是园区的运气，更是园区的硕果。

至此，一个几乎无死角的园区生态就被张开了，顶层上前瞻，底层上坚实，外部可以循环拓展，内部分明中无限进化。

而于个人而言，伴随这样伟大城市作品成长过程，也是见证太多园区人实现自己梦想的路程。

然而，时光流逝，园区如同人一般，也在慢慢变化。

基建会开始老化，金鸡湖大道开始出现积水，随着越来越人涌入园区，教育资源也开始紧张，不堵车的时段，也开始出现堵车了。

今年，中秋节，我发了这么一条朋友圈。

是的，一个用无数园区人青春浇筑的园区，而对苏州工业园区人而言，中国只有两种园区，一种叫其他，一种叫苏州工业园区。