强势美元对美国地产形成“双刃剑”效应

《家住美国》10约18日报道，据《www.propmodo.com》网站10月15日消息，随着美元的不断升值，美元非美元货币也愈发强势，由此也引发了美元对外投资的热潮。在世界上大多数其他地方，一美元可以买到比以往更多的东西。由于美联储（Federal Reserve）因持续通胀而对利率持强硬立场，连续加息不断。同时，乌克兰战争导致海外市场动荡，以及欧洲能源危机，与世界上许多其他货币相比，美元比几十年来更为坚挺。

美元坚挺，对本国的房地产市场来说也是一把“双刃剑”，尤其是在外国投资方面。例如，尽管美元走强对关注全球市场的美国投资者来说是个好兆头，但也有资金外流，对本国地产有着一定的资金抽离作用。

近期，就职于美国沙克房地产研究所（Schack Institute of Real Estate）、曾经任教纽约大学研究助理教授蒂姆·萨维奇（Tim Savage）说：“在当前环境下，美元无疑是一把双刃剑。”

自2021年 5月以来，美元的价值急剧上升，截至今年10月中旬，美元升值了17.1%，为20年来的最高。与此同时，欧元、英镑和日元等外币在过去一年中大幅贬值。萨维奇指出，由于美元价值上升，发生了两个独立的影响：一是美元走强的直接影响和10年期利率也在上升。两者都会对美元的资本化率产生影响，因为随着美元升值，资本化率也会上升。目前，资本化率面临很大压力，

这通常是商业房地产界不喜欢的，因为这意味着美国房地产的价值已经下跌。

萨维奇从事了一项研究，他发现，美元走强可能会对美国城市，尤其是对二级城市的外来投资产生负面影响。例如，像迈阿密、奥斯汀和纳什维尔等市场则被视为外国投资者的二线市场。美元走强导致日元、欧元的衰落，影响了外来投资进入美国楼市。

美元当前走强的另一个潜在影响是它将对恢复制造业产生影响。例如，美元走强，相对于外币的强势意味着国际商品的进口成本更低。虽然萨维奇认为美元走强可能有助于加快美国制造业的反弹，但一些国内制造商报告称，由于美元走强，销售额却有所下降。“这对美国公司在国际尚有削弱作用。”

有利的是，潜在的宏观经济对美元施加了上行压力。外国投资者希望在美国投资，分享美国投资的红利。因为他们认为他们将获得比本国市场更高的回报。

再加上美联储（Federal Reserve）比欧洲和日本央行更快地收紧货币政策，进一步施加了上行压力。增加了外来投资者的成本。

对于持有美元的投资者来说，目前欧洲和日本的有利汇率使其成为投资所在国房地产的大好时机，而且这种优势似乎不会很快消失。美国经济表现相对强劲，美联储收紧货币政策，以及美国继续被视为房地产避风港的观点，将在可预见的未来保持美元坚挺。世邦魏理仕（CBRE）全球首席经济学家理查德·巴尔坎（Richard Barkham）表示：“美国资本在全球市场上拥有强大的火力。”

同时，随着美元的上升，美国房地产投资者和公司越来越多地在欧洲和亚洲发挥作用，尤其是在物流和多户家庭领域，这两个领域是近年来最热门的房地产行业。根据世邦魏理仕（CBRE）最近关于全球资本房地产流动的报告，伦敦吸引了北美商业房地产公司的大部分欧洲投资。2022年上半年，向欧洲主要城市注入了近40亿美元，几乎是去年同期投资额的两倍。此外，德国城市汉堡、柏林、杜塞尔多夫和法兰克福在同一时期接受了北美五分之一的欧洲投资。亚洲也吸引了北美投资者，特别是新加坡，投资额同比飙升817%，达到9.78亿美元。

今年年初，互联网巨头谷歌斥资10亿美元在伦敦购买了一栋办公楼，为附近已计划的10亿美元写字楼开发增加了资金。美国最大的多户型物业管理公司Greystar今年迄今一直在欧洲投资。该公司于7月宣布最终关闭其以欧洲为重点的住宅资产基金，筹资15.5亿美元。格雷斯特正在利用这笔资金收购和开发欧洲主要城市的高质量多户型资产，包括学生住房和劳动力住房。Greystar的Wes Fuller在一份声明中表示，该基金遵循该公司在美国多户型市场的增值战略模式。总部位于休斯顿的Hines最近通过其旗舰核心基金Hines Asia Property Partners（HAPP）在亚洲进行了大量投资。海因斯（Hines）资本市场主管克里斯·休斯（Chris Hughes）表示，亚洲市场正在经历“巨大增长”，未来写字楼发展潜力巨大。

虽然美元的坚挺预计至少会持续到明年，但对衰退、利率和房地产价格的许多预测可能会影响美元的持续时间。地缘政治紧张局势也可能产生影响。因此，纽约大学助理研究员萨维奇说：“这是一个非常复杂的宏观环境。如果普京部署核武器，谁知道呢？”同时，美元走强也给新兴市场带来了压力。经济学家还担心发展中国家的债务负担，这些国家以美元借款，但以当地货币偿还，因此，随着美元升值，债务负担也随之增加。

尽管逆风重重，但现在仍是投资外国市场，尤其是欧洲和亚洲市场的好时机。

美国主要商业房地产公司继续在海外筹集资金，并扩大其投资组合。随着美元的坚挺预计将持续一段时间，投资者似乎短期内不会很快改变这些计划。

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