胜捷企业英国学生公寓资产布重兵具升值概念

全球经济增长在贸易摩擦阴霾下，投资者注重资产创造经常性收入的能力，更甚于资产本身的升值。同时具备创收能力及升值能力的不动产资产类别，包出长租公寓和学生公寓，近年备受投资者追捧，吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。

针对学生公寓资产，较受投资者青睐的投资学生公寓地区，以英国、美国及澳洲这几个高等教育升学热点为代表。这些地区的学生公寓市场，已吸引到房地产信託投资基金及其他机构投资者参与，在资产流通性方面提供了一定的支持。其中，以英国的学生公寓资产，较受投资者欢迎。

根据戴德梁行的研究报告，英国高等教育学生人数维持在约180万人（2018/19学年），现时当地特建学生公寓床位有627115张，即每2.8名国际学生，才分得1张特建学生公寓床位。另外，2018/19学生已有约12000张床位要退市装修，2019/20学年需要退市装修床位数目达到31348张，加上不少英国大学推出快速学位课程扩大招生规模，根据莱坊数据，英国国内对高等教育的需求预计长期增加，全日制本科学生人数于现在至2030年将增加15%。由于英国政府近期恢复了2020/21国际学生的两年劳动就业权，预计国际学生的需求亦将会增加。这意味着学生公寓数量的缺口还是不小。

在香港及新加坡双重上市的胜捷企业（港交所上市代号：6090；新交所上市代号：OU8），就是英国私营学生公寓市场中较具代表性的业者，亦是香港及内地投资者较易参与这个市场的一个途径。

胜捷自2014年起涉足特建学生公寓收购及经营，截至2019年9月底集团于英国、美国、澳洲及韩国持有共20项特建学生公寓资产，近6300张床位；其中10项位于英国，6项位于美国。所以胜捷的学生公寓资产分布，已分散地域风险。

胜捷于英国的特建学生公寓资产，共有近2700张床位，分布于知名大学林立的曼彻斯特城、利物浦、诺丁汉市、纽卡素及布里斯托尔。集团12月初公佈以约1500万英镑（约1.55亿港元）购入诺丁汉市德优阿奇尔学舍，令集团诺殅汉市的资产增加到两项。尽管投资者对英国脱欧所带来的不稳定因素感到担忧，但胜捷于英国的特建学生公寓资产表现依然强劲，2019年前9个月的平均入住率为91.0%。所以无论在经常性租金收入、入住率以至于英国特建学生公寓资产组合整体价值方面，胜捷都可看高一线。

和胜捷同样大举进军特建学生公寓市场的，还有它的“同宗”，同为来自新加坡但和政府关系很密切的新加坡报业控股。可是新加坡报业控股是自2018年9月在开始投资特建学生公寓资产，在短短一年时间，报业控股的英国特建学生公寓资产累积到5059张床位，遍布英国10个城市。

日前又传出，加拿大房地产公司Brookfield正伙同私募基金公司Blackstone，出价40亿英镑竞投英国最大的学生公寓企业IQSA，以其床位总数达28000张计算，每张床位估值达130万元人民币。美国的学生公寓企业Greystar，新加坡的Mapletree及德国地产公司Patrizia亦有兴趣加入战团。

在此之前，2018年Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手，买进英国学生公寓资産。

另外，在2018年，那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、及IQSA本身也在资本市场的帮助下不断扩张。

2018年2月，在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑，且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后，UniteStudent宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。

这反映了几个有趣的观察。第一，英国学生公寓行业非常蓬勃，及引来自世界四方八面的资金，或是直接投资学生公寓资产，或入股学生公寓开发商和经营商。第二是胜捷的眼界超前，甚至吸引同宗GIC及报业集团投入这个资产类别。而且这些大型投资者一旦决定晋身学生公寓市场，他们都很希望很短时间内购得大批学生公寓资产，所以亦会有兴趣收购一整个资产组合。

所以，英国特建学生公寓资产市场未来一定很活跃，流通量很高，而且学生公寓资产组合，由于有机构投资者支持，甚至可以支撑不错的组合溢价。

而就胜捷而言，其优势在于较早已进入英国学生公寓市场，以较低价购入了学生公寓资产，并透过多年经验培养发掘优质资产、及运营现有资产，将经营效益推向高峰的能力。胜捷2017年已率先以私募基金形式收购美国学生公寓资产，去年又成立了另一支环球（美国除外）学生公寓收购私募基金，并研究在中长期以房地产信託基金形式将学生公寓资产分拆上市。可见胜捷要展现和增值的，不在于坐拥大量资产，等待回报；而是要不断应用其物色资产和营运资产的能力，在整个学生公寓投资产业链中增值。这是胜捷一直强调的“轻资产战略”，聚焦在资产管理、投资管理和物业管理三大服务环节，将管理层睿智直接紧扣公司的财务和运营表现，反而资产规模是其次。

最后是何以要在英国布重兵？

英国的脱欧问题，已缠绕了三年，期间英国首相换了三任，包括卡梅伦、文翠珊及现任的约翰逊，更面对大选可能会由另一政党上台的压力。可是在这三年其间，英国的留学产业却丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。

事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生到英国留学生总数的6%，非欧盟学生才是英国留学的主力。欧盟学生其实佔比相对较小，非欧盟国际学生才是大头，过去10年间增长了69%。

尽管受到脱欧影响，在2018/2019年的申请季中，从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%，非欧盟的留学生增加约11.1%。

在所有非欧盟国家中，中国留学生增长最快：目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书，比欧盟所有国家留学生的总和还要多。

而自特朗普上台以来，美国后逐渐收紧对中国学生的留学政策，英国一下成了最大的受益国，有中国这个最大的国际学生输出国支持，赴英留学的国际学生人数拾级而上。

国际学生特别是非欧盟国家的国际学生，是英国学生公寓市场绝对的租住主力，他们因为并不完全掌握当地住房信息，因而更愿意入住安全系数高的特建学生公寓买单。

所以，英国现时可算是全球留学产业最蓬勃的地区，造就了多年深耕这个市场的企业的进一步发展，胜捷就是其中具代表性的企业。